Հողամասի շուկայական արժեքը. Կադաստրային և շուկայական արժեքը

2025 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2025-01-24 13:18:01

Հողամասի կադաստրային և շուկայական արժեքը երկու հասկացություններ են, որոնց մասին կարևոր է իմանալ՝ վաճառքը նավարկելու համար: Առաջին տեսակն արտահայտում է կայքի գինը՝ ըստ ստանդարտների, որոնք հաշվարկվում են՝ կախված հողի գտնվելու վայրից և կատեգորիայից։ Այն օգտագործվում է որպես հողային հարաբերությունների կարգավորիչ վարձակալության և առուվաճառքի գործարքներ կնքելիս, ինչպես նաև հաշվարկելու համար պետությանը վճարվող հարկի չափը։ Հողամասի կադաստրային և շուկայական արժեքը գնահատվում է առնվազն հինգ տարին մեկ անգամ: Նման գնահատման արդյունքում ստացված տվյալները մուտքագրվում են Պետական գրանցման, քարտեզագրության և կադաստրի դաշնային ծառայության կողմից վարվող անշարժ գույքի պետական կադաստր:

Օգտագործված հասկացությունների միջև կապը

Ռուսաստանի օրենսդրությունը նախատեսում է ոչ միայն կադաստրային, այլև նորմատիվային և շուկայական արժեք: Նորմատիվը կիրառվում է այն դեպքերում, երբ չի արվել կադաստրայինի սահմանումը։ Այն հաշվարկվում է մի շարք դեպքերում, որոնք նախատեսված են օրենքով. Հողամասի արժեքի հաշվարկ սրա մեջԱյս դեպքում սովորաբար սահմանվում է որպես հողի հարկի դրույքաչափի 200-ապատիկի չափով հողի հարկի դրույքաչափը մեկ քառակուսի մետր տարածքի համար՝ հաշվարկված ելնելով նախատեսված նպատակից՝ հաշվի առնելով բազմապատկվող գործոնները և հաշվի չառնելով հարկային արտոնությունները։:

Ամեն տարի տեղական իշխանությունները սահմանում են հողի արժեքը՝ ճանաչված որպես նորմատիվ, որը կարող է տատանվել 25%-ի սահմաններում: Հողամասերի շուկայական արժեքը սովորաբար 25%-ով բարձր է ստանդարտ արժեքից: Փաստաթուղթը, որը ծառայում է որպես որոշակի հողամասի ստանդարտ գնի հաստատում, կարելի է ստանալ հողի կառավարման և հողային ռեսուրսների քաղաքային կամ շրջանային կոմիտեից:

Հատկություններ

Հողամասերի շուկայական արժեքը սովորաբար որոշվում է կախված այնպիսի գործոններից, ինչպիսիք են տվյալ տարածաշրջանում որոշակի կատեգորիայի հողերի շուկայական պահանջարկը և առաջարկը ներկա պահին: Արժեքով այն չպետք է գերազանցի նմանատիպ տարածքի գնման գնի ամենահավանական մակարդակը։ Շուկայական պայմանների կամ կայքի նպատակային կողմնորոշման փոփոխությունը կարող է ազդել դրա չափի վրա: Հողամասերի շուկայական արժեքը բնորոշ է երկրորդային շուկայի համար, որտեղ իրականացվում է մասնավոր սեփականատերերի տրամադրության տակ գտնվող հողատարածքների վերավաճառք։ Առաջնային շուկան, որտեղ մունիցիպալ և պետական հողերի հետգնումը մասնավոր սեփականության, խորհուրդ է տալիս օգտագործել ստանդարտ արժեք: Այս բոլոր տեսակները կարող են որոշակի տարբերություններ ունենալ: Կադաստրային և ստանդարտ արժեքները նման են գույքագրման գնին, մինչդեռ շուկայական արժեքը նման է ավանդական պահանջարկին ևառաջարկ.

Գնահատման գործընթաց

Հողամասի շուկայական արժեքի գնահատումն իրականացվում է օբյեկտի իրական գինը իմանալու նպատակով։ Որպես կանոն, գինը ձևավորվում է կայքի տարածքային դիրքի, շուկայական պայմանների, առաջարկի և պահանջարկի դինամիկայի, ինչպես նաև գործարքի պահին երկրի տնտեսության իրավիճակի հիման վրա: Այս բոլոր գործոնների համապարփակ որոշման շնորհիվ հնարավոր է հաշվարկել հողամասի արժեքը, քանի որ գնահատող ընկերությունը կհավաքի առավել համապատասխան տվյալները, որոնք կարող են օգտակար լինել օբյեկտիվ գնահատման համար:

Գնահատման գործունեության անհրաժեշտություն

Սովորաբար, գնահատման համար մասնագիտացված ընկերությունների հետ կապ հաստատելը նպատակահարմար է մի շարք դեպքերում, որոնց թվում առանձնանում են.

- կադաստրային գնահատման անհրաժեշտություն;

- եթե կայքը պետք է մարվի պետական սեփականությունից;

- եթե անհրաժեշտ է ներդրում փոխանցել ձեռնարկության կանոնադրական կապիտալին;

- հիփոթեքի կամ գրավի դեպքում;

- անհրաժեշտության դեպքում որոշեք հողի վաճառքի արժեքը;

- նվիրատվությունների համար վճարված հարկերի գումարի հաշվարկ։

Գույքի բաժանում

Գույքը բաժանելիս պահանջվում է հողամասի շուկայական արժեքի գնահատում: Սա վերաբերում է ֆիզիկական և իրավաբանական անձանց: Եթե խոսքը վերաբերում է ֆիզիկական անձանց, ապա գնահատման գործընթացը սկսվում է այն ժամանակ, երբ ամուսիններն ամուսնալուծվում են և հաշվարկվում են՝ հաշվի առնելով տեղում տեղակայված շենքերը։ Իրավաբանական անձանց դեպքում հողի գնահատումը բաղկացած է հատկացումիցԸնկերության յուրաքանչյուր բաժնետիրոջ կամ համասեփականատիրոջ բաժնեմասի գնահատումը՝ ընկերության իրավական կարգավիճակին համապատասխան։ Հաճախ գույքի բաժանումն ուղեկցվում է դատական վեճերով, ինչի պատճառով հողամասերի շուկայական արժեքը կարող է բազմիցս որոշվել։

Երբ մի քանի իրավահաջորդներ մտնում են ժառանգության մեջ, կատարվում է նաև հողամասերի ամբողջական գնահատում: Եթե կողմերից մեկը համաձայն չէ քննության արդյունքների հետ, ապա գործն ուղարկվում է դատարան։

Վարձակալության արժեքի որոշում

Գնահատման այս տեսակը բավականին հաճախ կարող է օգտակար լինել: Այս իրավիճակում հողամասի արժեքը հաշվարկելիս հիմք է ընդունվում շուկայում դրա իրական արժեքի և այս տեսակի տարածքների վարձակալության կատալիզացված դրույքաչափի տարբերությունը: Վարձակալության իրավունքի արժեքը ուղղակիորեն կախված է վարձակալի լիազորություններից, ծանրաբեռնվածություններից և վարձակալության իրավունքի տևողությունից, երրորդ անձանց կողմից գնահատվող գույքի նկատմամբ իրավունքներից, ինչպես նաև հողի նպատակային նշանակությունից:

Հողամասերի շուկայական արժեքը ուղղակիորեն կախված է այնպիսի գործոններից, ինչպիսիք են. տարածքների գտնվելու վայրը. մատչելիություն տրանսպորտային միջոցների համար; հաղորդակցությունների առկայությունը, ինչպես նաև դրանց քանակական և որակական կազմը. Բացի այդ, պահանջվում է հաշվի առնել գեոդեզիական և ինժեներա-երկրաբանական ուսումնասիրությունների տվյալները, որոնց նշանակությունը բավականին մեծ է հատկապես տեղանքում շինարարական աշխատանքները պլանավորելիս։

Կարգավիճակ կոնկրետ ամսաթվով

Քանի որ հողի շուկան բնութագրվում է գների մշտական փոփոխությամբ, արժեւորումը պետք է կատարվի որոշակի ամսաթվի դրությամբ: Հողամասերի շուկայական արժեքը նույնպես տատանվում է՝ կախված դրանց նպատակից՝ ըստ փաստաթղթերի, այսինքն՝ թույլատրելի օգտագործման դեպքի։ Նպատակը ենթադրում է տարածքի առավել արդյունավետ կամ հավանական տնօրինում: Այս ամենը օգտագործվում է հողի մարման արժեքը որոշելու համար։ Այս դեպքում հաշվարկները բաժանվում են առանձին տարածքների, որոնք տարբերվում են հողօգտագործման ձևով և բնույթով:

Գնահատման մեթոդիկա

Այսպիսով, նախքան հողամասի արժեքը որոշելը, դուք պետք է պատասխանեք մի քանի հարցերի.

- որն է հողամասի նպատակային նպատակը, ինչպես նաև այն, թե ինչ թույլատրելի օգտագործման է այն օժտված;

- որոնք են հողամասերի անմիջական հարևանությամբ հողօգտագործման գերակշռող մեթոդներն ու տեսակները;

- ինչ փոփոխություններ են սպասվում հողի շուկայում;

- այս պահին ինչ տեսակի հողօգտագործում է սպասվում:

Հողամասի շուկայական արժեքի գնահատումը հիմնված է որոշակի տեղեկատվության վրա: Սա սովորաբար պահանջում է՝ սահմանել գնահատման նպատակները. սահմանել կարգավորման կոնկրետ ամսաթիվ. իմանալ հաճախորդի մանրամասները; ունեն փաստաթղթեր, որոնք հաստատում են կայքի սեփականատիրոջ իրավունքը տարածքի նկատմամբ, այն կարող է լինել վարձակալ կամ սեփականատեր:

Դուք նաև պետք է իմանաք՝

- գնահատված տարածքի նպատակը;

- թույլատրվում էհողօգտագործում;

- տվյալ պահին կայքի օգտագործման տեսակը;

- տարածքային պլանում գնահատվող օբյեկտի դիրքը, այսինքն՝ նրա տրանսպորտային հասանելիությունը և անմիջական միջավայրը;

- անմիջական տարածքի հողերի հիմնական օգտագործումը:

Բացի այդ, պետք է լինի՝

- հողի հատակագիծ;

- տեղեկատվություն տարածքային սահմանների ամրագրման մասին;

- տվյալներ որոշ բարելավումների առկայության մասին, մասնավորապես՝ կայքում տեղակայված շենքերի, շինությունների, հաղորդակցությունների, ինչպես նաև դրանց մասին մանրամասն տեղեկություններ;

- տվյալներ կայքում տեղակայված շենքերի, հաղորդակցությունների և շինությունների տեսքով ծանրաբեռնվածության առկայության մասին՝ դրանց մասին մանրամասն տեղեկություններով:

Հողամասերի շուկայական արժեքը հաշվարկվում է բազմաթիվ նրբերանգներ հաշվի առնելով։ Փորձառու մասնագետների ղեկավարությամբ ճշգրիտ գնահատման դեպքում հողի հետ ցանկացած ֆինանսական գործարք կարող է ապահով կերպով իրականացվել:

Գործոններ, որոնք ազդում են միավորի վրա

Հողատարածքների տարբեր տեսակների վրա ազդում են նույն գործոնները, երբ խոսքը վերաբերում է դրանց գնահատմանը. գտնվելու վայրը, արտաքին գործոնները, շուկայի պայմանները, նպատակային օգտագործումը և դրա փոփոխության հավանականությունը, դրա օգտագործումից ստացված հնարավոր շահույթը: Կարևորը վերջինիս գնահատված արժեքն է։

Հողամասի շուկայական արժեքի գնահատումը կատարվում է որոշակի ամսաթվի դրությամբ: Ժամանակի ընթացքում այս ցուցանիշը կարող է փոխվել: Առաջարկվում է, որ գնահատումը լինիառավելագույն արդյունավետության հիմքը: Այսինքն՝ հետազոտություններ կատարելիս փորձագետներն օգտագործում են օրենքի, ինչպես նաև ֆինանսական և ֆիզիկական իրողությունների համաձայն այս օբյեկտի օգտագործման ողջամտության ենթադրությունը։ Ստացվում է, որ գնահատման արդյունքում հաշվարկվում է ոչ թե միջին արժեքը, այլ առավելագույնը։ Երբեմն թույլատրվում է առարկայի պայմանական, բայց հիմնավորված բաժանումը մի շարք մասերի, որոնք բնութագրվում են տարբեր տեսակներով, ձևերով և այլ հատկանիշներով։ Հաճախ հետազոտության արդյունքը տարբերվում է սպասվածից այն պատճառով, որ օգտագործման ներկայիս տեսակը չի համապատասխանում առավելագույն արդյունավետին: Այս հայեցակարգը պետք է զբաղվի:

Առավելագույն օգտագործում

Հողամասի շուկայական արժեքը սահմանելու դեպքում պետք է հաշվի առնել հետևյալ գործոնները՝

- նախատեսված նպատակը, ինչպես նաև թույլտվությունների առկայությունը որոշակի տեսակի օգտագործման համար;

- կայքի օգտագործումը փաստից հետո;

- նախընտրելի հողօգտագործման տեսակ ընթացիկ շրջանում;

- կանխատեսումներ նմանատիպ բաժինների գների փոփոխության վերաբերյալ:

Եզրակացություններ

Գնահատման գործընթացը հաշվի է առնում ուսումնասիրվող տարածքում տարածքների միջին արժեքը, տրանսպորտային ցանցերի առկայությունը, շենքերի, ինժեներական ցանցերի բացակայությունը կամ առկայությունը հողի վրա, բնապահպանական իրավիճակը, ենթակառուցվածքների հեռավորությունը և մյուսները. Գյուղատնտեսական նշանակության հողերի համար պահանջվում է գնահատել բերքի փաստացի բերքատվությունը, արտադրության ծախսերը, ինքնարժեքըապրանքների վաճառքը տարածաշրջանում, ինչպես նաև մի շարք նույնքան կարևոր գործոններ. Նույն կերպ են գնահատվում նաև այլ տեսակի հողամասեր։