Ինչպես ներդրումներ կատարել անշարժ գույքում. ներդրումներ կատարելու ուղիներ, ռազմավարություններ, ռիսկեր, խորհուրդներ

2024 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 10:30

Կապիտալը խնայելու ամենահուսալի և շահավետ միջոցներից մեկը անշարժ գույքում ներդրումներն են: Սրա հետ համաձայն են և՛ ֆինանսական վերլուծաբանները, և՛ սովորական քաղաքացիները, ովքեր ցանկանում են իրենց միջոցները պաշտպանել տնտեսական աճից և ֆինանսական ճգնաժամերից։ Բացի այդ, օգտագործելով այս գործիքը անձնական խնայողությունները պաշտպանելու համար, դուք կարող եք միաժամանակ զգալիորեն ավելացնել դրանք:

Էլ ինչո՞վ է գրավիչ այս շուկայական մեխանիզմը:

Անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելու առավելությունները

1. Ներդրումներ կատարելով անշարժ գույքում՝ ներդրողը ստեղծում է պասիվ եկամտի մշտական աղբյուր, ինչը նշանակում է ստանալ կանոնավոր շահույթ՝ առանց հավելյալ ջանքերի և ժամանակի։

2. Ազատ միջոցների պահպանում, դրանց պաշտպանություն գնաճից և տնտեսական այլ բացասական երևույթներից.

3. Կապիտալ ներդրումների համար աշխարհագրական սահմանների բացակայություն: Այլ կերպ ասած, երբ որոշում է, թե ինչպեսներդրումներ կատարեք անշարժ գույքում, կարող եք դիտարկել օբյեկտներ ձեռք բերելու տարբերակներ ինչպես Ռուսաստանում, այնպես էլ արտերկրում:

4. Լայնածավալ երկարաժամկետ նախագծեր իրականացնելու ունակություն։

5. Վերահսկողության և կառավարման հարմարավետություն, որը բաղկացած է կանխիկի մատակարարման կամ բանկային հաշվի բացակայությունից, որը պահանջում է ընթացիկ շուկայի իրավիճակի մշտական մոնիտորինգ:

Ինչպե՞ս ներդրումներ կատարել անշարժ գույքում:

Ֆինանսական ճգնաժամի շրջանը, որը բնութագրվում է անշարժ գույքի գների կտրուկ անկմամբ, իդեալական է այս տեսակի ներդրումների համար։ Եթե հաշվի առնենք, որ, ըստ վիճակագրության, տնտեսական անկումից մի քանի տարի անց սկսվում է ինտենսիվ տնտեսական աճ և դրա հետևանքով անշարժ գույքի օբյեկտների արժեքի աճ, ապա նման ներդրումը երկարաժամկետ հեռանկարում կդառնա շատ հուսալի և շահավետ։

Առաջին ներդրումային պլանների իրականացումից առաջ նախ պետք է ծանոթանաք այս շուկայի մասնակիցների վարքագծի բոլոր առանձնահատկություններին, փորձառու ներդրողների ապացուցված մարտավարությանը և ռազմավարությանը: Դուք նաև պետք է մանրակրկիտ վերլուծեք անշարժ գույքի շուկայում առկա իրավիճակը, հնարավոր է մասնագետի օգնությամբ։

Անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելու լավագույն ուղիները, մենք կքննարկենք հաջորդիվ:

Հաջողության Գործոններ

Չնայած բնակելի և կոմերցիոն անշարժ գույքում ներդրումների մեծ ժողովրդականությանը, վերջին շրջանում նկատելիորեն նվազել է այս գործունեությունը ղեկավարող հաջողակ մարդկանց թիվը։ Սակայն հասարակական կարծիքը ներդրումների այս ուղղության մասին, ինչպեսՄիևնույն ժամանակ կապիտալը խնայելու ամենահեշտ և մատչելի միջոցը չի փոխվել։

Այս շուկայի հիմնական խաղացողներն ամենից հաճախ աշխատում են անշարժ գույքի ոլորտում աշխատող միջնորդների միջոցով: Նրանց խնդիրն է մանրակրկիտ ուսումնասիրել առաջադրված հարցը, հավաքել և վերլուծել առավելագույն տեղեկատվություն հետաքրքրության օբյեկտի մասին։

Երբ խոսքը վերաբերում է փոքր ներդրումային գործառնություններին, ներդրողը անում է առանց անշարժ գույքի ծառայությունների և մասնագետների օգնության՝ ցանկանալով նվազեցնել իրենց ծախսերը: Եկեք պարզաբանենք այն հիմնական կետերը, որոնք պետք է իմանա յուրաքանչյուր սկսնակ ներդրող՝ անշարժ գույքում շահութաբեր ներդրումներ անելու համար:

Շուկայի ընդհանուր իրավիճակը

Առաջին փուլը բուն անշարժ գույքի շուկայում առկա իրավիճակի ուսումնասիրությունն ու ուսումնասիրությունն է՝ գնային քաղաքականության փոփոխությունների միտումները և հիմնական գործընթացների դինամիկան։ Կարող եք լսել աշխարհահռչակ ներդրումային մասնագետների կարծիքները կամ դիմել ձեզ ծանոթ մասնագետի անհատական խորհրդատվության համար։

Վերադարձման ժամկետներ

Ինչպե՞ս ներդրումներ կատարել անշարժ գույքի մեջ՝ հնարավորինս պաշտպանվելով ֆինանսական ռիսկերից:

Սկզբի համար արժե հիշել, որ երկարաժամկետ նախագծերում ներդրվում է միայն անվճար կանխիկ գումար: Անշարժ գույքի շուկայի զարգացման ներկայիս միտումները արագ եկամուտներ չեն խոստանում այս ոլորտում։ Հետևաբար, սովորական սպեկուլյատիվ «գնել և վաճառել» մեթոդն այստեղ չի աշխատի։

Բացի այդ, կան մի շարք այլ կարևոր կետեր, որոնք պետք է հաշվի առնել:

Օրինակ, եթե մենք ներդրումներ ենք կատարում անշարժ գույքի զարգացման մեջ, մենք ավտոմատ կերպով համաձայնում ենք հնարավոր հետաձգմանըօբյեկտի առաքում, քանի որ նման նախադեպերը, ցավոք, այսօր հազվադեպ չեն: Բացի այդ, արդյունքում ստացված օբյեկտը գրավիչ կդառնա ապագա հաճախորդների համար միայն հարևան բնակարանների վերանորոգման ավարտից հետո: Այս փաստը անորոշ ժամկետով կհետաձգի այս տեսակի ներդրումներից եկամուտների ստացումը։

Որպես ավելի քիչ խնդրահարույց այլընտրանք կարող եք ընտրել երկրորդական բնակարան, որն ավելի արագ և հեշտ է վարձակալել: Սակայն դրա բարձր գինը կնպաստի արդյունքում ստացված եկամուտների քանակի զգալի նվազմանը։

Հետևաբար, անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելիս որոշում կայացնելիս կարևոր է նկատի ունենալ այս նախագծի երկարաժամկետ բնույթը և դրա դանդաղ վերադարձը: Այս առումով, նորակառույց շենքում վերջին խնայողությունների հաշվին բնակարան գնելու որոշումը ակնհայտորեն սխալ կլինի։

Գույքի ներդրումային եկամուտ

Ներդրումային գործիք ընտրելիս ամենակարևոր գործոններից մեկը ակնկալվող եկամտի մոտավոր չափն է։

Պետք է հիշել, որ անշարժ գույքի կառավարմանն ուղղված ներդրումային գործունեության մեջ, ինչպես ցանկացած այլ ֆինանսական ռազմավարության դեպքում, շահութաբերության մակարդակն ուղղակիորեն կապված է իրադարձության ռիսկայնության հետ: Օրինակ, նոր շենքում բնակարան ձեռք բերելու ժամանակ ներդրողն իրավունք ունի ակնկալել շոշափելի եկամուտ նման նախագծի համար: Այնուամենայնիվ, առանց ներդրված միջոցների և պատրաստի օբյեկտի մնալու հավանականությունը շատ մեծ է։

Ժամանակ և ծախս

Որքա՞ն ժամանակ ունեք: Որքա՞ն հետո կարող է ձեզ անհրաժեշտ լինել ներդրված ռեսուրսները: Որքա՞ն գումար եք պատրաստ ներդնել այս պահին: Այս երեք հարցերը հստակեցման կարիք ունենառաջին հերթին ներդրումային գործունեությամբ զբաղվել։

Օգտակար կլինի նաև հաշվարկել ժամերի ճշգրիտ թիվը, որոնք դուք կարող եք պարբերաբար տրամադրել ապագա ֆինանսական նախագծին: Ներդրումների համար պահանջվող միջոցների չափը որոշող գործոնները ներառում են՝ շուկայի հատվածը, ընտրված օբյեկտի գտնվելու վայրը և ընդհանուր ներկա իրավիճակը ինչպես հետաքրքրության ոլորտում, այնպես էլ ամբողջ տնտեսության մեջ:

Որպեսզի որոշել, թե ինչպես սկսել ներդրումներ կատարել անշարժ գույքում, կարևոր է խուսափել սովորական սխալներից, որոնց հանդիպում են շատ նորեկներ: Դա անելու համար հարկավոր է դիմել կապիտալի պահպանման առավել շահավետ գործիքներին։

Ուրեմն ո՞րն է լավագույն գույքը ներդրումներ կատարելու համար: Եկեք պարզենք։

Առևտրային անշարժ գույք

Ներդրումների այս տեսակը բնութագրվում է բավականին բարձր եկամտաբերությամբ:

Բոլոր փորձագետները միաձայն ընդունում են խոշոր քաղաքներում տեղակայված առևտրային անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելու որոշումը որպես ամենաօպտիմալ ռազմավարական քայլ: Այս կոնսենսուսային տեսակետը լիովին արդարացված է: Քանի որ հենց այս գործիքն է առավել պահանջված լայնածավալ և փոքր բիզնես նախագծերի համատեքստում: Այս կապակցությամբ կարող եք վստահ լինել, որ ոչ մի ձեռք բերված պահեստ, արտադրական կամ կոմերցիոն տարածք պարապուրդ չի մնա։ Բայց նման եկամուտների դյուրինության մասին պատրանքներ մի ունեցեք: Որպեսզի արտադրամասը կամ պահեստը սկսի որոշակի շահույթ ստանալ, ժամանակ և ֆինանսական ներդրումներ կպահանջվեն սարքավորումների ձեռքբերման, վերանորոգման և ընդհանուրօբյեկտի գեղեցկացում. Հնարավոր հաճախորդներ գրավելու համար ձեզ նույնիսկ կարող է անհրաժեշտ լինել գովազդային արշավ կամ շնորհանդես կազմակերպել:

Արժեքավոր խորհուրդ. նախքան որոշակի տարածաշրջանում անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելը, խելամիտ է խորհրդակցել մասնագետների հետ ներկա պահին շուկայի վիճակի մասին: Այս քայլը կպաշտպանի գների անսպասելի տատանումներից, որոնք կարող են հանգեցնել զգալի ֆինանսական կորուստների:

Ներդրումներ բնակարանային ոլորտում

Չնայած մասնագետների առաջարկություններին, այսօր ներդրումների առումով ամենապահանջվածը շարունակում է մնալ բնակելի անշարժ գույքի շուկան։ Այս հատվածում լավագույն ընտրությունը կլինի միջին գնային կատեգորիային պատկանող օբյեկտը։ Այս տարբերակն ավելի հեշտ է վարձակալել՝ արագ շահույթ ստանալով:

Առավելության առումով արժե ուշադրություն դարձնել կառուցվող օբյեկտներին և պատրաստի նոր շենքերին։ Ներդրումներ կատարելով այս տեսակի բնակարաններում՝ կարող եք հույս դնել բնակարանի շուկայական արժեքի 10%-ի վրա։ Ֆինանսական եկամտաբերության բարձր մակարդակը պայմանավորված է նրանով, որ այս բնակելի անշարժ գույքի գները սովորաբար ավելի ցածր են, քան երկրորդային շուկայում:

Գույք արտասահմանում

Առանձին քննարկման թեմա են օտարերկրյա անշարժ գույքի ոլորտում ներդրումները։ Այս ոլորտում հյուրանոցային ոլորտում ներդրումները համարվում են ամենաեկամտաբեր տարբերակը՝ պայմանավորված եվրոպական հյուրանոցային բիզնեսում գների արագ աճով։

Ներդրողները, ովքեր չեն վախենում աճող ռիսկից, պետք է ուշադրություն դարձնեն զարգացող երկրներում բնակարան ձեռք բերելու հնարավորությանը: Շնորհիվցածր ընթացիկ գներ, ներդրումների այս տեսակը կարող է լինել կապիտալը խնայելու շատ շահավետ միջոց:

Ինչպե՞ս ներդրումներ կատարել անշարժ գույքում քիչ կապիտալով:

Ներդրումներ փոխադարձ հիմնադրամներում

Անշարժ գույքի փոխադարձ հիմնադրամներն այսօր շատ տարածված են ամբողջ աշխարհում: Ռուսաստանում դրանք գործում են փակ ձևաչափով։ Դրանց գործունեության էությունը կայանում է ներդրողների միջոցների կուտակման և դրանց հետագա ուղղորդման մեջ՝ բազմահարկ շենքերի ընթացիկ շինարարությանը սեփական կապիտալի մասնակցության իրավունքների ձեռքբերման մեջ: Նշենք, որ նման ներդրում կարող է իրականացվել միայն շինթույլտվության տրամադրման փուլում։

Այս մեթոդն ունի մի շարք առավելություններ.

• բաժնետոմսի համեմատաբար ցածր գին (100-ից մինչև 1000 դոլար);
• խուսափել իրական անշարժ գույքի կառավարմանը բնորոշ ռիսկերից;
• անուիտետային եկամտի վճարում ֆոնդերի մեծ մասի կողմից;
• հնարավորություն ներդրումներ կատարել միանգամից մի քանի խոստումնալից օբյեկտներում;
• տարածքային սահմանափակումների բացակայություն, որը թույլ է տալիս Ռուսաստանում գտնվելիս ներդրումներ կատարել արտասահմանում անշարժ գույքում;
• իրացվելիության շատ բարձր մակարդակ։

Այս ներդրումային մեթոդի մի քանի թերությունները ներառում են՝

• անկայունության բարձր մակարդակ. բաժնետոմսի արժեքի հաճախակի փոփոխություն վերև վար;
• օտարերկրյա ֆոնդերում ներդրումներ կատարելիս որոշակի պայմանների առկայություն՝ անձնական եկամտի օրինականության և անգլերենի գերազանց իմացության ապացույցի տրամադրում:

Ընկերության բաժնետոմսեր - գույքի սեփականատեր

Այս մեթոդը ներառում է որոշակի ընկերության բաժնետոմսերի ձեռքբերում՝ գնված արժեթղթերի արժեքի հետագա մեծացման հեռանկարով:

Արդյո՞ք ձեռնտու է այս կերպ անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելը: Ինքներդ դատեք՝ հիմնվելով հետևյալ առավելությունների վրա՝

• փոքր կապիտալով ներդրումներ կատարելու հնարավորություն՝ ցածր մուտքի շեմի պատճառով;
• ֆիզիկական անշարժ գույքի բացակայություն և դրա հետ կապված ռիսկեր:

Հարկ է նշել բացասական կողմերը.

• համեմատաբար ցածր իրացվելիություն;
• փոքր դիվերսիֆիկացում (միաժամանակ մի քանի նախագծերում ներդրումներ կատարելու ունակության ցածր շեմ);
• բարձր ռիսկերի առկայություն.

Հողերի գնում Ռուսաստանում

Չնայած ներդրումների այս մեթոդի շատ ռիսկային և ծախսատար բնույթին, հողի որոնման և սեփականաշնորհման հետ կապված դժվարություններին, այս մեթոդը դեռևս հնարավորություն է տալիս շահութաբեր ներդրումներ կատարել անշարժ գույքում, և ահա թե ինչու:

Նախ, քաղաքների մոտ գտնվող հողամասերի գների աճի մեծ հավանականություն կա՝ մոտ 20%: Դրան նպաստում է ծայրամասային տարածքում քոթեջների կառուցման արագացված զարգացումը։

Երկրորդ, այս տարբերակը հիանալի պատասխան կլինի այն հարցին, թե ինչպես կարելի է ներդրումներ կատարել անշարժ գույքում քիչ կապիտալով: Կայքի արժեքը ինքնին համեմատաբար ցածր է, և օբյեկտի սպասարկումը չի պահանջի մեծ ֆինանսական միջոցներ՝ ի տարբերություն վերանորոգման տպավորիչ ծախսերի:և կոմունալ ծառայություններ բնակարան ձեռք բերելու դեպքում։

Հողերի գնում արտասահմանում

Նման ներդրումների ստորին սահմանը կազմում է մոտ $15,000: Այս տարբերակի առավելությունը գնված հողամասում շինարարություն սկսելու որոշումից հետո մարժայի բարձր մակարդակն է (մոտ 25%): Այնուամենայնիվ, նման ներդրումը բավականին ռիսկային է ԱՄՆ-ում և Եվրոպայում անշարժ գույքի ցածր պահանջարկի պատճառով:

Բնակարանային վկայագիր

Անշարժ գույքում գումար ներդնելու մեկ այլ միջոց է կառուցվող տանը կոնկրետ բնակելի տարածքի իրավունքը հաստատող փաստաթուղթ գնելը: Օբյեկտը շահագործման հանձնելուց հետո բնակարանի այս վկայականը կարող եք փոխանակել բնակարանի հետ՝ վճարելով բաց թողնված գումարը, կամ ստանալ հասանելիք գումարը՝ ելնելով շինարարական աշխատանքների ավարտի պահին օբյեկտի գնից։ Այս մեթոդի առավելությունը առաջնային և երկրորդային բնակարանների գների տարբերության խնայումն է։

Սակայն այս ձևով ձեռք բերված բնակարանում ապրելու ժամանակ արժե հիշել այս իրադարձության բարձր պոտենցիալ ռիսկը: Դա պայմանավորված է նրանով, որ կառուցված տանը չի կարող լինել բնակելի տարածք, որը հարմար է վկայագրի բնութագրերում նշված տարածքին: Բացի այդ, հաշվի առնելով բուն շինարարության գործընթացի երկարաժամկետ բնույթը, կարևոր է հիշել անշարժ գույքի գների անկման ռիսկը, որը, ըստ բազմաթիվ փորձագիտական կարծիքների, մեր երկրում կնկատվի մոտ ապագայում։

Կանխատեսումներմասնագետներն այս տարի

Այս տարվա I և II եռամսյակներում, ըստ բազմաթիվ ֆինանսական վերլուծաբանների հեղինակավոր հայտարարությունների, բնակելի անշարժ գույքի գների էական անկում չէր սպասվում։ Ընդհանուր առմամբ, այս կանխատեսումները լիովին արդարացան։ Սակայն տարվա երկրորդ կիսամյակում միտումները կտրուկ փոխվում են՝ թեքվելով գների բավականին ինտենսիվ նվազման։ Առաջատար փորձագետները հիփոթեքային տոկոսադրույքների բարձրացման հիմնական պատճառներից մեկը տեսնում են. Նման փոխկապակցված գործընթացը կհանգեցնի բանկային տոկոսների հետագա աճի` հիմնված միջին շուկայական գնի առաջիկա փոփոխության վրա: Որպես փոքր փոփոխություն՝ փորձագետները թույլ են տալիս այս իրավիճակի անցողիկությունը։

Ելնելով վերը նշված կանխատեսումներից՝ կարող ենք եզրակացնել, որ անշարժ գույքի շուկան 2018 թվականին ինտենսիվ դինամիկա և վերականգնում է ապրում։ Թերևս այս երևույթը կապված է Ռուսաստանի տնտեսության որոշակի կայունացման հետ։

Ներկայիս շուկայական իրավիճակը և փորձագիտական կանխատեսումները հստակորեն ցույց են տալիս այս կամ հաջորդ տարի գույք ձեռք բերելու իրագործելիությունը: Մի քանի տարի անց նման ներդրումը կարող է զգալի շահույթ բերել հետագա վերավաճառքից։

Ներդրողների վախերը և դրանց պատճառները

2015 թվականը նշանավորվեց գույքահարկի նոր տեսակի ներդրմամբ, որը փոխարինեց նախկինում գործող պարտադիր գույքահարկին։

Այս նորամուծությունը դեռևս անհանգստացնում է բազմաթիվ ներդրողների: Նման հավաքագրման հարկային բազան օբյեկտի կադաստրային արժեքն է: Տարբեր պահումներ՝ կապված անձի այլ անշարժ գույք ունենալու փաստի հետ, նոր հաշվարկային համակարգում չեն կիրառվում։

Ֆինանսական վերլուծաբանները հանգստացնում են անհանգստացած ներդրողներին՝ ասելով, որ ներկայիս ընթացակարգը ներկայումս գործում է միայն դաշնային քաղաքների համար:

Միայն մինչև 2020 թվականը նախատեսվում է այս տեսակի հավաքածուն տարածել Ռուսաստանի ողջ տարածքում։ Այստեղից հետևում է, որ առաջիկա երկու տարում շահավետ է ձեռք բերել բնակելի անշարժ կամ կոմերցիոն սեփականություն փոքր և փոքր քաղաքներում, որպեսզի դրանք վաճառվեն շատ շահավետ գնով փոփոխությունների ներդրման ժամանակին մոտ։։

Եզրակացություններ

Մի մոռացեք, որ տնտեսական անկման ժամանակ արտարժույթի ֆոնդերի և այլ ֆինանսական հաստատությունների կայունությունն ու հուսալիությունը կտրուկ նվազում է, ի տարբերություն անշարժ գույքի ներդրումների։

Այս փաստը հանգեցնում է ակնհայտ եզրակացության, որ բնակելի և կոմերցիոն անշարժ գույքում ներդրումները ներկայումս սեփական կապիտալը խնայելու ամենահուսալի, շահավետ և անվտանգ միջոցն է։

Ռուսաստանի տնտեսական իրավիճակը և նրա աշխարհաքաղաքականության անկայունությունը էական ազդեցություն չունեն այս գործոնի վրա։ Ավելին, փորձագետների կարծիքով, համաշխարհային ասպարեզում առկա բարդ իրավիճակը շուտով հաջողությամբ կլուծվի։ Իսկ դա նշանակում է, որ ամենահարմար պահը կգա առկա գույքը շատ շահավետ պայմաններով վաճառելու համար։

Այդ իսկ պատճառով, եթե ձեր տրամադրության տակ ունեք անվճար միջոցներ, շտապեք կատարել շահավետ ներդրում մեր առաջարկած սխեմաներից մեկով։