Ո՞րն է տարբերությունը կադաստրային արժեքի և գույքագրման արժեքի միջև: Կադաստրային արժեքի որոշում

2024 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 10:30

Վերջերս անշարժ գույքը գնահատվել է նորովի. Ներդրվեց կադաստրային արժեքը՝ նախատեսելով օբյեկտների արժեքի հաշվարկման այլ սկզբունքներ և հնարավորինս մոտ շուկայական գնին։ Միաժամանակ, նորամուծությունը հանգեցրեց հարկային բեռի ավելացման։ Հոդվածում նկարագրվում է, թե ինչպես է կադաստրային արժեքը տարբերվում գույքագրման արժեքից և ինչպես է այն հաշվարկվում:

Ի՞նչ է գույքագրման արժեքը:

Անշարժ գույքի գույքագրման արժեքը Տեխնիկական գույքագրման բյուրոյի (BTI) մասնագետների աշխատանքի արդյունքն է: Նրանց մեթոդաբանությունը նախատեսում է, որ գնահատելիս օբյեկտի առաջնային արժեքը վերցվում է որպես հիմք և բազմապատկվում է մաշվածության գործակիցներով: Կադաստրային արժեքի և գույքագրման արժեքի տարբերությունն այն է, որ երկրորդ դեպքում շուկայական գործոնները հաշվի չեն առնվում։

Գույքագրման ժամանակ հաշվի է առնվել այն ամենը, ինչից բաղկացած է շենքը, շինությունը կամ սենյակը՝ պատերի, հատակի, տանիքի, պատուհանների, դռների չափերն ու նյութը։ BTI-ի անձնակազմը տրամադրել է տեխնիկներին, ովքեր պարբերաբար այցելում էին կայք և ստուգում Բյուրոյին հասանելի տվյալները:

Հետագայում բոլոր փոփոխությունները սկսեցին կատարվել տարեկան ինքնաբերաբար՝ նախ՝ ճշգրտված գնաճով, և երկրորդ՝ ճշգրտված ժամանակով։ Այնուամենայնիվ, անկախ նրանից, թե որքան արագ է շենքը ծերանում, դրա գույքագրման արժեքը մեծանում է: Եթե գույքի սեփականատերը մտածում է, թե ինչպես պարզել օբյեկտի գույքագրման արժեքը, ապա նա պետք է ուսումնասիրի տեխնիկական անձնագիրը: Ձեզ անհրաժեշտ տեղեկատվությունը կա:

Ո՞րն է կադաստրային արժեքը:

Կադաստրային արժեքը այլ մեթոդաբանություն ունի. Իր զարգացման ընթացքում ֆինանսների նախարարությունը ձեռնամուխ է եղել բյուջեի հարկային մուտքերի ավելացմանը։ Սակայն ավանդական եղանակով, պարզապես հարկերի դրույքաչափերի բարձրացմամբ, դրան հնարավոր չէր հասնել։ Ուստի մենք որոշեցինք անցնել մյուս կողմից և փոխել գնահատման մեթոդոլոգիան։ Նպատակը մեկն էր՝ հնարավորինս մոտեցնել այն շուկայական արժեքին։

Արդյունքում ընդունվեց «Ռուսաստանի Դաշնությունում գնահատման գործունեության մասին» դաշնային օրենքը, և այժմ կադաստրային արժեքի որոշումը իրավական բնույթ է ստացել։

Հողամասերի կադաստրային արժեքը

Նոր գնահատման սկզբունքները վերցված են հողի հարկի ոլորտից. Այստեղ, երկար ժամանակ, կադաստրային արժեքի հաշվարկը հիմնված է կայքի գտնվելու վայրի և դրա կատեգորիայի վրա: Այնուամենայնիվ, դա անհրաժեշտ է ոչ միայնհարկման, այլ նաև վարձակալական հարաբերությունների համար։ Գործարքի գործընկերներն այնուհետև կասկած չունեն դրա չափի վերաբերյալ: Բոլոր տվյալները կարելի է գտնել կադաստրային պալատում, որը պետք է վերագնահատվի առնվազն 5 տարին մեկ անգամ։

Հողամասերը նույնպես ունեն ստանդարտ արժեք, որը կիրառվում է այն դեպքում, երբ հնարավոր չէ որոշել կադաստրային արժեքը։ Սակայն լինում են դեպքեր, երբ օգտագործվում է միայն այն, օրինակ՝ բանկից վարկ ստանալու, մունիցիպալ հողատարածք ձեռք բերելու և այլնի ժամանակ։ Տարածաշրջանների իշխանություններն իրավունք ունեն տարեկան փոխել ստանդարտ գինը, սակայն ոչ ավելի, քան մեկ քառորդը։ Բացի այդ, այն չպետք է գերազանցի շուկայական արժեքի 75%-ի շեմը։

Կադաստրային գնահատման անցկացման կարգ

Սկսելով պարզել, թե ինչպես է կադաստրային արժեքը տարբերվում գույքագրման արժեքից, նախ պետք է ուշադրություն դարձնել մեթոդներին: Եթե գույքագրման արժեքը երկար տարիների ընթացքում պահանջում է բծախնդիր և մեթոդականություն, ապա կադաստրային գնահատումն իրականացվում է համեմատաբար արագ: Դրա հետ գործողությունների հաջորդականությունը հետևյալն է՝

• Մարզի իշխանությունները որոշում են գնահատական. Այն պետք է անցկացվի առնվազն 5 տարին մեկ անգամ։
• Rosreestr-ը այս հիման վրա պատրաստում է գնահատման ենթակա օբյեկտների ցանկը: Տվյալները վերցված են պետական կադաստրից։
• Rosreestr-ը մրցակցային հիմունքներով գրավում է գնահատող ընկերություններին:
• Գնահատողը նորմատիվ փաստաթղթերի և դրանցում նշված գործակիցների հիման վրա իրականացնում է ամբողջ ընթացակարգը։
• Գնահատողների ինքնակարգավորվող կազմակերպությունն իրականացնում է կադաստրային գնահատման հաշվետվության ուսումնասիրություն։
• Ստացված տվյալները հաստատվում են տարածաշրջանի իշխանությունների կողմից և հրապարակվում։
• Տվյալները մուտքագրվում են կադաստրային գրանցման համակարգ։

Ո՞վ է գնահատում գույքը:

Հավանաբար, գնահատողը կարող է առավել ճշգրիտ պատասխանել այն հարցին, թե ինչպես է կադաստրային արժեքը տարբերվում գույքագրման արժեքից: Այս պաշտոնում գործում են հատուկ ընկերություններ, որոնք ունեն այս տեսակի գործունեության լիցենզիաներ։

Ցանկալի ուղի մուտք գործելու համար նրանք պետք է անցնեն, բացի այդ, նաև մրցակցային ընտրություն։ Հենց այս ընթացակարգն է նախատեսված «Պետական և համայնքային կարիքների համար պայմանագրային գնումների մասին» հատուկ դաշնային օրենքով: Ընդ որում, նախքան պայմանագիրը կնքելը, գնահատողն իր հաշվին ապահովագրում է արժեքի սխալ որոշման ռիսկերը։ Ապահովագրության գումարը կազմում է առնվազն 30 միլիոն ռուբլի:

Կատարված աշխատանքի համար պետական միջոցների ստացումը հնարավոր է դառնում միայն այն բանից հետո, երբ մարզային իշխանությունները փորձագետների կողմից դրական գնահատական կստանան զեկույցի վերաբերյալ և գնահատման արդյունքների հաստատումից հետո:

Ինչպե՞ս է հաշվարկվում գույքի կադաստրային արժեքը:

Գնահատողները օգտագործում են տեխնիկական կանոնակարգերի, ստանդարտների, կանոնների և օրենսդրական ակտերի մի ամբողջ շարք՝ օբյեկտների արժեքը որոշելու համար: Այնուամենայնիվ, այստեղ ողջունելի չէ անհատական մոտեցումը, որը անմիջապես ցույց է տալիս կադաստրային տարբերությունըարժեքը գույքագրումից։

Կադաստրային գնահատումը նախատեսում է զանգվածային մոտեցում, երբ անհրաժեշտ չէ չափել յուրաքանչյուր բնակարան կամ տուն։ Ըստ երևույթին, դրանում ներգրավված ընկերություններն ունեն գործակիցների մի շարք՝ կախված օբյեկտի գտնվելու վայրից և դրա կատեգորիայից։ BTI միավորի գումարը վերցվում և բազմապատկվում է այս գործակիցներով: Այդ իսկ պատճառով բնակարանի գույքագրման և կադաստրային արժեքը երբեմն մի քանի անգամ տարբերվում է։ Պաշտոնյաները փորձում են հաշվի առնել բառացիորեն ամեն ինչ՝ անգամ տրոլեյբուսի կանգառ, մետրո կամ մանկական խաղահրապարակի առկայություն։

Գործակիցները ցուցադրվում են պարզապես: Մարզերի իշխանությունների մոտ գնահատողները հիմք են ընդունում անշարժ գույքի շուկայում մեկ քառակուսի մետրի արժեքը և հաշվարկում, թե որքանով է այն ավել գույքագրումից։ Մնում է մի փոքր (10 տոկոսով) նվազեցնել բաժանման արդյունքը, և գործակիցը պատրաստ է։

Ինչպե՞ս է գույքահարկը կախված կադաստրային արժեքից:

Կադաստրային և գույքագրման արժեքները տարբեր կերպ որոշված լինելու պատճառով առաջացել է հարկային հիմք ընդունված անշարժ գույքի գնի տարբերությունը։

Եթե հարկային դրույքաչափերը մնային նույնը, ապա անշարժ գույքի սեփականատերերի մեծ մասը մեկ գիշերվա ընթացքում կսնանկանա: Այսպիսով, Ուրալում, եթե գրանցման վկայականում բնակարանի գինը 200 հազար ռուբլի է, ապա վերագնահատումից հետո այն առնվազն 500 հազար է: Պետությունը, այն պայմաններում, երբ անշարժ գույքի կադաստրային և գույքագրման արժեքներն այդքան տարբեր են, որոշեց հարկ վճարողների կորուստները որոշակիորեն փոխհատուցել հարկային դրույքաչափերի միջոցով։Արդյունքում, մարզերին իրավունք տրվեց սահմանել հարկային դրույքաչափեր, թեկուզ դաշնային մակարդակով հաստատված միջանցքում։ Բնակարանի համար սահմանվում է առավելագույն դրույքաչափ՝ 0,1%, եթե գույքի արժեքը 300 միլիոն ռուբլիից ոչ ավելի է։

Նոր հարկը միշտ ավելի բարձր է, քան հինը:

Ո՞րն է տարբերությունը կադաստրային արժեքի և գույքագրման արժեքի միջև: հարկման սկզբունքները։ Գույքագրման արժեքով հարկը փոքր էր, և քչերն էին դրան ուշադրություն դարձնում։ Հիմա այլ հարց է։ Որոշ շրջաններում, որոնք անցել են նոր ռեժիմին, հարկատուներն արդեն սկսել են ստանալ հուսահատեցնող թվեր պարունակող ծանուցումներ, որոնք գերազանցում են նույնիսկ նրանց ամենավատ մտավախությունները:

Սակայն որոշ դեպքերում գույքահարկը կարող է վճարվել նույնիսկ ավելի փոքր չափերով, քան նախկինում էր։ Փաստն այն է, որ այս հարկը չի հարկվում 20 քմ մակերեսով բնակարանի համար, տան համար՝ 50, բնակելի տարածքի համար՝ 10: Եթե հաշվի առնենք նաև արտոնությունների արտոնությունները, պարզ է դառնում, որ նրանք, ովքեր բնակվում են խոշոր. տներ և հեղինակավոր տարածքներ։

Օրինակ, հեռավոր գյուղական վայրերում բնակարանի մեկ քառակուսի մետրի արժեքը ըստ կադաստրի կարող է լինել 7-ից 15 հազար ռուբլի, իսկ Մոսկվայում՝ 150 հազար ռուբլի և ավելի:

Որտե՞ղ կարող եմ իմանալ իմ գույքի կադաստրային արժեքը

2015 թվականի հունվարի 1-ից Rosreestr-ը գործարկել է ծառայություն, որի հետ յուրաքանչյուր սեփականատեր կարող է համեմատել, թե որքանով է տարբերվում բնակարանի գույքագրումը և կադաստրային արժեքը: Գույքագրումը, ինչպես արդեն ասացինք, առկա է գրանցման վկայականում, իսկ կադաստրայինը կտեղեկացվի ի պատասխան.հարցում։

Հարկ է նշել, որ որոշ տարածքներ չեն ավարտել անցումը, և դեռ կա գույքագրման արժեք։ Նման հանգամանքներում հարկի հաշվարկը չի փոխվի։ Սակայն նման շրջանների իշխանությունները շտապել են վերահաշվարկել գույքագրման արժեքը, ինչը քաղաքացիներն արդեն տեսել են հարկային ծանուցագրերում։ Պաշտոնյաների մտադրությունները պարզ են. մինչև կադաստրային արժեքը հասնի, նախկին գինը կլինի առավելագույնը, իսկ երբ գործակիցը մտցվի, բյուջեն լրացուցիչ եկամուտ կստանա։

Կադաստրային գնահատումը կարո՞ղ է վիճարկվել:

Պարզվում է, որ երկրում գույքահարկը ձևավորվում է և՛ կադաստրային, և՛ գույքագրման արժեքով։ Նրանց միջև տարբերությունը նաև այն է, որ գույքագրման նախահաշիվը վիճարկելն անհնար է, քանի որ դա արվում է տեխնիկական կանոնակարգերի, ՍՆԻՊ-ների և ԳՕՍՏ-ների հիման վրա, իսկ կադաստրայինը միանգամայն իրագործելի է, քանի որ կան գործակիցներ։։

Ներկայացված գնահատականի հետ անհամաձայնություն հայտնելու համար, առաջին փուլում դուք պետք է դիմեք Rosreestr-ի ներքո գործող հատուկ հանձնաժողովին, որի տարածքային մասնաճյուղերը գտնվում են բոլոր գերատեսչություններում: Դուք պետք է ներկայացնեք փաստաթղթերի որոշակի փաթեթ, որը հաստատում է դիմողի իրավունքն այս գույքի նկատմամբ:

Դատարան կամ բողոք. ի՞նչ ընտրել

Կադաստրային սխալը կարող է ուղղվել վարչական միջոցներով կամ դատարանի միջոցով։ Այնուամենայնիվ, կադաստրային գնահատումը վիճարկելու համակարգը ի սկզբանե կառուցվել է այնպես, որ հնարավոր չի լինի շրջանցել Rosreestr հանձնաժողովը: Արբիտրաժային տրիբունալը պարզապես մերժում է հայցը, եթե դիմումը կցված չէայս մարմնի եզրակացությունը։ Սակայն հետագայում, եթե սեփականատերը համոզվի, որ նա իրավացի է, պետք է դատի տալ։

Միաժամանակ դատարանի որոշման մեջ առաջանում է մեկ խնդիր՝ անհրաժեշտ է ներգրավել անկախ գնահատող, որպեսզի նա հերքի կադաստրային պալատի եզրակացությունները։ Իսկ այս ծառայությունը թանկ է և որոշ դեպքերում պարզապես անշահավետ: Փորձագետի արժեքը կարող է զգալիորեն գերազանցել հարկման տարբերությունը։

Եթե վճիռը կայացվի հօգուտ հարկատուի, ապա մինչև նոր տեղեկատվության ներկայացումը որոշ ժամանակ կպահանջվի, մինչև կադաստրային պալատը թարմացնի տվյալների բազան։