Նոր շենք, թե՞ «երկրորդական». ի՞նչն է ավելի լավ գնել

2025 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2025-01-24 13:18

Գլխավոր հարցերից մեկը, որ ունեն շատ բնակարան գնորդներ, ընտրությունն է նոր շենքի և «երկրորդային» շենքի միջև: Ընտրությունը լրջորեն բարդանում է, եթե երկու տեսակի բնակարանների գներն առանձնապես չեն տարբերվում։ Յուրաքանչյուր տարբերակ ունի իր դրական և բացասական կողմերը, ուստի տուն գնելը պետք է մոտենալ շատ պատասխանատու կերպով: Ի վերջո, սա բնակարան է, և դրանցից մի քանիսը կարող են արժենալ հարյուր հազարավոր դոլարներ:

Նոր շենք, թե՞ «երկրորդական», որն է ավելի լավ:

Առաջնային բնակարանը այն բնակարանն է, որը նախկինում գրանցված չի եղել որևէ մեկին: Իրականում նրանք հաճախ փորձում են վաճառել բնակարաններ, որոնք նույնիսկ որպես հիմնական բնակարան չեն կառուցվել:

Նշեք, որ նոր կառուցվող կամ կառուցապատման համար նախատեսված տներում բնակարանների վաճառքը կարգավորվում է թիվ 214-FZ օրենքով: Սույն օրենքը կառուցապատողին պարտավորեցնում է տուն կառուցել և շահագործման հանձնել՝ ծրագրի մասնակիցներին (գնորդներին) փոխանցելով պայմանագրով ամրագրված բնակարանները (օբյեկտները).շինարարություն).

Տունը շահագործման հանձնելուց հետո ստորագրվում է օբյեկտի ընդունման վկայականը։ Միաժամանակ գնորդները պետք է գրանցեն բնակարանի սեփականության իրավունքը նորակառույց շենքում։ Պետական գրանցման վկայականը ստանալուց հետո բնակարանի կարգավիճակն ինքնաբերաբար կփոխվի առաջնայինից երկրորդականի։

Ի՞նչ է «երկրորդ ձեռքը»:

Վերավաճառող բնակարանը այն բնակարանն է, որը պատկանում է ինչ-որ մեկին, այսինքն՝ այն ֆիզիկական կամ իրավաբանական անձի սեփականությունն է։ Այս դեպքում բնակարանը կարող է լինել մասնավոր, քաղաքային կամ պետական: Բայց դա դեռ երկրորդ տուն է։ Հետեւաբար, նույնիսկ վեց ամիս կամ մեկ տարի առաջ կառուցված նոր բնակարաններն արդեն համարվում են երկրորդական բնակարաններ, թեեւ իրականում դրանք նոր են։ Հետևաբար, ի սկզբանե անհնար է ասել, թե որն է ավելի լավ՝ նորակառույցը, թե՞ «երկրորդը», քանի որ երկու բնակարաններն էլ կարող են լինել նոր։

Ինչ վերաբերում է մունիցիպալ բնակարաններին, ապա մարդիկ կարող են այնտեղ ապրել սոցիալական աշխատանքային պայմանագրով: Նրանք չունեն պետական գրանցման վկայական, սակայն բնակարանը, որտեղ ապրում են, դեռ համարվում է երկրորդական, քանի որ դեռ սեփականատեր ունեն՝ քաղաքապետարանը։

Բնակարանների երկու տեսակների համեմատության չափանիշ

Անհնար է ճշգրիտ որոշել, թե որն է ավելի լավ գնել՝ «երկրորդական», թե՞ նոր շենք, քանի որ առաջնային բնակարանների համար ակնհայտ առավելություններ չկան երկրորդական բնակարանների նկատմամբ: Ամեն ինչ կախված կլինի իրավիճակից ու պայմաններից։ Եթե ցանկանում եք ճիշտ ընտրություն կատարել և վերջապես ինքներդ որոշեք, թե որն է ավելի շահավետ՝ «երկրորդական», թե՞ նոր շենք, ապա.հաշվի առեք հետևյալ չափանիշները՝

1. Արժեքը. Եթե խոսենք «առաջնային» մասին, ապա կա մի օրինաչափություն՝ բնակարանի մեկ քառակուսի մետրի արժեքը կախված է օբյեկտի կառուցման փուլից: Ամենավաղ փուլում մեկ քառակուսի մետրի արժեքը ցածր կլինի, և դա առաջնային բնակարանների հիմնական առավելությունն է: «Երկրորդ ձեռքի» գինը միշտ ավելի բարձր է, և այս ֆիքսված գինը իջեցնելու միջոց չկա:
2. Ժամկետ. Երկրորդական բնակարան ձեռք բերելու ժամանակ դուք կարող եք տեղափոխվել այն գործարքի կնքումից անմիջապես հետո: Բայց «առաջնային» հետ դա հնարավոր չէ։ Եթե գնորդը գործարք կնքի և տուն գնի հիմքի փոս փորելու փուլում, ապա դուք պետք է սպասեք ևս երկու տարի: Եթե գործարք կնքեք շինարարության ավարտի փուլում, ապա քառակուսի մետրի գինը կլինի ավելի բարձր, բայց դուք պետք է սպասեք ընդամենը մոտ երեքից չորս ամիս։
3. Ներդրումներ. Նոր շենքում բնակարան ձեռք բերելու դեպքում այն գնորդին առաջարկվում է կոպիտ ավարտի համար: Սա նշանակում է, որ դուք ստիպված կլինեք մեծ գումարներ ներդնել վերանորոգման, շինանյութերի ձեռքբերման, սարքավորումների և կահույքի ձեռքբերման համար։ Երկրորդական բնակարանային շուկայում բնակարան գնելիս հաճախ կարելի է գտնել վերանորոգված բնակարաններ։ Եվ չնայած վերանորոգումը ամենից հաճախ էժան է կամ հին, նման բնակարանը բավականին բնակելի է։ Այսպիսով, հետագա ներդրումների հարցը արդիական է բնակարան ընտրելիս։
4. Տեսականին. Երկրորդային բնակարանային շուկան շատ ավելի լայն է, և այստեղ ավելի շատ առաջարկներ կան: Սովորաբար նորակառույցներում ամենահաջող բնակարանները գնվում են պեղումների փուլում։ Մշակման ավարտին ամենաանբարենպաստ տարբերակները մնում են վաճառքում։
5. Գրանցում. Անհնար է գրանցվել նոր շենքում, քանի որ բնակության թույլտվություն ստանալու համար կամ պետք է ունենալսեփականության իրավունքի գրանցման վկայական, կամ ունենալ ազգական, ով արդեն գրանցված է հանրային բնակարաններում:
6. Հնարավոր եկամուտ. Վերևում արդեն գրվել է, որ քառակուսի մետրի գինը աճում է շինարարության փուլին ուղիղ համեմատական։ Հետևաբար, պեղումների փուլում ներդրումներ կատարելիս ապագա բնակարանների սեփականատերը կարող է տարեկան մինչև 30% շահույթ ստանալ: Սա այն դեպքում, եթե շինարարությունն ընթանում է առանց հապաղելու։ Երկրորդային բնակարանների արժեքը չի կարող երաշխավորվել, որ կաճի, բայց այն փոխվում է շուկայական գործոնների պատճառով: Այնուամենայնիվ, դուք կարող եք գումար վաստակել երկրորդական բնակարանի վրա՝ այն վարձակալելով: Դժվար է այս դեպքում հաշվարկել շահույթի չափը։ Ամեն ինչ կախված է արժեքից, տարածքից և շատ այլ գործոններից:
7. Հիփոթեք. «Երկրորդական» կամ նորակառույց շենքը կարելի է վերցնել հիփոթեքով։ Սակայն նորակառույց շենքում բնակարանի հիփոթեքային վարկավորման դեպքում կան բազմաթիվ տարբեր դժվարություններ: Բանկերը փորձում են վարկեր չտրամադրել դեռևս չավարտված բնակարանների ձեռքբերման համար, քանի որ վտանգ կա, որ դրանք երբեք չեն ավարտվի։ Նման վարկ կարող են տրամադրել առավելագույնը մեկ կամ մի քանի բանկ, և դրա պայմանները կարող են լինել անբարենպաստ։ Սովորաբար, առաջնային բնակարանների դրույքաչափը 2-3%-ով բարձր է երկրորդական բնակարանների դրույքաչափի համեմատ:
8. Իրավական մաքրություն. Նոր տուն գնելիս կարող եք 100%-ով վստահ լինել, որ այն մաքուր է իրավական տեսանկյունից։ Նախկինում այնտեղ ոչ ոք չի ապրել, և այստեղ գնորդը նոր սեփականատերն է։ Երկրորդային շուկայում գտնվող բնակարաններն ունեցել են սեփականատերեր, երբեմն՝ մի քանի: Եվ հաճախ հայտնի չէ, թե նրանք ինչ մարդիկ են եղել և ինչով են զբաղվել բնակարանում։

Բացի այդ, նորակառույցներում միշտ կան թարմ կապի և ինժեներական համակարգեր։ Երկրորդային շուկայում կոմունիկացիաները կարող են մաշվել և պահանջել փոխարինում, ուստի այս դեպքում սա առավելություն է նոր շենքի օգտին։ Նաև «առաջնային» գույք գնելիս շատ քիչ հավանական է, որ մոտակայքում ապրի թմրամոլ կամ հարբեցող:

Ռիսկեր

Կառուցվող նորակառույց շենքում բնակարան գնելիս վտանգ կա, որ շինարարական կազմակերպությունը կսնանկանա և շինարարությունը չի ավարտվի։ Այս դեպքում դուք չեք կարող հետ վերցնել ձեր գումարը: Կանխատեսելն իրատեսական չէ։ Պրակտիկան ցույց է տալիս, որ բավականին հաճախ շինարարական ընկերությունները հետաձգում են բնակարանների առաքումը, և գնորդները ոչինչ չեն կարող անել դրա դեմ: Իհարկե, կառավարությունը փորձում է նվազեցնել այդ ռիսկը՝ դիտարկելով սնանկությունից կառուցապատողների պարտադիր ապահովագրության մասին օրենքները։ Բայց դեռ ռիսկ կա, և նույնիսկ ուշացման տույժերը չեն խանգարում ծրագրավորողին հետաձգել ժամկետները: Նոր շենքի կամ «երկրորդականի» միջև ընտրություն կատարելիս պետք է հիշել այս ռիսկերը: Բայց եթե կառուցապատողին վստահում են և ունի հեղինակություն, ապա նրանից բնակարան ձեռք բերելու ռիսկը կտրուկ նվազում է։

Սակայն ռիսկեր կան նաև բնակարանների երկրորդային շուկայում. Դրանք առնչվում են առուվաճառքի պայմանագրի կատարմանը։ Այս պայմանագիրը կարող է խզվել դատական կարգով՝ գնորդի կողմից ամբողջ գումարը վճարելուց հետո։ Լինում են նաև դեպքեր, երբ հայտնվում են անշարժ գույքի օրինական սեփականություն ունեցող երրորդ անձինք։ Այս դեպքում առուվաճառքի պայմանագիրը կրկին կարող է լուծվել, և գործարքը կճանաչվի անվավեր։ Այս դեպքում դուք կկորցնեք ձեր գումարը ևմնալ անօթևան. Բարեբախտաբար, այս բոլոր ռիսկերը կարելի է հարթել իրավասու իրավաբանի օգնությամբ, սակայն նրա ծառայությունները կարող են թանկ արժենալ:

Նոր շենքի դրական կողմերը

Բնակարանները նորակառույցներում ունեն հետևյալ առավելությունները.

1. Պատրաստված են ժամանակակից նյութերից։ Սա անուղղակիորեն նշանակում է, որ դրանք ավելի դիմացկուն են և հուսալի։
2. Դրանք լավ ձևավորված են և գրեթե միշտ ընդարձակ:
3. Դասավորությունը հարմարավետ է և պատրաստված է ժամանակակից չափանիշներին համապատասխան։
4. Վայրէջքները մաքուր են և մեծ: Նույնը վերաբերում է մուտքերին։
5. Բոլոր բնակարաններն ունեն երկկողմանի պատուհաններ։
6. Ջրի և գազի հաշվիչները ամենուր են.
7. Կան աշխատող վերելակներ, որոշ տներ նույնիսկ բեռնափոխադրող վերելակներ ունեն։
8. Առկա է կայանատեղի ստորգետնյա և բակում։

Նորակառույցի գինը որպես հիմնական առավելություն

Այս բոլոր առավելությունները փոքր են ամենակարևոր առավելությունի՝ ինքնարժեքի համեմատ։ Առաջնային բնակարանների ամենաբարձր ժողովրդականությունը ապահովում է գինը: Եթե դուք նման բնակարան եք գնում պեղումների փուլում, ապա նորակառույց շենքում բնակարանը կարող է արժենալ 30%-ով ավելի քիչ, քան նույն բնակարանը երկրորդական բնակարանային շուկայում: Այսինքն, եթե պայմանականորեն լավ «երկրորդայինը» արժե 100 հազար ռուբլի (գինը վերցված է որպես օրինակ), ապա նույն «առաջնայինը» կարժենա ընդամենը 70 հազար։ Ճիշտ է, նա պետք է սպասի մոտ մեկ կամ նույնիսկ երկու տարի։

Բնակելի տարածք և ուժեղացված անվտանգություն

Եվս մեկ փաստարկ հօգուտ«առաջնային» - մեծ բնակելի տարածք: Ժամանակակից նախագծերը բնակիչներին ապահովում են մեծ տարածք։ Օրինակ, Ռուսաստանում ամենահայտնի նոր պանելային տները (P-44T սերիա) նախատեսում են նվազագույն տարածք մեկ բնակարանի համար, որը հավասար է 38 «քառակուսի»: Բայց հին պանելային տանը մեկ սենյականոց բնակարանի մակերեսը կարող է լինել 30-33 քմ: Սա ստանդարտ էր այս հին տան կառուցման ժամանակ:

Դեռ չգիտե՞ք որն է ավելի լավ՝ «սեքոնդ ձեռքը», թե՞ նորակառույցը: Եվ ահա ևս մեկ փաստարկ ձեզ համար. նոր շենքերում պահպանվում են անվտանգության նոր պահանջներ, օգտագործվում են նոր տեխնոլոգիաներ և նյութեր: Կա նաև որոշ տարրերի երաշխիք՝ առաստաղ, ինժեներական տեխնիկա, պատեր և պատուհաններ։ Եթե հինգ տարվա ընթացքում վարձակալը բախվի այնպիսի խնդիրների, որոնք կապված չեն բնակարանի ոչ պատշաճ շահագործման հետ, ապա նա կարող է կապ հաստատել կառուցապատողի հետ և պահանջել վերացնել թերությունը և փոխհատուցել պատճառված վնասը։

Բնակարանի օրինական մաքրություն

Երբ ընտրել եք, թե որ բնակարանը գնել՝ նոր շենք, թե «երկրորդական», պետք է նաև հիշել, որ երկրորդական բնակարանները կարող են պատմության մեջ ունենալ «մութ անցյալ»: Բայց նոր շենքերը օրինականորեն միշտ մաքուր են, և դուք չպետք է անհանգստանաք, որ կհայտնվի ձեր բնակարանի իրավունք ունեցող վաճառողի որևէ ազգական: Միակ ռիսկը կապված է պեղումների փուլում բնակարանների կառուցման ժամանակ փողի հնարավոր կորստի հետ: Բայց ինժեներական ցանցերի ներդրման կամ փաստաթղթերի հետ կապված կառուցապատողի հետ խնդիրների դեպքում դա ուղղակի կհետաձգի օբյեկտի ավարտի վերջնաժամկետը:Կառուցապատողի սնանկացման հավանականությունը փոքր է։ Ամենայն հավանականությամբ, նա ընդհանրապես ապահովագրված կլինի սնանկությունից։ Սակայն, ընդհանուր առմամբ, լինում են տխուր դեպքեր, երբ ինչ-ինչ պատճառներով կառուցապատողը սառեցնում է օբյեկտը, իսկ հետո անավարտ շենքում բնակարաններ գնած մարդիկ դրանք չեն ստանում և չեն կարողանում հետ վերադարձնել գումարը։

Ենթակառուցվածքներ և կանաչապատում

Նաև նորակառույց շենքում բնակարան գնելիս հնարավորություն կա մտնելու քաղաքի վատ զարգացած ենթակառուցվածքով մի հատված։ Սովորաբար կառուցապատողը սկզբում շահագործման է հանձնում բնակելի շենքը, իսկ դրա շուրջը միայն տարիներ անց հայտնվում են խանութներ, դպրոցներ, մանկապարտեզներ և այլ օբյեկտներ։ Հետևաբար, նման բնակարան գնելիս պետք է հասկանալ, որ սկզբում ստիպված կլինեք ճանապարհորդել մթերային ապրանքների համար: Թեև եթե քաղաքի կենտրոնում նոր շենք կառուցվի, ապա այնտեղ բնակարանի արժեքը շատ բարձր կլինի։

Մյուս թերությունը հարմարությունների բացակայությունն է: Բնակարանը նոր տանը բետոնե տուփ է նույնիսկ առանց կոմունալ հարմարությունների։ Այստեղ ոչինչ չկա, այնպես որ դուք ստիպված կլինեք գումար և ջանք ներդնել կանաչապատման համար:

«երկրորդական»-ի առավելությունները

Նոր շենքի կամ «երկրորդականի» միջև ընտրություն կատարելիս պետք է հիշել նաև բնակարանի վերջին տեսակի թերություններն ու առավելությունները: Սկսենք առավելություններից.

1. Հնարավորություն անմիջապես տեղափոխվելու ձեր նոր գնած բնակարանը:
2. Նման բնակարանում կլինեն ինժեներական կոմունիկացիաներ և ինչ-որ վերանորոգում, որն արդեն թույլ է տալիս ապրել այստեղ։
3. Մեծ տեսականի։ Երկրորդային բնակարանային շուկան հսկայական է, և դուք հաճախ կարող եք ընտրել տարբեր տարբերակների միջև: Եվ դա հնարավոր էգտեք բնակարան, որը մոտ է մետրոյին և պատուհանից բացվում է հիանալի տեսարան։

Բնակարանների թերությունները երկրորդային բնակարանային շուկայում

Իհարկե, այս բոլոր առավելությունները հաճախ գնորդներին մղում են հաշվի առնել բնակարանների երկրորդային շուկան: Բայց խոսելով այն մասին, թե որ բնակարանն է ավելի լավ՝ նորակառույցը, թե՞ «երկրորդը», պետք է անպայման մատնանշել թերությունները՝.

1. Բարձր գին մեկ քառակուսի մետրի համար։
2. Երկար պատմություն, որը կարող է թաքցնել տհաճ փաստեր. Որպեսզի ապագայում անպայման լավ բնակարան գնեք առանց իրավական խնդիրների, դուք պետք է ներդրումներ կատարեք պրոֆեսիոնալ իրավաբանի մեջ, ով կարող է ստուգել բնակարանի պատմությունն ու «մաքրությունը»:
3. Հենապատերը կարող են թուլանալ իրենց կյանքի ընթացքում:
4. Ինժեներական հաղորդակցությունները հին են և կարող են շուտով փոխարինվել, կամ դրանք կարող են աշխատել ևս մեկ տասնամյակ:

Տան քայքայվածությունը որպես հնարավոր թերություն

Սակայն 20-25 տարի առաջ կառուցված տանը կարող են լինել թույլ պատեր և կոմունալ հարմարություններ։ Չնայած տան գրավիչ տեսքին, նրա ընդհանուր վիճակը կարող է վատ լինել, հետևաբար, տուն գնելիս խորհուրդ է տրվում ստուգել ինժեներական համակարգերը և բուն տան ամրությունը: Դա անելու համար դուք ստիպված կլինեք գումար ծախսել մասնագետների փորձագիտական գնահատականների վրա: Երբեմն իրավիճակը կարող է այնպես ստացվել, որ դուք ստիպված կլինեք ծախսել բնակարանի արժեքի կեսը կոմունիկացիաները փոխարինելու և տան կառուցվածքն ամրացնելու համար աշխատանքներ իրականացնելու համար։ Հետեւաբար, արժե ուշադիր մտածել, թե որ բնակարանն է ավելի լավ գնել՝ «երկրորդական», թե նոր շենք: Կան պլյուսներ ու մինուսներ և՛ այնտեղ, և՛ այնտեղ։ Անհնար է ընդհանրացնել, թե որն է ավելի լավ։Պետք է համեմատել հին տան և նոր շենքի կոնկրետ բնակարանները։

կարևոր են կարծիքները:

Վերջին չափանիշը, որը կօգնի ձեզ ընտրել վերավաճառք կամ նոր շենք, բնակիչների և գնորդների արձագանքն է: Օրինակ, եթե շինարարը նոր տուն է կառուցում, անպայման կարդացեք դրա մասին ակնարկներ: Գնորդները կարող են բացասաբար խոսել նրա մասին, քանի որ նախկինում նա մեծապես ձգձգում էր շինարարության գործընթացը։ Եթե մշակողը նոր է, ապա դուք նույնպես չպետք է առանձնապես վստահեք նրան, բայց եթե նա ունի անբասիր համբավ և լավ կարծիքներ, ապա նրան կարելի է վստահել։