Համեմատական մոտեցում. Անշարժ գույքի արժեքի որոշման մեթոդներ

2024 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 10:30

Անշարժ գույքի գնահատման ոլորտում համաշխարհային պրակտիկայում կիրառվում է երեք մոտեցում՝.

• համեմատական, կամ շուկայական;
• թանկ;
• շահավետ.

Մեթոդաբանության ընտրությունը մեծապես կախված է գնահատման օբյեկտից և իրական իրավիճակից, որը ձևավորվել է որոշակի տեսակի անշարժ գույքի շուրջ: Այնուամենայնիվ, գնահատված արժեքը որոշելու համեմատական մոտեցումը դեռ համարվում է ամենահուսալի միջոցը։

Հենանիշավորման հիմնական սկզբունքներ

Համեմատական մոտեցումը գույքի շուկայական արժեքը որոշելու մեթոդների մի շարք է: Գնահատված գույքը համեմատվում է նմանատիպ գույքի հետ։

Գնահատումը հիմնված է հետևյալ սկզբունքների վրա.

• Պահանջարկ և առաջարկ. Այս երկու ցուցանիշները անքակտելիորեն կապված են, առաջարկների սահմանափակ քանակն առաջացնում է որոշակի պահանջարկ, և հակառակը, որքան շատ առաջարկներ, այնքան պահանջարկն ավելի քիչ է։
• Փոխարինում. Ոչ մի գնորդ ավելի շատ չի վճարի, եթե նմանատիպ բնութագրերով գույքն ավելի էժան արժե:

Շուկայական արժեքի հայեցակարգը գրեթե նույնական է հավասարակշռված գնի հայեցակարգին: Հավասարակշռության գինը քանակական բնութագրերի ամբողջություն է ևգնագոյացման գործոններ, որոնք որոշում են համեմատվող ապրանքի առաջարկն ու պահանջարկը:

Անշարժ գույքի գնահատման համար համադրելի գույք ընտրելու հիմնական չափանիշները

Կա հսկայական թվով տարրեր, որոնք հաշվի են առնվում համեմատական վերլուծության ժամանակ, և դրանց համակցությունը գրեթե անսահման է։ Հետևաբար, վերլուծությունը սահմանափակվում է որոշակի թվով գործոններով, որոնք ուղղակիորեն ազդում են գնագոյացման վրա:

Համեմատության տարրեր. Իրավունքների որակ

Ցանկացած ծանրաբեռնվածություն կամ սերվիտուտ հանգեցնում է գնահատվող գույքի արժեքի նվազմանը։ Այսինքն՝ սեփականության իրավունքի ցանկացած սահմանափակում գնի իջեցում է։ Եթե գնահատվող օբյեկտը նման թերություններ չունի համեմատելի օբյեկտների համեմատ, ապա գինը, ընդհակառակը, բարձրանում է։

Հողատարածքների համար սերվիտուտի առկայությունը միակ նվազեցնող գործոնը չէ։ Արժեքը գնահատելիս շատ կարևոր է հողամասի սեփականության իրավունքի փոխանցումը կամ վարձակալության, մշտական օգտագործման իրավունքը։ Վերջին երկու իրավունքները կոչվում են նվազեցնող գործոններ: Շատ կարևոր է, թե արդյոք հողը որոշակի սահմանափակումներ ունի իր հետ հետագա գործարքների համար։

Վաճառքի պայմաններ

Նման պայմանները հաշվի են առնվում, եթե գնահատված առարկան իրոք առանձնահատուկ հատկանիշներ ունի վաճառելիս։

Սնանկությունը նվազեցնող գործոն է, այսինքն՝ վաճառողը շտապում է առքուվաճառքի գործարք կատարել, քանի որ անշարժ գույքի շուկայի օբյեկտի ազդեցության ժամանակը ակնհայտորեն կրճատվել է նմանատիպ օբյեկտների համեմատ։։

Գնահատման վրա էապես ազդում են նաև ընտանեկան կապերը, գործընկերային հարաբերություններըհարաբերություններ, թեև դժվար է գնահատել այդ ռիսկերը:

Եթե վաճառողն ու գնորդը կապված են վարձակալական հարաբերություններով, և նրանց միջև նախատեսվում է առուվաճառքի պայմանագիր կնքել, ապա հարկային վճարումների վրա տնտեսելու համար, բնականաբար, գնահատված արժեքը կթերագնահատվի։ Այս դեպքում կա միայն մեկ մոտիվացիա՝ քանի որ գործարքի կողմերը կապված են այլ ոչ շուկայական հարաբերություններով, հետևաբար վաճառողը փաստացի վարկավորում է գնորդին։ Նմանատիպ իրավիճակ է ստեղծվում, եթե գործարքը կատարվում է օպցիոնի պայմաններով։

Ենթակառուցվածքների զարգացման համար պետական սուբսիդիաներ ստանալու հեռանկարը կարող է հանգեցնել բնակելի անշարժ գույքի գնահատված արժեքի բարձրացման։ Ակնկալվող արտոնյալ վարկավորման չափը որոշվում է արտոնյալ և շուկայական վարկավորման տարբերությունից:

Շուկայական պայմաններ

Կարող է կիրառվել նվազման ճշգրտում, եթե առկա է էական տարբերություն նմանատիպ գույքի շուկայական արժեքի և փորձագիտական գույքի միջև:

Գնահատման ժամանակ կարելի է նաև հաշվի առնել ֆունկցիոնալության փոփոխությունը, քանի որ այն ազդում է առաջարկի և պահանջարկի հավասարակշռության վրա:

Գույքի գտնվելու վայրը

Արժեքի դրայվեր	Ծախսերը ճնշող գործոններ
Հարեւանության հեղինակություն Բնակելի անշարժ գույքի այլ սեփականատերերի կարգավիճակ Պահուստային տարածք Ակայանատեղի առկայություն Մատչելիություն դեպի մայրուղիներ Ճարտարապետական հուշարձանների և այլ տեսարժան վայրերի առկայություն Հանգստի գոտի անշարժ գույքի մոտ Շենքի եզակի ճարտարապետական առանձնահատկությունները	Հեռավորությունը քաղաքի կենտրոնից Մթերային խանութներ չկան քայլելու հեռավորության վրա Հեռավորություն դպրոցից և նախադպրոցական հաստատություններից Վատ բնապահպանական վիճակ մարզում Գույքի, աղբավայրերի մոտ գործարանային և պահեստային ձեռնարկությունների առկայությունը

Ֆիզիկական գործոններ (հողի համար)

Հողամասի գնահատման համեմատական մոտեցումը ներառում է գույքի վերաբերյալ բնութագրերի հավաքում.

• չափ;
• ձև;
• երկրաբանություն;
• տեղագրություն;
• պատրաստվածության մակարդակ, այսինքն՝ հողը մաքրվել է բուսականությունից, վերացվել են արդյոք խախտումները;
• հողածածկույթի որակական ցուցանիշներ.

Առավել ուշագրավ է բլուրների կամ լանջերի, ժայռային գոյացությունների կամ փոսերի առկայությունը կամ բացակայությունը: Կարևոր է նաև, թե որն է երկրի կրողունակությունը, ուժը, ստորերկրյա ջրերի առկայությունը։ Շատ կարևոր է, թե արդյոք տեղեկություններ կան օգտակար հանածոների հնարավոր առաջացման մասին։ Եթե տեղեկությունը հաստատվի, ապա հողը հետագայում անպայման բեռ կունենա։

Գնահատվող օբյեկտի ընդհանուր բնութագրերը

Շուկայի համեմատության մոտեցումը այն բնութագրերի ուսումնասիրությունն է, որոնք մեծացնում են օբյեկտների արժեքը: Դրանք ներառում են՝

• շենքի կամ սենյակի չափը;
• շենքի բարձրություն;
• օժանդակ հարմարությունների առկայություն և տարածք;
• առաստաղի բարձրություն.

Նյութը, որից կառուցված է շենքը, նույնպես կարևոր է, որքան ժամանակակից և հուսալի է այն, այնքան բարձր է գույքի արժեքը։ Վերջին, բայց ոչ պակաս կարևոր է ամբողջ շենքի ընդհանուր տեսքը, վերանորոգման և հարմար մուտքի առկայությունը: Եթե մուտքը բակից է, ապա դա նվազեցնող գործոն կլինի։

Վերանորոգման բացակայությունը գնահատման հաշվետվությունը փոփոխելու պատճառ է հանդիսանում: Նման հաշվարկը կատարվում է վերանորոգման կամ վերականգնման աշխատանքների արժեքի հիման վրա՝ հաշվի առնելով այն շահույթը, որը ձեռնարկատերը կստանա շինարարության կամ վերանորոգման մեջ ներդրումներ կատարելուց։

Տնտեսական գործոններ

Համեմատական մոտեցումը անշարժ գույքում հաշվի է առնվում շահագործման ընթացքում էներգետիկ ռեսուրսների հնարավոր խնայողությունները: Կոմունալ ծառայությունների արժեքի անընդհատ աճը ստիպում է մարդկանց անընդհատ մտածել էներգիայի այլընտրանքային աղբյուրները խնայելու և օգտագործելու մասին։

Այս գործոնը հատկապես կարևոր է, եթե օբյեկտը ձեռք է բերվել հետագա լիզինգի համար: Որքան բարձր է եկամտի և ծախսերի հարաբերակցությունը, որը կուղղվի շենքի կամ տարածքի շահագործմանը, այնքան քիչ է վերադարձվող կապիտալի գումարը անշարժ գույքի վարձակալության զուտ եկամուտում:

Այս կատեգորիան ներառում է նաև հաշվիչների առկայության կամ բացակայության ցուցանիշը, թե արդյոք միջոցներ են ձեռնարկվել ջերմային կորուստները նվազագույնի հասցնելու համար։

Այլ ցուցանիշներ

Գնահատումը ներառում է սպասարկման տարրերի առկայությունը կամ բացակայությունը հաշվի առնելը: Ամենապարզ օրինակն այն է՝ տունը վերելակ ունի, թե ոչ։ Բոլոր հաղորդակցությունների առկայությունը կամ ամբողջական կամ մասնակի բացակայությունը,ավելի շատ կապված է տեղական համակարգին: Եթե չափազանց շատ են թերությունները, ապա կատարվում է նվազման ուղղում։ Անշարժ գույքի գնահատումն իրականացվում է տարբեր ցուցանիշներով։

Հաշվարկների քայլեր

Բոլոր համեմատական հաշվարկները հիմնված են նմանատիպ անշարժ գույքի հետ վերջին գործարքների վերաբերյալ բաց աղբյուրներից ստացված տեղեկատվության վրա:

Գնահատման քայլեր՝

1. Ուսումնասիրել նմանատիպ առաջարկները որոշակի գույքի հատվածում, բացահայտել համեմատելի գույքը, որոնք վերջերս վաճառվել են:
2. Հավաքված տեղեկատվությունը վերլուծվում է և յուրաքանչյուր առաջարկ անհատապես համեմատվում է գնահատվող գույքի հետ:
3. Գնային բնութագրերի նույնականացում, գնահատման հաշվետվության փոփոխություններ:

Ճշգրտված գնի համաձայնեցում և համեմատական մոտեցմամբ վերջնական արժեքի ստացում:

Համեմատական մոտեցման առավելությունները

Առաջին հերթին մեթոդը թույլ է տալիս արտացոլել միայն սովորական գնորդների և վաճառողների կարծիքը:

Գնահատումն արտացոլվում է ընթացիկ գներով՝ հաշվի առնելով ֆինանսական պայմանների փոփոխությունները և անգամ գնաճային գործընթացները։ Գնահատումը միշտ ստատիկորեն հիմնավորված է։

Որոշակի գույք գնահատելու համար անհրաժեշտ չէ ուսումնասիրել անշարժ գույքի ամբողջ շուկան, այլ միայն նմանատիպ գույք: Տեխնիկան շատ պարզ է, հուսալի արդյունքներով:

… և թերությունները

• Բավականին դժվար է պարզել իրական գները:
• Անշարժ գույքի շուկայի ակտիվությունից և կայունությունից լիարժեք կախվածություն.
• Դժվարությունտվյալների համաձայնեցում, եթե նմանատիպ օբյեկտները զգալիորեն տարբերվում են վաճառքի առումով:

Փակվում է

Անշարժ գույքի գնահատման համեմատական մոտեցման էությունը պարզ է և՛ գնորդի, և՛ վաճառողի համար։ Տեխնիկան թույլ է տալիս կողմերին ուսումնասիրել անշարժ գույքի շուկան և համոզվել, որ նրանք չեն պարտվել։ Գնահատումը կարող է իրականացվել արդեն ավարտված գործարքների կամ այլ վաճառողների առաջարկների հիման վրա: Ամեն դեպքում, համեմատական տեխնիկան նմանատիպ անշարժ գույքի վերաբերյալ տվյալների համակարգումն ու համեմատումն է։ Հիմնական բանն այն է, որ համեմատության համար նմանատիպ օբյեկտների ընտրությունը պետք է հաշվի առնի հատուկ կամ անսովոր գործոններ, օրինակ՝ գրավի առգրավման սպառնալիքը, տեղական մակարդակում կանոնակարգերի փոփոխությունները կամ վարկային պայմանագրի պայմաններին չհամապատասխանելը, հարկադիր տարրերի առկայությունը։