Ինչպե՞ս է որոշվում հողամասի կադաստրային արժեքը՝ բանաձև և հաշվարկման կարգ

2025 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2025-01-24 13:17

Հասկանալ, թե որն է հողամասի կադաստրային արժեքը, այնքան էլ դժվար չէ։ Սա այն գինն է, որը ամրագրված է Անշարժ գույքի պետական կադաստրում (GKN): Արժեքը սահմանվում է համապատասխան գործունեության արդյունքում ստացված տեղեկատվության հիման վրա: Կադաստրային արժեքը հիմնականում կախված է հողամասի անհատական բնութագրերից, մասնավորապես՝ դրա գտնվելու վայրից, տարածքից, նպատակային նշանակությունից, կատեգորիայից, ինչպես նաև շուկայական գնից։ Իմացեք, թե ինչպես է որոշվում հողամասի կադաստրային արժեքը հոդվածից։

Ինչու է կատարվում կադաստրային գնահատում

Ընթացակարգը ներառում է մի շարք գործողություններ՝ ուղղված համապատասխան գնի որոշմանը։ Դրա անհրաժեշտությունը բացատրվում է հետևյալ պատճառներով.

• Հողամասի հարկի ճիշտ հաշվարկ.
• Ծառայում է որպես չափանիշ անշարժ գույքի օբյեկտների հետ գործարքների համար (առավելագույնի ճիշտ սահմանմամբմոտ շուկայական գնին).
• Հաստատում է հողամասի սեփականության իրավունքը: Այսպիսով, հնարավոր է ոչ միայն տիրապետել ու օգտագործել, այլեւ հողի տնօրինում։ Օրինակ՝ այն կարելի է վաճառել, գրավադրել կամ ժառանգել։
• Թույլ է տալիս խուսափել կոնֆլիկտներից և, համապատասխանաբար, դատավարություններից:

Օրենսդրական դաշտ

Մարդահամարը և կադաստրը անշարժ գույքի մասով զբաղվում են Rosreestr-ի մասնագետների կողմից: Քննարկվող թեմային առնչվող հիմնական նորմատիվ ակտերն են՝.

• Օրենք «Կադաստրային գործունեության մասին» թիվ 221-FZ.
• Օրենք «Պետության մասին. անշարժ գույքի գրանցում» թիվ 218-ՖԶ.
• Օրենք «Ռուսաստանում գնահատման գործունեության մասին» թիվ 135-FZ.
• Կառավարության «Կադաստրային գնահատման անցկացման կանոնների մասին» թիվ 316.
• Օրենք «Պետական կադաստրային գնահատման մասին» թիվ 237-FZ.

մարման արժեք և կադաստրային արժեք՝ տարբերություններ

Իմանալով, թե որն է հողամասի կադաստրային արժեքը, այժմ դուք պետք է հասկանաք մարման գնի հայեցակարգը: Տվյալ դեպքում խոսքը գնում է պարամետրի մասին, որը որոշվում է հատուկ վարձակալված տարածքի սեփականության իրավունքի փոխանցման գործընթացի համար։ Ավելի պարզ բառերով, մարումը նշանակում է այն գինը, որով գնվել է գույք, որը նախկինում պատկանել է մեկ այլ անձի:

Նման անշարժ գույքը կարող է պատկանել ոչ միայն ֆիզիկական անձանց, այլև պետությանը, ինչպես նաև քաղաքապետարանին։ Այն հաճախ անվանում են «կադաստրային արժեքով հողամասի արժեք»:Դա բացատրվում է նրանով, որ արժեքը հաշվարկվում է կադաստրային արժեքի հիման վրա։

Միևնույն ժամանակ, այս հասկացությունները չպետք է շփոթել, քանի որ գնման գինը ստատիկ է, այսինքն՝ անփոփոխ՝ չնայած անշարժ գույքի գների փոփոխությանը։ Այնուամենայնիվ, հողամասի կադաստրային արժեքի սահմանումը վերանայվում է միայն մեկ անգամ` գույքագրումից հետո 3-ից 5 տարի ընկած ժամանակահատվածում: Բացի այդ, վերագնահատման նախաձեռնողը կարող է լինել նաև հողի սեփականատերը։

Ամենաէժանը 25 տարի սեփականություն հանդիսացող հողատարածք գնելն է, իսկ դրա վրա կապիտալ կառույցներ կառուցելու դեպքում։ Այնուհետև կադաստրի գնի միայն 20%-ը պետք է վճարվի քաղաքային հողի համար, իսկ պետական հողի համար՝ միայն 25%-ը։

Կադաստրի գրանցամատյան

Հասկացվում է որպես Պետական գույքի կոմիտեի մաս, որը պահպանում է գնահատման աշխատանքների արդյունքում ձեռք բերված հողամասերի գնի մասին տեղեկությունները` ըստ հողամասերի կադաստրի։ Դրանք իրականացնելուց հետո հողամասը վերագնահատվում է (դա կարող է իրականացվել նաև սեփականատիրոջ նախաձեռնությամբ): Առավել ճշգրիտ տեղեկատվություն նշված է նաև գրանցամատյանում, որտեղ յուրաքանչյուր հողամաս ունի իր յուրահատուկ կադաստրային համարը։ Սա ներառում է նաև շուկայի կողմից այս պահին առաջարկվող փոփոխվող գները, որոնք սահմանվում են գույքագրումից հետո։

Մունիցիպալ հողամասի գնի որոշում

Գնահատումը կարող է պատվիրվել տեղական ինքնակառավարման մարմինների կողմից (շրջաններ, քաղաքներ, քաղաքներ): Ինչպե՞ս է որոշվում հողամասի կադաստրային արժեքը քաղաքապետարանի համար: Դասարանիրականացվում է առկա շուկայական գների հիման վրա: Միաժամանակ հաշվի են առնվում հողամասերի հատկացման վերաբերյալ տվյալները։

Քաղաքապետարանին պատկանող հողատարածքը կարող է օգտագործվել ինչպես առանձնատուն կառուցելու, այնպես էլ այգեգործության և այգեգործության, ավտոտնակների կամ բազմաբնակարան շենքի կառուցման նպատակով։ Միաժամանակ հաշվի են առնվում հողային օրենսգրքով, Քաղաքաշինության օրենսգրքով սահմանված և այլ իրավական ակտերում պարունակվող չափորոշիչները։

Գույքի հանրային կադաստրային արժեքը քաղաքապետարանին պատկանող հասցեում գնահատվում է հետևյալ կերպ՝

1. Նախապատրաստական փուլ. Այն բաղկացած է անհրաժեշտ տեղեկատվության հավաքագրումից և մշակումից, այն է՝ կարգավորող տեղեկատվություն և մոտ ապագայում շուկայի միտումների վերաբերյալ տվյալներ: Բացի այդ, տվյալներ են հավաքագրվում բնակավայրի, էկոլոգիական վիճակի, կլիմայական տեղեկատվության ճշտման, հողերի դասակարգման վերաբերյալ։
2. Տարածքի գոտիավորում. Նրա սահմաններում հատկացված է բնակելի գոտի (մասնավոր և բազմաբնակարան շենքեր կառուցելու համար). արտադրություն (արդյունաբերական շենքեր, պահեստներ և այլ նմանատիպ օբյեկտներ տեղավորելու համար). հասարակական և բիզնես (առողջապահական հաստատություններով, սպառողական ծառայություններով, գիտական, մշակութային և այլ հաստատություններով); տրանսպորտային և ինժեներական ենթակառուցվածք (տրանսպորտային և կապի օբյեկտների և հաղորդակցությունների համար). գյուղատնտեսական (այգիներով, արոտավայրերով, խոհանոցային այգիներով և շենքերով); ռեկրեացիոն (հանգստի, անտառային պարկերի, լողափերի համար):
3. Օգտագործված է հողամասի կադաստրային արժեքի հաշվարկման բանաձևը. Չկառուցված հողը գնահատվում է գների ստատիկ վերլուծության միջոցով,որը շուկան առաջարկում է, ինչպես նաև համապատասխան տարածքների զարգացման ծախսերը։ Շինությունների կողմից զբաղեցված հողամասի մեկ միավորի մակերեսի արժեքը հաշվարկվում է ենթակառուցվածքի փոխարինման արժեքի մեթոդով:
4. Գոտիավորում ըստ կադաստրային արժեքի.
5. Եզրափակիչ փուլ. Այս փուլում իրականացվում է կադաստրային գնահատման արդյունքում ստացված տեղեկատվության վերջնական մշակումը, ինչպես նաև դրանց մուտքագրումը Rosreestr.

Ընթացակարգի ավարտից հետո որոշվում է գնահատման գոտում գտնվող հողամասի կադաստրային արժեքը։ Այն հավասար է նույն բնութագրերով տարածքում գտնվող տարածքի միավոր տարածքի շուկայական արժեքին:

Հանրային հողի գնի որոշումը

Հողամասի կադաստրային արժեքը որոշելու գործընթացի առանձնահատկությունն այս դեպքում տարբեր գործակիցների օգտագործումն է (ինչպես իջեցում, այնպես էլ ավելացում): Դրանք կախված են՝

• Տեղաբաշխման վայրեր։
• Նրա շուկայական գինը։
• Հաղորդակցման համակարգերի զարգացման մակարդակը.
• Տրանսպորտի հասանելիություն։
• Պիտանիության մակարդակը նախատեսված օգտագործման համար:
• Բնակելի կամ ոչ բնակելի կառույցների առկայություն.

Քանի որ տարբեր տարածքներում շուկայական արժեքը, նույնիսկ նույն բնութագրերով, տարբեր է, տարբեր է նաև կադաստրային գինը։ Այնուամենայնիվ, տարբերությունը կարող է զգալի լինել:

Բնակավայրերում հողի գնի որոշում

Ընդհանուր առմամբ գինը որոշվում է այնպես, ինչպես կադաստրայինըհողամասի արժեքը, եթե այն պատկանում է քաղաքապետարանին։ Բայց կան մի շարք առանձնահատկություններ, որոնք բնորոշ են բնակավայրերին:

Այնպես որ, նրանք շատ ուշադիր են հողամասերի սահմանների հստակեցման, ինչպես նաև տարածքի բաժանման գոտիների՝ ըստ իրենց նշանակության։ Գնահատման նպատակներն են՝

• Բնակավայրին պատկանող հողերի հարկման բազայի ձևավորում.
• Գոտիավորման թարմացված սխեմայի մշակում ըստ տարածքների և տնտեսական ցուցանիշների:
• Վարձակալության հաստատում։
• Գնի սահմանում, որով գույքը վաճառվում կամ երկարաժամկետ վարձակալվում է:
• Կազմել փոխհատուցման ավելի ճշգրիտ գումար այն անձանց համար, որոնցից հողը բռնագրավվում է համայնքային կարիքների համար:
• Զարգացման ամենահեռանկարային ոլորտների օբյեկտիվ որոշում տարբեր զարգացումների համար:

Ծայրամասային տարածքի գնի որոշում

Օբյեկտիվ տվյալներ ստանալու համար այս դեպքում պետք է հաշվի առնել հետևյալ հատկանիշները՝

• Հողամասի գտնվելու վայրը կադաստրային հատակագծում (հեռավոր տարածքում գնահատվում է նույնքան էժան, բայց գտնվում է քաղաքի մոտ՝ համապատասխան ենթակառուցվածքով):
• Քառակուսի.
• Կապ (էլեկտրականություն, գազ, սանտեխնիկա, կոյուղի).
• Լոտ կատեգորիա։
• Տարածքի էկոլոգիական վիճակը.
• Եթե շուկայական գինը հայտնի է, ապա կադաստրային գինը սահմանվում է նույն չափով։

Հողամասի գնի որոշում հետանտառային

Անտառներով հողամասի կադաստրային արժեքը հաշվարկելու առանձնահատկությունն այն է, որ յուրաքանչյուր դեպքում գինը որոշվում է կոնկրետ տարածքի համար:

• Ռուսաստանի մարզերում.
• Լեշոզի գոտում.
• Անտառային տարածքներում, որոնք զբաղեցնում են անտառները:

Անտառային գոտում գտնվող տարածքների արժեքը հաշվարկվում է՝ հաշվի առնելով տնտեսական գործունեության համար տարածքների օգտագործման համար վճարվող վարձակալությունից ստացված եկամուտի տարեկան համապատասխան գումարի կապիտալացումը։ Հաշվարկը հաշվի է առնում փայտանյութի մթերման պարամետրերը։

Հաշվարկ և հաստատում

Գինը ըստ գույքագրման ճիշտ հաշվարկելու համար պետք է հաշվի առնել տարբեր պարամետրեր։ Ի՞նչն է ազդում հողի կադաստրային արժեքի վրա: Դրանցից ամենաէականը ուղղիչ գործոններն են։ Դրանց օգտագործումը զրոյացնում է գնագոյացման վրա ազդող գործոնները։ Օրինակ, եթե տեղանքում կան կառույցներ, որոնք համարվում են խարխուլ, կամ տարածքը ենթարկվում է հեղեղումների, ապա կիրառվում է գործակից, որը նվազեցնում է կադաստրային արժեքը։ Կան իրավիճակներ, երբ, ընդհակառակը, կիրառվում է բազմապատկվող գործակից։

Կարևոր է նաև կադաստրի գնի կոնկրետ ցուցանիշը. Հատուկ չափը հաշվարկվում է մեկ քառակուսի մետրին հավասար տարածքի հիման վրա: Այս ցուցանիշը սահմանվում է յուրաքանչյուր եռամսյակում: Գույքի կադաստրային արժեքը գտնվելու վայրի հասցեում որոշվում է հետևյալ կերպ՝.

1. Ճանաչվում են ծախսերի վրա ազդող գործոնները:
2. Ստանդարտը ընդունված էկայքը, որը լավագույնս համապատասխանում է հատկություններին:
3. Ստեղծվել է նմանատիպ բնութագրերով հղման սյուժեների ենթախումբ:
4. Տվյալները հավաքվում են յուրաքանչյուր ենթախմբի համար և այնուհետև վերլուծվում:
5. Այնուհետև վիճակագրական տվյալները մոդելավորվում են և որոշվում են շուկայական արժեքի վրա ազդող գործոնները:
6. Հաշվարկել միավորի արժեքը։

Ստացված տվյալների հիման վրա հնարավոր է հաշվարկել գինը՝ ըստ բոլոր հողամասերի կադաստրի։ Ստացվում է, որ ըստ կադաստրի գնի չափի վրա ազդում են այնպիսի ցուցանիշներ, ինչպիսիք են տարածքը, հողի դասակարգումն ըստ նշանակության և օբյեկտի շուկայական գինը։

Հաշվետվության ավարտից ոչ ուշ, քան քսան աշխատանքային օր հետո պատվիրատուն ընդունում է ակտ՝ ըստ կադաստրի գնի հաստատման: Սույն փաստաթուղթն ուժի մեջ է մտնում պաշտոնական հրապարակման պահից։ Այն ընդունվում է պետական գործակալության, քաղաքապետարանի կամ գործադիր իշխանության կողմից:

Հաշվի բանաձև

Հաշվարկը կատարվում է կիրառելով հետևյալ բանաձևը՝

Լոտ տարածք(Գծային ֆունկցիա + Գործարքի ձևաչափի ֆունկցիա)Հարաբերակցություն։

Գծային ֆունկցիան ունի կարգավորման կյանքի և դրա կենսունակության բացառիկ պարամետրեր, իսկ գործարքի ձևաչափի ֆունկցիան ենթադրում է տեղական բաղադրիչ: Այսպիսով, ծախսը ըստ կադաստրի հաշվարկելու համար անհրաժեշտ է իմանալ հողամասի որոշակի պարամետրեր, ինչպես նաև ունենալ հատուկ գիտելիքներ։

Այս գումարը հաշվարկվում է գնահատողների կողմից, ովքեր օգտագործում են պետական գնահատման մեթոդները հողամասի արժեքը հաշվարկելու համար,ձևավորվել և հաստատվել է Ռուսաստանի Դաշնության տնտեսական զարգացման նախարարության կողմից:

Կադաստրային արժեքի փոփոխություն

Բացի այն, թե ինչպես է որոշվում բազմաֆունկցիոնալ հողամասերի կադաստրային արժեքը, անհրաժեշտ է հաշվի առնել նաեւ վերագնահատման հաճախականությունը։ Այս պրոցեդուրան իրականացվում է երեքից հինգ տարին մեկ անգամ։ Նոր արժեքը սահմանվում է աուդիտի արդյունքների հիման վրա։ Այն կարող է նվազել կամ աճել: Որպես կանոն, վերջին տարբերակն ամենից հաճախ հանդիպում է։

Շատ հողատերեր բախվում են մի իրավիճակի, երբ կադաստրային արժեքը բարձրանում է։ Դրա պատճառով դուք պետք է ավելի շատ հարկեր վճարեք: Այսպիսով, կտրուկ աճ տեղի ունեցավ 2016 թվականի վերջին, երբ համապատասխան գները բազմապատիկ բարձրացան։

Բայց սա չի նշանակում, որ հող վաճառելը ավելի շահավետ է դարձել։ Դրա որակը մնաց նույն մակարդակի վրա, և շատ կայքեր այս պահին հեռու էին լավագույն վիճակում լինելուց: Հետեւաբար, ոչ բոլորն են պատրաստ հող գնել՝ հսկայական հարկեր վճարելու համար։ Բացի այդ, այս վերագնահատումն իրականացվել է հեռակա կարգով։ Կադաստրային հաշվառման տեխնիկական պլանում տեղամասի տվյալները մուտքագրվել են այնպես, որ արդյունքում նույն տարածքի, բայց տարբեր պարամետրերով զգալիորեն տարբերվող հողատարածքները սկսել են նույն արժեքը:

2016 թվականի կեսերին մտցվեց մորատորիում, ըստ որի կադաստրի գինը երեք տարով սառեցվեց։ Այս ժամանակահատվածում ուժի մեջ է եղել այն ծախսը, որը ակտուալ էր տարեսկզբից, բայց ոչ շուտ, քան 2014թ.:

Մոտավորապես նույն ժամանակ ընդունվեց «Պետական կադաստրայինգնահատում» թիվ 237-FZ, որում ոչինչ չի նշվում մորատորիումի մասին։ Այս առումով փորձագետները չկարողացան համաձայնության գալ «սառեցում» կիրառելու հարցում, թե ոչ։ Արդյունքում դատարանները ստիպված եղան քննարկել այս հարցի շուրջ բազմաթիվ վեճեր։

Որոշում TIN-ով

Իմանալով միայն TIN համարը (հարկ վճարողի նույնականացման համարը)՝ անհնար է ստանալ պահանջվող տեղեկատվությունը տվյալ քաղաքացու սեփականության իրավունքով պատկանող հողամասի արժեքի վերաբերյալ: Այս ծառայությունները կարող են առաջարկվել կասկածելի հեղինակություն ունեցող կայքերի կողմից: Այնուամենայնիվ, դուք չպետք է վստահեք նրանց, քանի որ նման ռեսուրսները խարդախ են:

Եզրակացություն

Հողամասի գինը ըստ կադաստրի գնահատված արժեք է, որը ստացվում է պետության կողմից գույքի գնահատման արդյունքում և ամրագրված է անշարժ գույքի պետական կադաստրում։ Գոյություն ունեցող մեթոդը, որը ցույց է տալիս, թե ինչպես է հաշվարկվում հողամասի կադաստրային արժեքը, ներառում է հիմնական բնութագրերը հաշվի առնելը: Այս արժեքը հավասար է գնահատման պահին շուկայական գնին: Գինը ըստ կադաստրի տարբեր կատեգորիաների հողերի որոշվում է՝ հաշվի առնելով համապատասխան հատկանիշները։ Արժեքը վերանայվում է առնվազն հինգ տարին մեկ անգամ, բայց ոչ ավելի, քան երեք տարին մեկ անգամ:

2016 թվականից ուժի մեջ է մտնում «Պետական կադաստրային գնահատման մասին» օրենքը։ Գնահատման բոլոր առաջադրանքները դրված են պետական կառույցներին։