Պարտատոմսեր (հիփոթեք) Ռուսաստանում. որտեղի՞ց են բանկերը գումար ստանում հիփոթեքային վարկերի դիմաց:

2025 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2025-01-24 13:18

Պարտատոմսերը (հիփոթեքը) կազմում են ԱՄՆ-ում անշարժ գույքի բոլոր գործարքների ավելի քան 80%-ը, Ռուսաստանում՝ 10%-ից պակաս: Արժեթղթերի հեռանկարներն ակնհայտ են. Այնուամենայնիվ, շատերը ոչ միայն գիտեն, թե ինչ են հիփոթեքով ապահովված պարտատոմսերը, այլև գիտեն հիմնական հասկացությունները:

Հիմունքներ

Պարտատոմսերը արժեթղթեր են, որոնք տալիս են ֆիքսված երաշխավորված շահույթ ստանալու իրավունք։

Դրանք երկու տեսակի են՝

1. Ներկայացման ժամանակ՝ գնել է ավելի էժան, վաճառվել է ավելի թանկ:
2. Ֆիքսված տոկոս - ենթադրում է եկամուտ (կուպոն) ներդրողի համար որոշակի ժամանակ անց:

Պարտատոմսերը պարտքային արժեթղթեր են: Վերադարձը երաշխավորված է ընկերության վարկանիշով։ Որքան կայուն է ձեռնարկությունը, այնքան ավելի հավանական է ստանալու խոստացված եկամուտը։

Ի՞նչ են պարտատոմսերը (հիփոթեքը):

Հիփոթեքային պարտատոմսը պարտքային արժեթուղթ է, որը վերաֆինանսավորում է ներդրումները անշարժ գույքի վարկերում:

Օրինակ, AAA Bank-ը վարկեր է տրամադրում բնակարան ձեռք բերելու համար: Նա կապիտալ ունիբնականաբար սահմանափակ: 1 միլիարդ ռուբլով բանկը կարող է թողարկել, օրինակ, 1000 վարկ։ Բնականաբար, անշարժ գույքի շուկան կդադարի, երբ վարկային հաստատության միջոցները սպառվեն։

Ո՞ւմ է ձեռնտու?

Հիփոթեքային պարտատոմսերի թողարկումը ձեռնտու է շուկայի բոլոր մասնակիցներին.

• Բանկին՝ ավելացնում է տրված հիփոթեքային վարկերի գումարը։
• Ներդրող - գումար է ներդնում ակտիվում, որը, կախված բնակարանների գներից, պետք է աճի:
• Վարկառուին - հիփոթեքային վարկերի բարձր տոկոսադրույքները նվազեցվում են 1,5-2%-ով: Իհարկե, թվերը փոքր են, բայց վարկի մեծ գումարի առումով օգուտն ակնհայտ է։
• Շինարարներ. շինարարական ընկերությունները չեն «սառեցնում» իրենց օբյեկտները, այլ շարունակում են աշխատել.
• Կառավարություն՝ զարգացման և վաճառքի հարկեր։
• Բանվորներ. նրանք չեն կրճատվում աշխատանքի բացակայության պատճառով.

Ինչպե՞ս են ապահովվում պարտքային պարտավորությունները:

Այժմ այն մասին, թե ինչպես է աշխատում այս շուկան: ԱՀԱԸ Բանկը տրամադրում է 5 միլիոն ռուբլու չափով գույք ձեռք բերելու վարկ: Դրանց վրա թողարկում է պարտատոմսեր (հիփոթեք) և դրանք վաճառում բորսայում։ Ներդրողների գումարները գնում են նոր վարկերի. Արժեթղթերն ապահովված են քաղաքացիների հիփոթեքային վճարումներով։

Այլընտրանք

Պարտատոմսերը (հիփոթեքը) միակ գործիքը չեն այս շուկայում ներդրողների համար: Կան այլընտրանքներ՝

• Հիփոթեքի մասնակցության վկայագիր՝ ակտիվի գնման համար վարկի գումարի մասնաբաժինը: Ներդրողն իրավունք ունի անշարժ գույքի շահույթ ստանալու համար:
• Հիփոթեք - արժեթուղթ, որը հաստատում է գումար ստանալու իրավունքըվարկառու. Պարտատոմսից (հիփոթեքային պարտատոմս) տարբերությունն այն է, որ հիփոթեքային գրավը ձեռք բերված գույք է։

Արժեթղթերի առանձնահատկությունները Ռուսաստանում

Իհարկե, գաղափարը, որը գալիս է ԱՄՆ-ից, կարող է դրական բաներ բերել մեր շուկա: Այնուամենայնիվ, Ռուսաստանում հիփոթեքային պարտատոմսերը բազմաթիվ հարցեր են առաջացնում ինչպես ներդրողների, այնպես էլ մասնագետների շրջանում: «Կայունություն» տերմինը կիրառելի չէ մեր երկրի տնտեսության, հատկապես անշարժ գույքի շուկայի զարգացման համար։ Վերջին 1,5-2 տարվա ընթացքում այն ոչ միայն դադարեց աճել, այլեւ զգալիորեն անկում ապրեց։ Պարտատոմսերը (հիփոթեքը) չեն կարող եկամուտ բերել անշարժ գույքի շուկայից, եթե այն չաճի:

Երկրորդ խնդիրը արժեթղթերի բարձր ինքնարժեքն է. Մասնավոր առևտրային ընկերությունները և հասարակ քաղաքացիներն այս պատճառով չեն կարողանա ներդրող դառնալ։ Բոլոր հույսերը կապվում են ոչ պետական կենսաթոշակային հիմնադրամների հետ, բանկերի, որոնք ունեն անվճար միջոցներ, որոնք, իբր, չգիտեն, թե որտեղ ներդնեն դրանք։

Երրորդ խնդիրը մտածված օրենսդրական դաշտի բացակայությունն է։

Կարող ենք ամփոփել. արժեթղթերի բարձր արժեքը, հիփոթեքային շուկայի անկայունությունը, ինչպես նաև վատ մտածված իրավական դաշտը դժվար թե թույլ տան այս տեսակի արժեթղթերի զարգացումը Ռուսաստանում:

Ինչու՞ հիփոթեքային պարտատոմսերը հանգեցրին համակարգի խափանմանը 2008 թվականին:

Ճգնաժամը 2008 թվականին սկսվեց հենց հիփոթեքով ապահովված պարտատոմսերով (CDO): Փաստն այն է, որ շատ ներդրողներ սկսել են արժեթղթեր գնել՝ իմանալով, որ անշարժ գույքի շուկան անընդհատ աճում է։ Սա ազդեց բանկերի ռազմավարության վրա, որոնք անտարբեր էին իրենց հաճախորդների վճարունակության նկատմամբ։Գլխավորն այն է, որ նրանք են։ Եղել են դեպքեր, երբ 500.000 դոլարի հիփոթեքային վարկ է տրվել մարդկանց, ովքեր կանոնավոր եկամուտ չեն ունեցել։ Բանկի համար ռիսկերը նվազագույն են. այս գումարը նրանք ստացել են ֆոնդային բորսաներում հիփոթեքային պարտատոմսերի վաճառքից։

Նաև բանկերը թողարկել են վարկային սվոպներ, այսինքն՝ ապահովագրություն, եթե պարտքը չվճարվի։

Բայց բուրգն այնքան պտտվեց, որ սկսեցին դրանց տակ թողարկել պարտատոմսեր (սինթետիկ CDO): Քանի որ վերլուծական ընկերությունները չգիտեին, թե դա ինչ է, նրանք հիմնվեցին դրանք թողարկած ներդրումային ընկերությունների տվյալների վրա։ Ոմանք գիտեին, բայց վախենում էին մեծ հաճախորդների կորցնելուց: Նրանք նույնիսկ ավելի խնդրահարույց ակտիվ դարձրին BBB ռիսկային մակարդակի պարտատոմսերից, սակայն դրա սպառնալիքի աստիճանն արդեն հավասար էր AAA-ին (ինչպես ԱՄՆ պետական պարտատոմսերը), այսինքն՝ բացարձակապես անվտանգ: Սա թույլ տվեց միլիոնավոր դոլարներ ունեցող ներդրողներին ներդրումներ կատարել չապահովված արժեթղթերում և գումարներ ներգրավել կենսաթոշակային հիմնադրամներից, որոնց արգելված է ներդրումներ կատարել այս վարկանիշից ցածր ակտիվներում: Բնականաբար, նման բուրգը վաղ թե ուշ պետք է փլուզվեր, երբ բնակարանների գները սկսում են նվազել: Ահա թե ինչ եղավ. Խոշոր ներդրումային ընկերությունները, ներդրողները և ապահովագրական գործակալները սնանկացան։

Ներդրողները կապիտալիզացրին դա՝ խաղադրույք կատարելով հիփոթեքային սվոպների վրա, այսինքն՝ հիփոթեքով ապահովված անշարժ գույքի ապահովագրության վրա, որոնք վաճառվում էին ցածր գներով: Այսինքն՝ այն ժամանակ դրանցում մեկ միլիոն դոլար ներդնելով՝ հնարավոր էր ստանալ մի քանի հարյուր միլիոն, քանի որ ոչ ոք պարզապես չէր հավատում դեֆոլտի։