Առևտրային բնակարան. հայեցակարգ, դիզայնի առանձնահատկություններ

2024 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 10:30

Սկզբնական հաստատված աստիճանավորում. ամբողջ անշարժ գույքը բաժանված է բնակելի և կոմերցիոն: Բայց այսօր ամեն ինչ մի փոքր այլ է։ Կա նաև այնպիսի կատեգորիա, ինչպիսին է կոմերցիոն բնակարանները: Մեկ այլ անուն բնակարաններ են: Ինչ է դա? Որո՞նք են նման տարածքներ գնելու առավելություններն ու թերությունները: Ինչպե՞ս է սա դիտարկվում իրավական տեսանկյունից։ Այս և այլ կարևոր հարցերի պատասխանները՝ հոդվածում։

Ի՞նչ է կոմերցիոն անշարժ գույքը:

Սկսենք ամենակարևոր սահմանումից. Առևտրային անշարժ գույք են համարվում տարբեր կառույցները, հողամասերը, շինությունները, որոնք օգտագործվում են դրանց սեփականատերերի, վարձակալների կողմից ձեռնարկատիրական գործունեության համար: Վերջինիս նպատակն է ստանալ մշտական շահույթ, պարբերական կապիտալ շահույթ, վարձակալական եկամուտ: Սա ներդրումային տարբերակներից մեկն է։

Ահա ամենատարածված օբյեկտները, որոնք կարելի է անվանել առևտրային անշարժ գույք.

• Գյուղատնտեսական ձեռնարկություններ.
• Արդյունաբերական օբյեկտներ.
• Հյուրանոցներ, հյուրանոցներ, հանրակացարաններ.
• Պահեստային հարմարություններ, ավտոտնակներ.
• Գրասենյակային կառույցներ.
• Առևտրի կենտրոններ և խանութներ.

Էլ ի՞նչ է կոմերցիոն անշարժ գույքը:

Առևտրային անշարժ գույք կարելի է անվանել նաև հետևյալը՝

• Հողատարածք և այլ բնական տարածքներ.
• Ստորգետնյա պաշարների որոշ տարածքներ.
• Սահմանազատված ջրային մարմիններ.
• Անտառային տարածքներ.
• Բազմամյա տնկարկներ.
• Գետնին ամրացված կամ դրա հետ ամուր կապված գույքի այլ տեսակներ. Որպես կանոն, դրանք տարբեր շենքեր, շինություններ են։

Մի մոռացեք, որ անշարժ գույքը ներառում է նաև դրա նկատմամբ իրավունքները: Այն կարելի է անվանել նաև պետական գրանցման ենթակա տիեզերական օբյեկտներ, ջուր և օդանավ։

Գույքը համարվում է առևտրային միայն այն դեպքում, եթե այն նախատեսված է կոմերցիոն օգտագործման համար: Մեկը, որտեղ այն դառնում է մշտական շահույթի աղբյուր:

Կատեգորիաներ

Հիմա - կոմերցիոն անշարժ գույքի աստիճանավորում.

• Շենքեր՝ անվճար օգտագործման համար։ Սպորտային և ֆիթնես կենտրոններ, հյուրանոցներ, պանդոկներ, ռեստորաններ, սրճարաններ։
• Մանրածախ տարածքներ. Խանութներ և առևտրի կենտրոններ։
• Գրասենյակային գույք. Բիզնես կենտրոններից մինչև մասնավոր գրասենյակներ և գրասենյակային տարածքներ։
• Արդյունաբերական շենքեր. Արդյունաբերական տարածքներ, արդյունաբերական ձեռնարկությունների կառույցներ, պահեստային համալիրներ.
• Սոցիալական տարածքներ. Բժշկականկենտրոններ, ժամանցային համալիրներ (բոուլինգ, լողավազաններ, դիսկո սրահներ և այլն), կոմերցիոն օդանավակայաններ և այլն։
• Առևտրային բնակարան. Այսպես կոչված բնակարաններ բազմաբնակարան շենքերում, բնակության նպատակով կարճաժամկետ վարձակալությամբ տրվող տարածքներ։

Միևնույն ժամանակ, միայն առաջին չորս կատեգորիաներն են համարվում իսկապես առևտրային անշարժ գույք: Վերջին երկուսը ավելի սահմանային դիրք են զբաղեցնում՝ սոցիալական և առևտրային, բնակելի և առևտրային տիպի միջև։ Նրանք շահույթ կբերեն իրենց տերերին, վարձակալներին միայն այն դեպքում, երբ օգտագործվեն որոշակի նպատակների համար:

Կարո՞ղ է կոմերցիոն անշարժ գույքը լինել բնակելի:

Չնայած այն հանգամանքին, որ ի սկզբանե անշարժ գույքը բաժանվել է կոմերցիոն և բնակելի, այսօր գոյություն ունի նաև «առևտրային բնակարան» հասկացությունը: Բայց ի՞նչ է դա:

Խոսքը վերաբերում է բացարձակապես ցանկացած բնակելի գույքի, որի օգտագործումը թույլ է տալիս շահույթ ստանալ:

Առևտրային բնակարանների օրինակ

Նման բնակարանների ամենատարածված օրինակը տիպիկ բարձրահարկ, բազմաբնակարան շենքն է: Բայց դրա յուրաքանչյուր բնակարան գործում է որպես մասնավոր բնակելի տարածք: Փաստորեն, բազմաբնակարան շենքերի կառուցումը հանդես է գալիս որպես ներդրումային ծրագիր կոմերցիոն անշարժ գույքի ոլորտում։ Ի վերջո, շենքի նախագծումը, ճարտարապետական պլանավորումը և հետագա կառուցումը ներդրում է, որի նպատակը միանգամայն պարզ է՝ շահույթ ստանալը։

Բայց միևնույն ժամանակ նման տան յուրաքանչյուր բնակարան բնակելի սեփականություն է։ Բնակարանները վաճառվելուց հետո նմանտուն, այն դադարում է լինել կոմերցիոն նախագիծ։ Այսուհետ այն կտարածվի միայն բնակելի մասնավոր սեփականության վրա։

Առևտրային բնակարան. Ի՞նչ է դա Բելառուսում: Սա հենց այդպիսի օրինակ է։ Բայց բացի դրանից, դուք պետք է իմանաք Մոսկվայի մարզում և Ռուսաստանի այլ խոշոր քաղաքների առևտրային բնակարանների մասին, որոնք հանրությանը ավելի հայտնի են «բնակարաններ» անունով:

Երևույթի տարածվածություն

Ինչպես ցույց է տալիս վիճակագրությունը, Մոսկվայի առաջնային բնակարանային շուկայում անշարժ գույքի քառորդից ավելին բնակարաններ են։ Ինչու են դրանք այդքան տարածված: Ամեն ինչ ցածր գնի մասին է, որը հսկայական գումար է Ռուսաստանի Դաշնության մայրաքաղաքային մարզում բնակարանների վաճառքի համար:

Սակայն գնորդները ուշադրություն չեն դարձնում մի մեծ թերության վրա՝ նման տարածքների իրավական կարգավիճակը դեռ հստակ ձևակերպված չէ: Ֆորմալ առումով այդ բնակարանները ոչ բնակելի անշարժ գույք են: Չնայած այն հանգամանքին, որ դրանք լիովին պիտանի են մարդու բնակության համար, դրանք ակտիվորեն ընդգրկված են վարչական կենտրոնների և հյուրանոցային համալիրների պլաններում և նախագծերում։

Նույն Մոսկվայի բնակարանների մասնաբաժինը կազմում է բնակարանների վաճառքի բոլոր առաջարկների մոտ 26-28%-ը: Այստեղ խոշորագույն իրականացնողներն այնպիսի խոշոր ընկերություններ են, ինչպիսիք են Tushino 2018-ը, Symbol-ը, ZilArt-ը և այլն։

Որքա՞ն արժե առևտրային բնակարանները: Եթե համեմատենք տիպիկ բնակելի բարձրահարկ շենքերի բնակարանները նորակառույցների հետ, ապա դրանք 20-25%-ով ցածր կլինեն ինքնարժեքով: Ավելին, տարածքների բնութագրերը նման կլինեն։

Ո՞ւմ համար է առաջարկը

Ինչպես մարելկոմերցիոն բնակարան? Դուք պարզապես պետք է կապվեք ձեզ հետաքրքրող մշակողի վաճառքի բաժին: Այսօր Ռուսաստանում բնակարաններ գնելու հետ կապված խնդիրներ չկան։

Սկզբում շինարարության այս տեսակը սկսեց զարգանալ Ռուսաստանի Դաշնության մայրաքաղաքում՝ ավանդական բնակարանների կառուցման համար նախատեսված վայրերի բացակայության պատճառով: Բնակարանները ներդրվել են բիզնես կենտրոններ։ Ավելին, ավելին: Նախկին գործարաններն ու գործարաններն այժմ վերածվում են բազմաբնակարան համալիրների։

Ո՞ւմ համար են դրանք նախատեսված։ Սկզբում բնակարանները հաջողակ գործարարների համար ժամանակավոր հարմարավետ ապրելու տարածք էին։ Տնտեսվարող անձը կարող է նման բնակարան գնել քաղաքում, որտեղ հաճախ է հայտնվում գործուղման՝ հանդիպումների, բանակցությունների նպատակով, որպեսզի չմնա հյուրանոցում կամ պանդոկում։

Այնուհետև քաղաքացիների մեկ այլ կատեգորիա սկսեց բնակարաններ ձեռք բերել. Ոչ թե ապրելու, այլ ձեր գումարը անշարժ գույքում ներդնելու համար։

Ո՞վ է այսօր հետաքրքրված բնակարաններով

Այսօր բնակարանները հետաքրքրում են նաև խոշոր բիզնեսից և ներդրումներից հեռու գտնվող քաղաքացիներին։ Նրանք, ովքեր ցանկանում են միայն հարմարավետ բնակարաններ ձեռք բերել մատչելի գնով այնտեղ մշտական բնակության համար։

Բայց պետք չէ շտապել նման գնումների հետ։ Ավելի ցածր գնով գրավված՝ նորաբնակները սկզբում ուշադրություն չեն դարձնում բազմաթիվ որոգայթներին, որոնք հետո նրանց համար վերածվում են մեծ խնդիրների։

Առաջին հերթին «առևտրային բնակարան», «բնակարան» տերմիններն ընդհանրապես ամրագրված չեն օրենսդրական մակարդակում՝ ոչ տարածաշրջանային, ոչ դաշնային մակարդակով։ Փաստորեն, բնակարաններ- Բնակելի տարածքներ. Բայց դրանք իրավաբանորեն կարգավորվում են որպես կոմերցիոն։ Հարկերը վճարվում են այս սկզբունքով։

Ինչ վերաբերում է հանրային բնակարանային ֆոնդի առևտրային բնակարաններին, դա նույնիսկ առնչվող հասկացություն չէ: Խոսքը վերաբերում է կոմերցիոն վարձույթներին, ոչ թե բնակարաններին:

գրանցման հարց

Զինվորական կոմերցիոն բնակարաններ - բնակարաններ չկան. Սրանք բնակարաններ են, որոնք տրամադրվել են կոմերցիոն վարձակալության պայմանագրերով։

Բնակարանների երկրորդ նշանակալի մինուսը՝ օրենքով նախատեսված չեն մշտական բնակության համար։ Հետեւաբար, նույնիսկ լինելով նրանց սեփականատերը եւ մշտապես այնտեղ ապրելը, անհնար է գրանցվել նման սենյակում։ Բացառություն է միայն մեկ՝ բնակարաններում գրանցումը հնարավոր է, եթե դրանք հյուրանոցային համալիրի մաս են կազմում։

Որտե՞ղ կարող եմ գրանցվել?

Օրենքի համաձայն՝ ոչ բնակելի տարածքներում գրանցումը հնարավոր է, երբ դրանք գտնվում են մասնագիտացված հաստատությունների՝ հյուրանոցների, հյուրանոցների, հիվանդանոցների, հանգստյան տների իրավասության ներքո։ Այստեղ բնակիչներին գրանցելու պարտականությունը վստահված է նման կազմակերպության ադմինիստրացիային։

Եթե բնակարանները բիզնես կենտրոնի կամ նախկին գործարանի մաս են կազմում, անհնար է դրանք դարձնել բնակության վայր։ Բայց նույնիսկ թույլատրելի դեպքում ամեն ինչ չէ, որ հարթ է։ Նույնիսկ այստեղ բնակարանների սեփականատերերը ստանում են ոչ մշտական գրանցում: Նրանցից պահանջվում է 5 տարին մեկ երկարացնել գրանցումը: Բայց նա նրանց կտա նույն իրավունքները, ինչ գրանցվածները ստանդարտ բնակարաններում։ Այսինքն՝ դրանք կֆիքսվեն տեղականումպոլիկլինիկա, կարող է գրանցման միջոցով դիմել երեխայի համար մանկապարտեզում կամ դպրոցում տեղավորելու համար։ Ուստի բնակարանները հաճախ դառնում են ընտանեկան գնորդների ընտրությունը։

Հարկավորման առանձնահատկությունները

Առևտրային բնակարանային հարկը նույնպես հարթ չի ընթանում. Քանի որ բնակարաններն իրականում չեն պատկանում բնակարանային ֆոնդին, անհնար է ստանալ 13% հարկային նվազեցում.

Բայց միևնույն ժամանակ, գույքահարկն ինքնին գանձվում է բարձր դրույքաչափերով, քանի որ օրինական առումով դա կոմերցիոն է։ Ուստի բնակարանի սեփականատերը, համեմատած սովորական բնակարանի սեփականատիրոջ հետ, 20-25% հարկ է գերավճարում։ Ընդ որում, տարեկան։

Հարկային բազան որոշելիս (կադաստրային արժեքի հիման վրա) բնակարանների նվազագույն դրույքաչափը կազմում է 0,5%, առավելագույնը՝ 2% (Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 406-րդ հոդվածի 2-րդ կետ, կետ 2). Ինչ վերաբերում է ստանդարտ բնակելի անշարժ գույքին, ապա դրա վրա կիրառվում է 0,1% դրույքաչափ (Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 406-րդ հոդվածի 1-ին կետ 2-րդ կետ):

Այստեղ հարկային տեսանկյունից ամենաանբարենպաստը գրասենյակային, առևտրի համալիրում, սննդի օբյեկտների համար նախատեսված շենքում գտնվող բնակարաններն են։ Այստեղ գործակիցը 1-2% է: Ամենախնայողը՝ բնակարաններ հյուրանոցներում։ Առավելագույն խաղադրույքը 0,5% է։

Արդյո՞ք կոմերցիոն բնակարանները կարող են սեփականաշնորհվել: Այստեղ էլ նրանց «դժբախտությունները». Երբեմն նորաբնակներին առաջարկվում են պայմանագրեր, որտեղ նրանք ոչ թե բնակարանի, այլ ընդհանուր սեփականության որոշ մասնաբաժնի սեփականատեր են:

Ուղեվարձ

Ինչ վերաբերում է կոմունալ ծառայությունների սակագներին, ապա բնակարանները կրկին բարդ են. Դրանք չեն ներկայացվիLCD-ի պահանջները, որոնք պարտադիր են բնակելի հատվածի համար՝ կապված ընդհանուր գույքի կառավարման հետ:

Այսպիսով, բնակարանատերերը չեն կարող ազդել այն սակագների չափի վրա, որոնք կառավարող ընկերությունը սահմանում է շենքի, հարակից տարածքի և ընդհանրապես ենթակառուցվածքների շահագործման համար։ Հետևաբար, կոմունալ վճարներն այստեղ միանշանակ ավելի բարձր են սովորական բնակարանների համեմատ։ Միջին հաշվով՝ 15%-ով

Չկարգավորվող ենթակառուցվածք

Եվս մեկ անհանգստացնող թերություն, որի վրա պետք է ուշադրություն դարձնել բնակարան գնելուց առաջ. Կառուցապատողը պարտավոր չէ բարեկարգել կոմերցիոն անշարժ գույքի հարակից տարածքը։ Այսինքն՝ ձեր տան մոտ երբեք չեն հայտնվի կանաչ գոտի, սիզամարգեր, խաղահրապարակներ, մեքենաների համար ժամանակավոր կայանատեղեր և հետիոտներ։

Ուշադրություն դարձրեք նաև հարևաններին. Եթե բնակարանները գտնվում են բիզնես կենտրոնում, ապա ձեր տանը կլինեն այցելուների և առաքիչների լայն տեսականի: Պատուհանների տակ կարելի է տեղադրել ծխելու տարածք կամ մեքենաների կայանատեղ՝ գրասենյակային աշխատողների համար։

SanPiN նորմեր

Եզրափակելով, մենք ավելացնում ենք, որ կոմերցիոն բնակարանները չեն ենթարկվում սանիտարական չափանիշներին, որոնք պետք է խստորեն պահպանվեն ստանդարտ բնակարաններ կառուցող շինարարական ընկերությունների կողմից: Ըստ լուսավորության մակարդակի, ձայնամեկուսացման, մեկուսացման։

Սա մտահոգիչ է հատկապես հին արդյունաբերական համալիրների վերանորոգման փուլ անցած բնակարանների համար։ Այսինքն՝ նախկին գործարաններ, գործարաններ, պահեստներ։ Շատերին գրավում են այսպես կոչված ձեղնահարկերը, բայց որքան ապահով կլինեքայնտեղ?

Եթե նախկինում այնտեղ գտնվող ձեռնարկությունը, այսպես թե այնպես, կապված է եղել քիմիական արդյունաբերության, վտանգավոր թափոնների հետ, ապա նման սենյակում ապրելն ուղղակի վտանգավոր է։ Քանի որ նման նյութերի քայքայման ժամանակը տասնյակ կամ նույնիսկ հարյուրավոր տարիներ է։

Առևտրային բնակարան - այսպես են կոչվում բնակարանները։ Նախկինում դրանք գրավում էին միայն գործարարներին ու ներդրողներին։ Այսօր սովորական քաղաքացիներ, որոնք հետաքրքրված են մատչելի գներով անհատական բնակարաններով: Բայց իրականում բնակարանների ավելի ցածր արժեքը վերածվում է մի շարք թերությունների, որոնք նույնիսկ չեն կարող դա արդարացնել: