Ապօրինի վերակառուցմամբ բնակարան գնել. ռիսկեր, հնարավոր խնդիրներ, լուծումներ և խորհրդատվություն ռիելթորներից

2024 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 10:30

Ըստ գործող օրենսդրության՝ բնակարանների դասավորության հետ կապված ցանկացած աշխատանք պետք է հաստատվի համապատասխան կարգավորող մարմինների կողմից։ Սակայն, ինչպես ցույց է տալիս պրակտիկան, որոշ անպատասխանատու քաղաքացիներ դա անտեսում են, ինչի հետևանքով երկրորդական բնակարան գնող մարդիկ որոշակի խնդիրներ են ունենում։ Բացի այդ? Նորմատիվ ակտերը անընդհատ լրացվում և փոփոխվում են, հետևաբար, այն, ինչ նախկինում ճիշտ էր, ժամանակի ինչ-որ պահի կարող է դադարել այդպիսին լինել։ Այս ֆոնին միանգամայն տրամաբանական հարց է առաջանում՝ ո՞րն է անօրինական վերանորոգմամբ բնակարան գնելու վտանգը։ Փորձենք սա ավելի մանրամասն հասկանալ և պարզել, թե ինչ ռիսկերի կհանդիպեն անշարժ գույքի գնորդները, ինչպես նաև ինչպես ապահովագրել ձեզ և խուսափել բազմաթիվ խնդիրներից։

Ընդհանուր տեղեկություններ

Պատմելուց առաջայն մասին, թե ինչ է սպառնում բնակարան գնել անօրինական վերակառուցմամբ, եկեք նայենք հիմնական պայմաններին և կարգավորող շրջանակին: Բնակելի շենքերի նախագծում փոփոխություններ կատարելու գործընթացը կարգավորվում է Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքով: Այն սահմանում է բոլոր պայմանները, թույլտվությունների տրամադրման կարգը, տրամադրում է վերակառուցման դասակարգում, ինչպես նաև սահմանում է օրենքի ցանկացած խախտման համար նախատեսված պատիժը։

Կարևոր է հասկանալ, որ բնակարանի կոնֆիգուրացիան փոխելու բոլոր աշխատանքները թույլտվություն չեն պահանջում: Որոշ դեպքերում բավական կլինի պարզապես տեղեկացնել BTI-ին նախատեսված վերանորոգման մասին, որպեսզի այս պետական կազմակերպության աշխատակիցները փաստաթղթավորեն հետագա փոփոխությունները։ Դրանք ներառում են հետևյալը՝

• սանտեխնիկայի տեղափոխում;
• դռան մուտքը կրող պատի մեջ;
• պատշգամբների վերանորոգում և ապակեպատում;
• գավթի կառուցում, որը բարձրացնում է բնակելի տարածքների ջերմամեկուսիչ հատկությունները;
• ներքին միջնորմների կառուցում;
• տրանսֆերային դռներ.

Ապօրինի վերակառուցմամբ բնակարան գնելը վերոնշյալ դեպքերում ոչ մի բանի չի սպառնում, քանի որ դրանք չեն հակասում Բնակարանային օրենսգրքի նորմերին և չեն պահանջում թույլտվություն ստանալ։

Կարգավորիչ հիմնական պահանջներ

Եկեք ավելի սերտ նայենք դրանց: Եթե ձեր ծրագրերը ներառում են բնակարան գնելը, ապա անօրինական վերակառուցումը կարող է շատ խնդիրներ առաջացնել, օրինակ.եթե հետագայում ցանկանում եք վերագրանցել փաստաթղթերը կամ վերավաճառել բնակելի տարածքը։ Հետևաբար, դուք պետք է իմանաք, թե որ դեպքերում է արգելվում որևէ փոփոխություն կատարել բնակելի տարածքների կազմաձևման մեջ: Դրանք ներառում են հետևյալը՝

• եթե վերակառուցման արդյունքում բնակարանային պայմանները վատթարանան կամ դժվարացնի կապի հասանելիությունը;
• վայրը դառնում է վտանգավոր կամ անբնակելի;
• այն դեպքում, երբ աշխատանքը վերաբերում է տան այն մասերին, որոնք վերապահված են քաղաքացիական պաշտպանության ծառայությունների կամ Արտակարգ իրավիճակների նախարարության գործունեությանը;
• ազդում են կրող կառույցների ամրության և ամրության վրա;
• ստեղծել շենքի փլուզման վտանգ կամ խոչընդոտել հարևան շենքերի բնականոն աշխատանքին;
• օդափոխման սարքավորումների վատթարացում;
• ավելացնել բեռը կրող կառույցների վրա:

Ապօրինի վերակառուցմամբ բնակարան գնելն այս դեպքում անցանկալի է, քանի որ այն հղի է բացասական հետևանքներով։ Լրացուցիչ մանրամասների համար, թե ինչ հետևանքներ կարող եք ունենալ, տե՛ս ստորև:

Բնակելի փոխակերպումների տեսակները

Ուրեմն ի՞նչ պետք է իմանաք այս մասին: Եթե դուք կշռադատել եք անօրինական վերակառուցմամբ բնակարան գնելու բոլոր ռիսկերը և համաձայն եք նման ռիսկային քայլի դիմել, ապա պետք է մանրամասն պատկերացում ունենաք, թե դա ինչ կարող է լինել: Գործող օրենսդրությունը բնակելի տարածքի վերակառուցումը բաժանում է երկու տեսակի՝

• պարզ;
• դժվար.

Նրանց միջև տարբերությունըայն է, որ առաջին դեպքում անհրաժեշտ է կարգավորող մարմիններին տրամադրել միայն էսքիզ, իսկ երկրորդ դեպքում՝ նախագիծ մշակել։ Եթե նախատեսում եք տեղափոխել դռների մուտքերը կամ տեղափոխել սանտեխնիկա, ապա բավական կլինի ուրվագիծը ներկայացնել BTI-ին հաստատման համար: Բացի այդ, կպահանջվեն բնակարանի հատակագծի բոլոր փոփոխությունները։

Համալիր վերակառուցումն ավելի խնդրահարույց և ժամանակատար է, քանի որ ձեզ հարկավոր է մի քանի պետական կազմակերպություններում նախագիծ մշակել և հաստատել: Ամբողջ գործընթացը տևում է մոտ վեց ամիս, և դուք նույնպես ստիպված կլինեք վճարել միջինը 60,000 ռուբլի: Թույլտվության փաստաթղթերը ստանալուց հետո բնակարանի սեփականատերը պետք է տեղեկացնի BTI-ին, որը տեխզննում է անցկացնում և ակտ է տալիս։

Եթե շրջանցեք այս ընթացակարգը, ապա բնակարան գնելիս կարող են առաջանալ որոշակի հետևանքներ։ Չարտոնված վերակառուցումը, եթե հայտնաբերվի համապատասխան կարգավորող մարմինների կողմից, պատժվում է գործող օրենքով:

Ի՞նչ կպատահի, եթե չհաստատված վերակազմավորմամբ անշարժ գույք գնեք:

Բնակարան գնելիս շատերին է հետաքրքրում այն հարցը, թե ինչն է սպառնում ապօրինի վերակառուցմանը։ Եվ դա զարմանալի չէ, քանի որ երկրորդային շուկան լի է բնակարանների վաճառքի առաջարկներով՝ տարբեր խախտումներով։ Այս դեպքում ողջ պատասխանատվությունը կրում է ոչ թե վաճառողը, այլ գնորդը։ Ուստի բնակարան ընտրելիս պետք է շատ զգույշ լինել դրա տեխնիկական անձնագրի և այլ փաստաթղթերի ուսումնասիրության հարցում։ Ի վերջո, եթեԳործարքի ավարտից հետո կարգավորող մարմինները հետագայում կհայտնաբերեն ցանկացած խախտում, այնուհետև դուք պետք է տուգանք վճարեք:

Ապառիկ բնակարան գնել

Ուրեմն ի՞նչ պետք է իմանաք այս մասին: Հիփոթեքով բնակարան գնելիս ոչ օրինականացված վերակառուցումը հնարավոր է միայն այն դեպքում, երբ տեխնիկական փաստաթղթերի և գույքի իրական հատակագծի միջև անհամապատասխանություններ չկան: Այս դեպքում ամեն ինչ այնքան էլ սարսափելի չէ, քանի որ ամբողջ պատասխանատվությունն ամբողջությամբ կրում է այն անձը, ով հանդես է գալիս որպես բնակարանի օրինական սեփականատեր առքուվաճառքի գործարքի պահին: Հետևաբար, եթե բավարար գումար չունեք կանխիկ գումարով բնակելի տարածք գնելու համար և ցանկանում եք դրա դիմաց վարկ ստանալ, խորհուրդ է տրվում նախ խորհրդակցել մասնագետի հետ, ով կարող է ստուգել բոլոր փաստաթղթերը հիմնական իրավական չափանիշներին համապատասխանելու համար:

Ի՞նչ ռիսկեր պետք է հաշվի առնել:

Այս ասպեկտին պետք է առանձնահատուկ նշանակություն տալ։ Ինչպես արդեն նշվեց, բնակարան գնելիս անօրինական վերակառուցման հետևանքները դրամական տույժ են: Դրա չափը կախված է բազմաթիվ գործոններից և որոշ դեպքերում հասնում է շատ պատշաճ չափերի: Որպես կանոն, դուք կարող եք խուսափել տուգանք վճարելուց, եթե բնակարանի կազմաձևման փոփոխությունը որևէ հետևանք չի առաջացրել, մասնավորապես, այն չի վնասել հարևան տարածքներին կամ շենքերին, ինչպես նաև դրանց սեփականատերերին: Հակառակ դեպքում օրենսդրությունը նախատեսում է քրեական պատասխանատվություն, որն արդեն ավելի լուրջ է։ Բացի այդ, տուժողկողմը կարող է լրացուցիչ տույժեր պահանջել դատարանների միջոցով, և շատ դեպքերում նրանց հաջողվում է ստանալ դրանք: Նման դեպքերը ներառում են հետևյալը՝

• խախտում օդափոխության աշխատանքի մեջ;
• շենքերի ճակատային մասի ցանկացած մեխանիկական վնասվածքի դրսեւորում;
• կրող կառույցների ձայնամեկուսացման բնութագրերի նվազում։

Եթե վերակառուցում եք պլանավորում, ավելի լավ է չխաբեք, քանի որ շինարարական գործիքների աղմուկը, անշուշտ, կպատմի հարևաններին վերանորոգման մասին, որոնք կարող են զեկուցել համապատասխան կարգավորող մարմիններին: Բացի այդ, աշխատանքը կարող է չկատարվել հիմնական կանոնների և կանոնակարգերի համաձայն և հանգեցնել բնակարանային հաղորդակցության աշխատանքի խափանման:

Ապօրինի վերակառուցումը կարող են հայտնաբերել կոմունալ ծառայությունների ներկայացուցիչները՝ անհատական էներգաչափերից ցուցումներ վերցնելիս: Իրենց գործունեության առանձնահատկություններից ելնելով, նրանք ստիպված կլինեն տեղյակ պահել պատկան մարմիններին, որոնց ներկայացուցիչները կգան ստուգումով և լավագույն դեպքում կտուգանեն։ Բացի այդ, կատարված փոփոխությունները չեն կատարվի տեխնիկական և կադաստրային անձնագրում, և, հետևաբար, այդ փաստաթղթերն անվավեր կլինեն, և դուք խնդիրներ կունենաք բնակարանի հետագա վերավաճառքի հետ կապված։

Ապօրինի վերակառուցմամբ բնակարան գնելու հիմնական ռիսկերը հետևյալն են.

• Գործարքի միակողմանի դադարեցում և դրա անվավեր ճանաչում.
• Գույքի կալանք հօգուտ պետության. Ամենից հաճախ դա տեղի է ունենում, երբ գնորդը գիտեր, որ տարածքի փոփոխությունները անօրինական են կատարվել, և նա դիտավորյալ գնացել է.գործարք։
• Գույքի կալանք, քանի դեռ բոլոր խախտումները չեն վերացվել դրա ներկայիս սեփականատիրոջ կողմից:

Ինչ վերաբերում է վաճառողներին, նրանք ոչինչ չեն վտանգում, բացառությամբ բնակարանի արժեքի կորստի։ Ինչպես նշվեց ավելի վաղ, նրանք բացարձակապես պատասխանատվություն չեն կրում ոչ մի բանի համար: Հետևաբար, գնորդները պետք է լրջորեն վերաբերվեն իրենց բնակելի տարածքի ընտրությանը, քանի որ դրա հետ կապված ռիսկերը այս օրերին շատ մեծ են: Խորհուրդ է տրվում լավ մտածել նախքան որևէ գործարքի համաձայնվելը։

Ինչպե՞ս լինել գնորդներ

Յուրաքանչյուր մարդ պետք է շատ պատասխանատու մոտենա բնակարանի ձեռքբերմանը. Սա հատկապես ճիշտ է այն դեպքերում, երբ բնակարանի գնումն իրականացվում է անօրինական վերակառուցմամբ հիփոթեքով, քանի որ պայմանագիրը կնքելուց հետո դուք կլինեք գույքի սեփականատերը, և ամբողջ պատասխանատվությունը կգտնվի ձեր վրա: Տվյալ դեպքում խնդիրը լուծելու երկու տարբերակ կա՝ օրենքով սահմանված ժամկետում վերանայել բնակարանային բոլոր փաստաթղթերը կամ վերադարձնել տարածքը իրենց սկզբնական վիճակին։ Առաջին մեթոդն ավելի քիչ ծախսատար և ժամանակատար է, ուստի ավելի լավ է հետևել դրան:

Ինչպես օրինականացնել բնակարանի չարտոնված փոփոխությունը

Եկեք ավելի մանրամասն անդրադառնանք այս ասպեկտին: Այսպիսով, դուք բնակարան եք գնել անօրինական վերակառուցմամբ: Ի՞նչ կարելի է անել օրենքի հետ կապված խնդիրներից խուսափելու համար։ Այս հարցի պատասխանը տրվեց վերևում՝ վերագրանցեք բնակարանային փաստաթղթերը: Այնուամենայնիվ, դուք պետք է հասկանաք, որ դրա հետ կապված բոլոր ծախսերը կրում եք դուք, այլ ոչ թե վաճառողը: Ձեզ անհրաժեշտ կլինի հավաքելհետևյալ փաստաթղթերը՝

• դիմում տարածքի կոնֆիգուրացիան փոխելու համար;
• տեխնիկական տվյալների թերթիկ;
• բնօրինակը և առքուվաճառքի պայմանագրի պատճենը;
• այն անձի քաղաքացիական անձնագրի պատճենը, ում համար գրանցված է բնակարանը;
• նոր պլան;
• Ընտանիքի բոլոր անդամների գրավոր համաձայնությունը վերակառուցման համար:

Այս բոլոր հարցերը լուծելու համար կունենաք ընդամենը 6 ամիս, ուստի տուն գնելուց հետո ավելի լավ է չհետաձգել, այլ անմիջապես սկսել փաստաթղթեր հավաքել, քանի որ դրա համար շատ ժամանակ է պահանջվում։ Միևնույն ժամանակ, դուք պետք է լավ տիրապետեք բոլոր իրավական ասպեկտներին: Ինչպես ասում են՝ օրենքի չիմացությունը արդարացում չէ, իսկ անշարժ գույքի հետ կապված հարցերում շատ են ծուղակները։ Իսկ ապօրինի վերակառուցմամբ բնակարան գնելը բավականին կասկածելի ձեռնարկություն է, որին պետք է մոտենալ ամենայն զգուշությամբ։ Ուստի օգտակար կլինի նախ խորհրդատվություն ստանալ իրավաբաններից։ Սա ոչ միայն զգալիորեն կարագացնի գործընթացը, այլև ապագայում կխուսափի բազմաթիվ խնդիրներից։

Ի՞նչ փնտրել տուն ընտրելիս

Ապօրինի վերակառուցմամբ բնակարան գնելուց խուսափելու համար պետք է ուշադիր ուսումնասիրել դրա համար նախատեսված փաստաթղթերը։ Եթե կան խախտումներ կամ անօրինական փոփոխություններ, ապա դրանցով հեշտությամբ կարող եք բացահայտել դրանք։ Դուք կարող եք դա անել՝ օգտագործելով հետևյալ մեթոդներից մեկը՝

1. Հաճախ վերակառուցման ժամանակ տեղի է ունենում հարակից կառույցների սկզբնական բնութագրերի փոփոխություն, որի հիման վրա. Հարևան բնակարանների բնակիչները կարող են կռահել գործողությունների անօրինականության մասին և այդ մասին տեղեկացնել տեսչական մարմիններին: Ստացված բողոքի հիման վրա հանձնաժողովը մեկնում է նշված հասցեով։ Եթե միևնույն ժամանակ բացահայտվեն բնակարանային վիճակի և դրա պլանի միջև անհամապատասխանությունները, ապա սեփականատերը պարտավոր կլինի վճարել դրամական տույժ և ամեն ինչ վերադարձնել իր սկզբնական վիճակին։
2. Նմանատիպ սցենար է տեղի ունենում, եթե փոփոխությունների ընթացքում կատարվել են շինարարական կանոնների և կանոնների կոպիտ խախտումներ, որոնք հանգեցրել են կապի խափանումների, ինչի հետևանքով շտապօգնության խմբեր են կանչվել խնդիրները շտկելու համար։ Այս դեպքում տուգանքի չափը շատ ավելի մեծ կլինի, և դեպքի փաստով հնարավոր է քրեական գործ հարուցվի։
3. Վերակառուցման անօրինականությունը կարող են հայտնաբերել կոմունալ ծառայությունների աշխատակիցները էներգիայի սպառման համար անհատական հաշվիչներից ցուցումներ վերցնելու գործընթացում, որոնք կարող են նաև դիմում ուղարկել համապատասխան մարմիններին:

Վերոնշյալ դեպքերից որևէ մեկը կգրանցվի և կարտացոլվի համապատասխան փաստաթղթերում, այնպես որ, եթե բնակարան գնելիս լրջորեն ուսումնասիրում եք այն, կարող եք խուսափել բազմաթիվ խնդիրներից:

Եզրակացություն

Այսօր շատերը որոշում են բնակարան գնել ապօրինի վերակառուցմամբ, քանի որ նման բնակարանի արժեքը շատ ավելի ցածր է, նույն կերպ նրանք ցանկանում են գումար խնայել։ Այնուամենայնիվ, պետք է լավ կշռել դրական և բացասական կողմերը: Միշտ հնարավոր չէ օրինականացնել տարածքների կազմաձևման փոփոխությունները կամ վերացնել դրանք, և հետևանքները կարող են.լինել բավականին լուրջ. Ավելի լավ է հերթական անգամ ռիսկի չդիմեք ու կասկածելի գործարքներ չկանգնեք։ Եվ եթե վերջապես որոշեք բնակարան գնել անօրինական վերակառուցմամբ, ապա ուշադիր կարդացեք տեխնիկական փաստաթղթերը և համոզվեք, որ գնումից հետո կարող եք ամեն ինչ անել օրենքի պահանջներին համապատասխան: Միայն այս կերպ կարող եք վստահ լինել, որ արդարությունը ձեզ չի հասնի։