Եկամուտային մոտեցում անշարժ գույքի և բիզնեսի գնահատմանը. Եկամուտի մոտեցումների կիրառում

2024 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 10:30

Եկամուտի մոտեցումը անշարժ գույքի, կազմակերպության գույքի, բուն բիզնեսի գնահատման մեթոդների մի ամբողջ համակցություն է, որտեղ արժեքի որոշումը կատարվում է ապագայում ակնկալվող տնտեսական օգուտների փոխակերպմամբ։. Նման մոտեցման տեսական հիմքերը բավականին համոզիչ են։ Ներդրման արժեքը մինչ օրս ապագա օգուտների արժեքն է՝ զեղչված եկամտաբերությամբ, որն արտացոլում է ներդրման ռիսկայնությունը:

Սա ողջամիտ է և հարմար ցանկացած գործող ձեռնարկության համար, որն օգտագործվում է գույքի արտադրության և վաճառքի ոլորտում, ինչպես նաև նրա բիզնեսի համար՝ դրական շահույթ ստանալու պայմանով: Գնահատված բիզնեսում ներդրումային ռիսկերի արժեքը ցուցադրվում է զեղչման տոկոսադրույքի միջոցով: Տնտեսական իմաստով սա այժմ այն եկամտաբերությունն է, որը ներդրողները պահանջում են համեմատելի ներդրումային օբյեկտներում ներդրված կապիտալի վրա՝ ըստ ռիսկի մակարդակի, կամ դա գնահատման պահին համադրելի ռիսկերով այլընտրանքային ներդրումային տարբերակների վերադարձի տոկոսն է։:

Հատկություններ

Եկամտի հայտԳործնականում մոտեցումը բավականին բարդ խնդիր է դառնում, քանի որ անհրաժեշտ է գնահատել ծախսերի յուրաքանչյուր կարևոր որոշիչը՝ եկամտաբերությունը և շահույթը: Եթե այս մեթոդները օգտագործվում են ձեռնարկությունը գնահատելու համար, ապա անհրաժեշտ է կատարել դրանց բոլոր հիմնական տարրերի մանրակրկիտ վերլուծություն, ներառյալ ծախսերը, ընկերության շրջանառությունը, որոնք ուղղակիորեն ազդում են շահույթի, ծախսերի և ռիսկերի վրա, որոնք ստեղծվում են յուրաքանչյուր առանձին տարրի կողմից:

Բիզնեսի գնահատման եկամտի մոտեցումը բավականին հաճախ օգտագործվում է: Օրինակ, եթե մենք խոսում ենք ձեռքբերման կամ միաձուլման մասին, ապա այս մեթոդը շատ ավելի հաճախ է կիրառվում, քան թանկարժեքը կամ շուկայականը։ Գնորդի կապիտալ ներդրումներն այժմ կատարվում են այն ակնկալիքով, որ ապագայում կստացվեն դրամական զուտ հոսքեր, որոնք չեն կարող երաշխավորված կոչվել, քանի որ դրանք բնութագրվում են որոշակի ռիսկերով: Եկամուտի մոտեցումն ընդգրկում է արժեքի այս հիմնական որոշիչները, մինչդեռ շուկայական մոտեցման կիրառումը սովորաբար պահանջում է գին-շահույթ հարաբերակցություն կամ շահույթի այլ նմանատիպ բազմապատիկ հետադարձ հայացքով՝ առանց հաշվի առնելու ապագան::

Շուկայի բազմապատիկները ի սկզբանե անվստահելի են և չեն ապահովում նույն մակարդակի մանրակրկիտությունը, որը կարելի է ձեռք բերել՝ օգտագործելով եկամտի մոտեցումը՝ ապագա եկամտաբերությունների և զեղչերի դրույքաչափերի կանխատեսումներով: Օրինակ՝ տարեկան կիրառվող գին-շահույթ հարաբերակցությունը պատշաճ կերպով չի արտացոլում ապագա տարիներին սպասվող փոփոխությունները: ճիշտԳործակիցների օգտագործումը հնարավորություն է տալիս ցույց տալ ներդրողների ընդհանուր նախապատվությունները և դրանք հաճախ մեջբերում են վաճառողների կամ ոլորտի աղբյուրների կողմից:

Օգտագործել

Ձեռնարկության բյուջեին վերաբերող տեղեկատվությունը նույնպես վերլուծության և պաշտպանության կարիք ունի, ինչը ստիպում է փոփոխություններ կատարել և մշակել ստեղծված պլանի, կանխատեսումների և հիմնական առաջարկների ֆինանսական հետևանքները: Բիզնեսի գնահատման եկամտի մոտեցումը չափում է բոլոր ենթադրությունները, որոնք վերաբերում են, թե արդյոք ձեռքբերման որոշակի օգուտներ առաջանում են եկամուտների աճից, ծախսերի կրճատումից, գործընթացի բարելավումից կամ կապիտալ ծախսերի կրճատումից: Նման մոտեցման օգնությամբ այս ամենը կարելի է չափել ու քննարկել։ Բացի այդ, այն կարող է օգտագործվել ակնկալվող օգուտների ժամկետները որոշելու համար, ինչպես նաև ցույց տալու ձեռնարկության արժեքի անկումը, քանի որ նպաստները տեղափոխվում են ավելի հեռավոր ապագա:

Եկամուտի մոտեցման օգտագործումը գնորդներին և վաճառողներին հնարավորություն է տալիս հաշվարկելու ձեռնարկության իրական շուկայական արժեքը, ինչպես նաև դրա ներդրումային արժեքը մեկ կամ մի քանի ռազմավարական գնորդների համար: Եթե այս տարբերությունը բավականաչափ հստակ դրսևորվի, ապա վաճառողները և գնորդները կարող են հեշտությամբ բացահայտել սիներգիայի առավելությունները և տեղեկացված որոշումներ կայացնել:

Բիզնեսի գնահատման եկամտի մոտեցումն օգտագործելիս պետք է նկատի ունենալ, որ հաշվարկված արժեքը բաղկացած է ամբողջ գույքի արժեքից, որն օգտագործվում է ուղղակի գործունեության ընթացքում: ATՕգտագործված մոտեցման շրջանակներում կան գնահատման մի քանի մեթոդներ, որոնք մեծագույն հետաքրքրություն են ներկայացնում։ Մասնավորապես, կիրառելի են եկամտի մոտեցման հետևյալ մեթոդները՝ դրամական միջոցների հոսքերի կապիտալացում և զեղչում: Դուք կարող եք դրանք ավելի մանրամասն դիտարկել:

մեթոդներ

Օգտագործելով դրամական միջոցների հոսքերի կապիտալացման մեթոդը՝ ձեռնարկության ընդհանուր արժեքը հայտնաբերվում է՝ կախված ձեռնարկության գույքային ներուժից առաջացած դրամական միջոցների հոսքերից: Բիզնեսի կամ ամբողջ ձեռնարկության դրամական հոսքերը որոշակի հաշվարկային ժամանակահատվածի համար ֆինանսական ռեսուրսների բոլոր ներհոսքերի և ելքերի տարբերությունն են: Որպես կանոն, հաշվարկների համար օգտագործվում է մեկ տարի ժամկետ: Տեխնիկան ակնկալվող դրամական հոսքերի ներկայացուցչական մակարդակը ներկա արժեքի վերածելն է՝ դրամական միջոցների հոսքի ընդհանուր գումարը բաժանելով ենթադրյալ կապիտալացման դրույքաչափի վրա: Այս դեպքում, որոշակի ճշգրտումներով եկամտի հոսքը տեղին է:

Պայմանական դրամական հոսքերի մեթոդը օգտագործելու համար օգտագործվում է անկանխիկ ծախսերի զուտ եկամտի ավելացումը (հաշվարկված հարկերից հետո)՝ կապիտալիզացիայի բացարձակ դրամական հոսքերի գումարը որոշելու համար: Այս հաշվարկի մեթոդը կարելի է համարել ավելի պարզեցված, քան ազատ դրամական հոսքերի հաշվարկը, որը հաշվի է առնում անհրաժեշտ կապիտալ ներդրումները և շրջանառու միջոցները համալրելու անհրաժեշտությունը որպես հավելում։

Զեղչող դրամական հոսքեր

Այս մեթոդը հիմնականում հիմնված է միայն ակնկալվող դրամական հոսքերի վրա, որոնք ստեղծվում են հենց ձեռնարկության կողմից: Նրա բնորոշ տարբերությունն այն էդրամական միջոցների հոսքի ներկայացուցչական մակարդակի սահմանումը հաշվարկելու համար պահանջվում է ծախսերի գնահատում: Այս մեթոդը զարգացած երկրներում առավել լայնորեն կիրառվում է այն պատճառով, որ այն կարող է օգտագործվել զարգացման բոլոր հեռանկարները հաշվի առնելու համար։ Դրամական միջոցների հոսքը ընդհանուր արտահայտությամբ հավասար է զուտ եկամտի և մաշվածության գումարին, որը ենթակա է հանելու զուտ շրջանառու կապիտալի և կապիտալ ներդրումների աճը:

Կան հետևյալ պայմանները զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդի օգտագործման համար.

• կա հիմքեր ենթադրելու, որ ֆինանսական հոսքերի ապագա մակարդակները կտարբերվեն ներկայիս մակարդակներից, այսինքն՝ խոսքը զարգացող ձեռնարկության մասին է.
• կան հնարավորություններ ողջամտորեն գնահատելու ապագա դրամական հոսքերը բիզնես կամ առևտրային գույք օգտագործելիս;
• օբյեկտը կառուցման փուլում է, լրիվ կամ մասնակի;
• ձեռնարկությունը կոմերցիոն նշանակության մեծ բազմաֆունկցիոնալ օբյեկտ է:

Անշարժ գույքի գնահատման եկամտի մոտեցումը զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդով լավագույնն է, բայց դրա օգտագործումը շատ աշխատատար է: Կան գնահատականներ, որոնք հնարավոր չէ անել առանց այս մեթոդի կիրառման: Դրանց թվում է ներդրումային նախագծի մշակումը` դրա հետագա գնահատմամբ:

Զեղչի մեթոդի առավելությունները

Եթե դուք կիրառում եք եկամտային մոտեցում անշարժ գույքի կամ բիզնեսի գնահատման զեղչի մեթոդով, կարող եք բացահայտել մի քանի հիմնական առավելություններ: Առաջին հերթին խոսքՍա նշանակում է, որ ապագա բիզնեսի շահույթը ուղղակիորեն հաշվի է առնում միայն արտադրանքի արտադրության և այնուհետև դրանց վաճառքի ակնկալվող ընթացիկ ծախսերը, իսկ ապագա կապիտալ ներդրումները՝ կապված արտադրական կամ առևտրային օբյեկտների պահպանման և ընդլայնման հետ, արտացոլվում են շահույթի կանխատեսման մեջ միայն անուղղակիորեն՝ դրանց ընթացիկ մաշվածության միջոցով:

Կարևոր միավոր

Օբյեկտի գնահատումը եկամտի մոտեցմամբ՝ շահույթի կամ վնասի պակասով, որպես ներդրումային հաշվարկների ցուցիչ, իրականացվում է ճշգրտված այն փաստի համար, որ շահույթը ծառայում է որպես հաշվապահական հաշվետվության ցուցանիշ, հետևաբար այն ենթակա է էական մանիպուլյացիաների։ աշխատանքի ընթացքը.

Զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդը ներառում է մոդելների երեք խումբ.

• զեղչված դիվիդենտներ;
• մնացորդային եկամուտ;
• զեղչված դրամական հոսքեր։

Եթե շահաբաժինների զեղչի մոդելի համաձայն կիրառվում է եկամտի մոտեցում՝ որպես դրամական միջոցների հոսքի ապացույց, ապա օգտագործվում են բաժնետոմսերի վճարումներ: Չնայած այն հանգամանքին, որ մոդելը զգալիորեն տարածված է օտարերկրյա պրակտիկայում ձեռնարկության ակտիվների արժեքը որոշելու և գնահատելու համար, այն ունի բազմաթիվ թերություններ: Չբաշխված շահույթով մոդելներում հաշվառման աստիճան չկա: Տարբերություն կա շահաբաժինների քաղաքականության մեջ ոչ միայն կոնկրետ ձեռնարկությունների, այլ նաև ընդհանուր առմամբ երկրների համար: Այս մեթոդը չի կարող օգտագործվել այն ձեռնարկություններում, որոնք շահույթ չունեն։ Այս մոդելը լավագույնս հարմար է փոքրամասնությունների բաժնետոմսերի արժեքը հաշվարկելու համար:

Մնացորդային եկամտի մոդել

Գնահատման եկամտի մոտեցումը մնացորդային մոտեցման մոդելի միջոցով ենթադրում է, որ մնացորդային եկամտի չափը, այսինքն՝ տարբերությունը փաստացի շահույթի և այն շահույթի միջև, որը բաժնետերերը կանխատեսել են բուն ընկերության գնման պահին կամ. դրա բաժնետոմսերը կօգտագործվեն որպես դրամական միջոցների հոսքի ցուցիչ: Եթե ձեռնարկության արժեքը հաշվարկվել է այս մոդելին համահունչ ենթադրությունների հիման վրա, ապա այն հավասար կլինի հաշվեկշռային արժեքի գումարին դրանից հետո մնացած եկամտի ակնկալվող գումարի ներկա արժեքով: Այս մոդելը ցույց է տալիս զգալի զգայունություն ֆինանսական հաշվետվություններում ներկայացված տվյալների որակի նկատմամբ: Ռուսական պայմանների համար նման տեղեկատվության համապատասխանությունը էական կասկածի տակ է։

Օգուտ բաժնետերերի համար

Իհարկե, որոշակի պատմություն ունեցող ձեռնարկության բաժնետերերը կամ բաժնետերերը, ինչպես նաև շահաբաժիններ վճարելու փաստերը, կարող են օգտագործել զեղչի մոդելը սեփական ընկերության արժեքը հաշվարկելու համար: Իրավիճակն այնպիսին է, որ այս հատվածի ձեռնարկությունների բաժնետերերը հազվադեպ են փոքրամասնություն կազմում, ուստի նրանց համար ամենահարմար ճանապարհը կլինի անշարժ գույքի և բիզնեսի գնահատման համար եկամտային մոտեցման օգտագործումը զեղչված ազատ դրամական հոսքերի մոդելի միջոցով: Այս համակարգում առանցքայինն են ազատ դրամական հոսքերը զեղչման դրույքաչափերով կամ ներդրված կապիտալի ակնկալվող եկամտաբերությամբ: Այս մոդելի օգտագործման ամենամեծ խնդիրը դրամական միջոցների ազատ հոսքերի կանխատեսման ճշգրտությունն է, ինչպես նաև զեղչի դրույքաչափի համարժեք որոշումը։

Եթե կիրառվում է վերևում սահմանված եկամտի մոտեցումը, ապա զեղչված դրամական հոսքերի մեթոդի կիրառման ժամանակ բիզնեսից ակնկալվող եկամուտը հաշվի է առնում կանխատեսվող դրամական հոսքերը, որոնք կարող են հանվել շրջանառությունից՝ պահանջվող մասի վերաներդրումից հետո: կանխիկ շահույթը. Որպես ցուցանիշ, դրամական միջոցների հոսքերը կախված չեն ձեռնարկության կողմից օգտագործվող հաշվապահական համակարգից և դրա ամորտիզացիոն քաղաքականությունից: Միաժամանակ, պետք է հաշվի առնել ցանկացած դրամական հոսքեր՝ մուտքեր և ելքեր։ Դրամական միջոցների զեղչման ֆինանսական իմաստի գնահատումը պարզվում է, որ այդ գործընթացների արդյունքում դրանք կրճատվում են այն գումարներով, որոնք հասանելի կլինեին ներդրողին մինչև նշված դրամական միջոցների հոսքը ստանալու պահը, պայմանով, որ նա ներդրեր իր միջոցները ոչ թե այս բիզնեսում այժմ, այլ որոշ այլ ներդրումային ակտիվներում, որոնք ունեն հանրային բնույթ, օրինակ՝ իրացվելի արժեթղթեր կամ բանկային ավանդ:

Լրացուցիչ տեխնիկա

Եկամուտի մոտեցումը, որի օրինակը նկարագրված էր ավելի վաղ, վերջերս ավելի ու ավելի քիչ է կիրառվում, և այժմ գնահատման մեթոդը դարձել է ամենատարածվածը: Այն օգտագործվում է բոլոր տեսակի ակտիվների գնահատման համար և հիմնված է այն գաղափարի վրա, որ ցանկացած ակտիվ, որը կիսում է օպցիոնների հիմնական բնութագրերը, կարող է գնահատվել որպես այս տարբերակ: Ներկա պահին եկամտի մոտեցումից ամենից հաճախ հրաժարվում է օպցիոնի գնագոյացման մոդելի օգտին (համապատասխանաբար՝ Բլեք-Սքոուլզ մոդելի):

Նման համակարգը, եթե օգտագործվում է, հնարավորություն է տալիս գնահատել ընկերության կամ ձեռնարկության սեփական կապիտալի ընդհանուր արժեքը այն դեպքում, երբ այն գործում է մեծ վնասներով: Այս մոդելը կոչված է հետագայում բացատրելու, թե ինչու ձեռնարկության սեփական կապիտալի արժեքը զրո չէ, նույնիսկ եթե ամբողջ ձեռնարկության արժեքը նվազում է պարտքի անվանական գումարից: Բայց նույնիսկ հաշվի առնելով այս առավելությունը, կարելի է նշել, որ ներկա պահին ռուսական ձեռնարկությունների արժեքը գնահատելու Black-Scholes մոդելը գնալով ավելի տեսական է դառնում։ Հիմնական խնդիրը, որի պատճառով այս մոդելը չի կարող կիրառվել հայրենական բիզնեսի համար, մոդելի պարամետրերի որոշ ապացույցների բացակայությունն է, որոնք էական են։

Եզրակացություններ

Բիզնեսի և անշարժ գույքի գնահատման եկամուտների մոտեցումը դարձել է շատ ավելի քիչ տարածված, և դա տեղի է ունենում բազմաթիվ պատճառներով: Խոսքը, մասնավորապես, վերաբերում է այն թերություններին, որոնց պատճառով սպառողական շուկայում դրա կիրառման դժվարություններ կան։ Նախ և առաջ պետք է նշել, թե որքան դժվար է կանխատեսել ծառայությունների և ապրանքների, նյութերի և հումքի ապագա արժեքները, ինչպես նաև ծախսերի մի շարք այլ ցուցանիշներ: Միաժամանակ, կարելի է խոսել փորձագիտական գնահատականների որոշակի սուբյեկտիվության մասին։ Բացի այդ, խնդիրը ռուսական ձեռնարկությունների վերաբերյալ տեղեկատվության ցածր բացահայտման մեջ է, և իրականում դա անհրաժեշտ է գրագետ հաշվարկներ կատարելու և Black-Scholes մոդելը կազմելու համար։ Սա մեծապես պայմանավորված է նմանների ցածր կորպորատիվ մշակույթովձեռնարկություններ.

Բաժնետոմսերի ճնշող մեծամասնությունը, ներառյալ խոշոր բաժնետոմսերը, կենտրոնացած են փոքր թվով մարդկանց ձեռքում, իսկ կանոնադրական կապիտալում փոքրամասնության բաժնետերերի և փոքր սեփականատերերի մասնաբաժինը, որոնց մասնաբաժինը շատ փոքր է, աննշան է։ Պարզվում է, որ շատ ձեռնարկություններ ուղղակի շահագրգռված չեն որեւէ տեղեկություն հրապարակել։ Այդ իսկ պատճառով եկամտի մոտեցմամբ հաշվարկը նկատելիորեն ավելի բարդ է Ռուսաստանի արդյունաբերության և բիզնեսի մեծ մասի նկատմամբ։ Այլ պայմաններում այն աշխատում է լավագույնս՝ ցույց տալով իր բոլոր առավելություններն ու հուսալիությունը։