Ո՞րն է միջնորդավճար բնակարան վարձակալելիս։ Վճարման առանձնահատկությունները, հաշվարկները և երաշխիքները

2024 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 10:30

Ովքեր ցանկանում են բնակարան վարձել որոշակի երաշխիքներով, կդիմեն հատուկ գործակալություն։ Ռիելթորը միշտ հանդես է գալիս որպես դիրիժոր անշարժ գույքի գործարքներում: Բնականաբար, նրա ծառայություններն անվճար չեն։ Փորձենք պարզել, թե ինչ է միջնորդավճարը բնակարան վարձելիս, ինչպես է այն վճարվում և ինչ է երաշխավորում։

Հիմնական հասկացություններ

Ո՞րն է միջնորդավճար բնակարան վարձակալելիս։ Սա միջնորդի, այսինքն՝ ռիելթորի կողմից մատուցվող ծառայությունների սովորական վարձատրությունն է։ Դրանք սովորաբար ներառում են՝

• տարբերակների ընտրություն՝ ըստ վարձակալի բարձրաձայնված պահանջների;
• ընտրված օբյեկտների ներկայացում, ամենից հաճախ տեղում;
• բանակցություններ գույքի սեփականատիրոջ (կամ նրա օրինական ներկայացուցչի հետ);
• պայմանագրի կնքում գործատուի անմիջական մասնակցությամբ.

Բացի այդ, ռիելթորը միշտ կօգնի ձեզ գնահատել արժանիքները և մատնանշել տարբերակներից յուրաքանչյուրի թերությունները, կասի ձեզ, թե ինչպես ստուգել սպասարկման հնարավորությունը:տեխնիկական սարքավորումներ. Իսկ ռիելթորին վճարելու հիմնական պատճառը խնայված ժամանակի և գումարի հսկայական քանակությունն է, որը սովորաբար վատնում է ինքնուրույն փնտրելիս:

Կտարբերենք

Վերոնշյալից պարզ է դառնում, թե ինչ է միջնորդավճարը բնակարան վարձակալելիս։ Սա այն գումարն է, որը վճարվում է մեկ անգամ գույքը վարձակալելիս: Կարևոր է չշփոթել այն ամսական վարձավճարի հետ։ Այս պարգևի երկու տեսակ կա՝

1. Անշարժ գույք վարձակալելիս. Այս դեպքում միանվագ գումարը վճարում է կացության իրավունք ստացող հաճախորդը։
2. Անշարժ գույք վարձակալելիս. Այստեղ միջնորդավճարը վճարում է տարածքի սեփականատերը։

Եվ առաջին և երկրորդ դեպքում գումարը ներառում է երկկողմանի պայմանագրերի մշակումն ու ստորագրումը։

Ո՞րն է տարբերությունը գրավի միջև

Այս հայեցակարգը նաև շփոթեցնում է այն մարդկանց, ովքեր անտեղյակ են քաղաքացիական իրավունքի գործարքների բարդություններին: Ուստի հարկ է նշել, որ բնակարան վարձակալելիս ավանդը և միջնորդավճարը բոլորովին տարբեր հասկացություններ են։ Եթե առաջինը վարձատրություն է ռիելթորին իր աշխատանքի համար, ապա ավանդը սեփականատիրոջ կողմից որոշված գումար է, որը երաշխավորում է վարձակալած տարածքում գտնվող գույքի կարգն ու անվտանգությունը: Գրավի բազմաթիվ տարբերակներ կան: Օրինակ, սեփականատերը պահանջում է վճարել գույքն օգտագործելու առաջին ամսվա և վերջին ամսվա համար՝ նախքան տուն տեղափոխվելը: Այսինքն՝ գրավը ապահովագրության տեսակ է, որը տրամադրվում է միայն սեփականատիրոջը։ Գործարքի միջնորդները ոչ մի կապ չունեն երաշխիքային ավանդի հետ:

Ով է վճարում

Երկար ժամանակհաստատված անսասան ավանդույթ՝ ռիելթորի մատուցած ծառայությունների դիմաց միջնորդավճարը վճարում է գույքի վարձակալը։ Այս վճարը ոչ պաշտոնապես կոչվում է «կրճատված» (հենց դա է նշանակում 50 միջնորդավճարը բնակարան վարձելիս): Այս կանոնը գործում է ցածր գնային կատեգորիայի տարածքների համար և մասամբ միջին անշարժ գույքի երկրորդային շուկայում:

Ապրիորի բավականին բարձր վարձակալությամբ շքեղ անշարժ գույքի համար բոլոր միջնորդավճարները (կոչվում են «աճեցված») գանձվում են տարածքի սեփականատիրոջ վրա: Քանի որ ժամանակի մեծ մասը բիզնեսի մասին է: Այսինքն՝ վարձով են տրվում ոչ միայն պրեմիում դասի բնակարաններ նորակառույցներում, այլ նաև կորպորացիաներ, գործարաններ, ձեռնարկություններ (բիզնես վարելու առարկաներ):

Հազվագյուտ դեպքերում, նախնական համաձայնությամբ, վարձատրությունը հավասարապես բաշխվում է գործարքի երկու կողմերի միջև։

Թողարկման գին

Ի՞նչ է նշանակում բնակարանի վարձակալության հանձնաժողով՝ որոշել ենք. Ո՞րն է դրա չափը: Համաձայն չասված կանոնի՝ վարձատրությունը կախված է նշանակված վարձավճարից և կնքված գործարքի տեսակից։ Ավելի հազվադեպ, այն ներառում է գումարներ գործակալության գործընկերոջ մասնակցության համար: Հաճախակի են դարձել ընտրված անշարժ գույքի առանձնապես լիկվիդային օպցիոնների համար վարձատրության չափի բարձրացման դեպքերը։

Հետևաբար միջնորդավճարը կարող է տատանվել գումարի 50-100%-ի միջև։

Երբեմն ռիելթորները զեղչեր են տալիս։ Օրինակ, եթե հաճախորդը համաձայնել է առաջին առաջարկված տարբերակին: Հարցին, թե ինչպես կարելի է բնակարան վարձակալելիս հաշվարկել միջնորդավճարը, ոչ մի գործակալություն խելամիտ պատասխան չի տա։ Այն չափազանց շատ բաղադրիչներ ունի և, որ ամենակարևորն է, անձնականռիելթորի շահերը։

Վճարման կանոններ

Սովորաբար դրանք գրված են ռիելթորի և հաճախորդի միջև պայմանագրում: Սահմանվում է գործակալության կողմից վարձատրություն ստանալու կարգը. Ուղղակի վճարումը պետք է կատարվի պայմանագիրը ստորագրելուց և բանալիները տարածքին հանձնելուց հետո:

Բնակարան վարձակալելիս միջնորդավճար վճարելու ապառիկ պլան չկա (տես վերևում, թե ինչ է դա): Այն կազմված է հստակ ժամանակին և ամբողջությամբ։

Այստեղ կցանկանայի նշել, որ ամուր համբավ և շատ դրական արձագանքներ ունեցող գործակալությունները երբեք չեն պահանջի վարձատրության վճարում մինչև պայմանագիրը կնքելը: Եթե հանկարծ այս իրավիճակը ստեղծվի, ապա, ամենայն հավանականությամբ, նրանք խաբեբաներ են:

Պահանջվող փաստաթղթեր

Իրենց մտադրությունների լրջությունը հաստատելու համար տարածքի սեփականատերը պետք է տրամադրի.

• անձը հաստատող փաստաթուղթ;
• բոլոր գրանցված բնակիչների համաձայնությունը (եթե այդպիսիք կան), գրավոր՝ հատուկ ձևով և վավերացված նոտարական կարգով;
• վկայական կառավարող ընկերությունից/zhek բոլոր նրանց մասին, ովքեր գրանցված են այս հասցեում կամ վավերացված քաղվածք տան գրքից;
• վարձակալության պայմանագիր (եթե տարածքը սեփականաշնորհված չէ);
• սեփականության վկայական/նվեր կամ վաճառքի պայմանագիր։

Ներկայացված փաստաթղթերի հիման վրա կազմվում է վարձակալության պայմանագիր, որի ստորագրումից հետո վճարվում է հաճախորդի միջնորդավճարը բնակարանը վարձակալելիս (տես վերևում, թե ինչ է դա):

Պայմանագրի ստորագրում

Առաջին բանը, որ պետք է նշել, համաձայնագիրը պետք է կոչվի պայմանագիրվարձակալություն, ամեն դեպքում ոչ վարձակալության պայմանագիր: Համաձայն Ռուսաստանի օրենսդրության, միայն վարձակալության պայմանագիրը վարձակալին իրավունք է տալիս օգտվել վարձակալած տարածքից:

Պայմանագրի եռակողմ ստորագրումն ավտոմատ կերպով ճանաչում է գործարքը որպես օրինական։ Այսինքն՝ ստորագրված է երեք անձի կողմից՝ վարձակալը, տարածքի սեփականատերը և ռիելտորը։ Բացի այդ, սույն պայմանագիրը պարունակում է բոլոր անհրաժեշտ տեղեկությունները այն ստորագրելու համար կողմերի մասին, ինչպես նաև պայմաններն ու այլ պայմանները:

Հիմնական կետեր

Պատշապես կազմված փաստաթուղթը պետք է ներառի.

• գործարքի ամբողջական նկարագրությունը և անվանումը;
• Ստորագրողներից յուրաքանչյուրի անձնագրի տվյալներ;
• վճարման գումարը և վճարման կարգը;
• վարձակալվող տարածքի բնութագրերը՝ հասցեն, տարածքը և այլն;
• յուրաքանչյուր կողմի իրավունքներն ու պարտականությունները;
• կոմունալ վճարման պայմաններ;
• պայմանագրի խզման հանգամանքները.

Պայմանագրի կողմերի համաձայնությամբ դրան կարելի է ավելացնել ցանկացած անհրաժեշտ իր։ Օրինակ՝

• պահանջ վարձավճարների ամսական անփոփոխ վճարումների համար;
• գույքի գույքագրում;
• պատճառված վնասի համար կողմերի պատասխանատվությունը;
• տուգանք;
• հավանական վնասի կարգավորման հիմքեր և կանոններ;
• ընտանի կենդանիների վարձակալած տարածքներում մնալու հնարավորություն;
• արգելք երրորդ անձանց փոխանցելու անշարժ գույք;
• վեճերի լուծում և այլն:

Համաձայնագիրն ուժի մեջ է մտնում ստորագրման պահիցեռակողմ ստորագրություն. Եվ միայն դրանից հետո, ըստ կանոնների, պետք է միջնորդավճար վճարվի գործակալին բնակարան վարձակալելիս։

Եթե պայմանագիրը մեկ տարուց պակաս է, ապա ձեզ հարկավոր չէ այն գրանցել: Իսկ եթե պայմանագրի ավարտի ժամկետը նշված չէ, ապա այն ավտոմատ կերպով համարվում է վավեր հինգ տարի ժամկետով։

Ինչի համար է պատասխանատու ռիելթորը

Որքա՞ն է կոմիսիոն բնակարան վարձակալելիս, պարզվեց. Իսկ այն մարդը, ով գիտի իր աշխատանքը և պատասխանատվություն է կրում դրա համար, չի զղջում վճարելու համար։ Հետևաբար, միջնորդի հետ կապվելիս դուք պետք է իմանաք, թե ինչի համար է նա պատասխանատու։

Առաջին հերթին դա տարբերակների ընտրություն է՝ ըստ հաճախորդի կողմից նշված պարամետրերի և համաձայնագրի կազմում: Բացի այդ, ռիելթորը կարող է առաջարկել օժանդակ պայմանագիր կնքել օպտիմալ պահանջներին համապատասխանող տարածքների ընտրության համար: Այս փաստաթուղթը վարձակալին իրավունք է տալիս որևէ անհամապատասխանության կամ անսարքության դեպքում կապ հաստատել իր հետ աշխատող գործակալի հետ և պահանջել ընտրել այլ տարբերակ: Ավելին, այս ծառայությունն այլևս վճարովի չէ։

Արդյունքում, միջնորդավճարի վճարումը գործակալին բնակարան վարձակալելիս (ինչը նշանակում է, տես վերևում) ապահովում է գործարքի օրինականությունը։

Փորձում ենք գումար խնայել

Այսօրվա տնտեսական պայմաններում շատերը չեն ցանկանում գերավճար անել, այսինքն՝ չեն ցանկանում վճարել ռիելթորի աշխատանքի համար։ Բայց այս դեպքում ձեզ հարկավոր է ոչ միայն գտնել, ներբեռնել և ճիշտ լրացնել տարածքներ վարձելու ձևը: Կան բազմաթիվ մանր նրբերանգներ, որոնց մասին անգրագետ մարդը պարզապես չի կարող իմանալ, բացի այդ, այս ոլորտում շատ խաբեբաներ կան։

Ամենից հաճախ, այսպես կոչված, սեփականատերը վստահեցնում է վարձակալին սեփականության նկատմամբ իր իրավունքները: Հետագայում, օրինակ, կարող է պարզվել, որ սա պարզապես անբարեխիղճ բարեկամ է, ով նույնիսկ տարօրինակ համաձայնություն չունի վարձակալած տարածքի նկատմամբ։ Դա տեղի է ունենում նույնիսկ ավելի վատ: Վարձակալված տարածքի համար արդեն իսկ կատարվել է կանխավճար, բնակարանի վարձակալության միջնորդավճար (ինչը նշանակում է, տես վերևում) և ավանդ, սակայն հնարավոր չէ տեղափոխվել. բնակարանն արդեն զբաղեցված է։ Եվ բերված օրինակները վատագույնը չեն, որ կարող են պատահել:

Փաստաթուղթն ինքնին նույնպես դժվար է ինքնուրույն կազմել: Սա բավականին բծախնդիր ընթացակարգ է՝ բացի պայմանագրի հիմնական կետերից, պետք է մանրամասնորեն նշել կողմերի իրավունքներն ու պարտականությունները, վճարման կարգը և այլն։ Ավելին, ցանկացած անորոշություն կարող է գործարքի անբարեխիղճ մասնակցին հնարավորություն տալ փոխել գրվածի իմաստը և մեկնաբանել այն յուրովի։

Չնայած կան առավելություններ ռիելթորի ծառայություններից հրաժարվելու մեջ։ Գործակալության միջնորդավճարը բնակարան վարձելիս առանց երրորդ անձանց, այսինքն՝ ուղղակիորեն՝ սեփականատեր-վարձակալ, չի գերազանցի 60%-ը։

Զգույշ եղեք

Գործակալության հետ կնքած ցանկացած պայմանագիր պետք է ուշադիր վերանայվի նախքան ստորագրելը: Օրինակ, կարող է պատահել, որ սեփականատերը պարզվի, որ գործիչ է կամ կազմակերպությունն ինքն է զբաղված անազնիվ գործարքներով։ Իրադարձությունների այս զարգացմամբ պայմանագրի հանկարծակի խզման դեպքում վճարված միջնորդավճարը չի վերադարձվի։ Բայց չնախատեսված հանգամանքների դեպքում այն կարող է պահանջվել վերադարձնելու համար (անհրաժեշտության դեպքում՝ նույնիսկ դատարանի միջոցով):

Ուշադրություն դարձրեք համապատասխան փաստաթղթի «Սեփականության տեսակը» բաժնին: Վարձակալի համար լավագույն տարբերակը կլինի «գույք» գրելը։ Իրավական առումով սա նշանակում է միայն մեկ բան՝ գույքը բաժնետոմսերի բաժանված չէ և ունի մեկ սեփականատեր։ Եթե իրավիճակն այլ է, ապա կա դատավարության և այլ անախորժությունների հնարավորություն տարածքի մյուս սեփականատերերի կողմից։ Ապահովագրության համար դուք կարող եք ռիելթորից պահանջել, որ պայմանագիր կնքի և կնքի սեփական կապիտալի բոլոր մասնակիցների հետ:

Մյուս հետաքրքիր նրբերանգը թաքնված հանձնաժողովն է։ Խելացի գործակալները հաճախորդի համար աննկատ կերպով ներառում են իրենց վարձատրությունը գործարքի արժեքի մեջ: Օրինակ, ավանդի սահմանված չափին «հանգիստ» գումարվում է ռիելթորին տրվող վարձատրությունը (այս դեպքում ոչ ոք չի ամաչում, ավելացվում է 100%): Արդյունքում «բոլորը երջանիկ են». սեփականատերը ստացել է ավանդ, գործակալությունը ստացել է իր տոկոսները, իսկ գործատուն վճարել է ամեն ինչ։

Այն իրավիճակում, երբ գործակալը գերադասում է իր աշխատանքի դիմաց գումար ստանալ երկու կողմից, և գործատուն համաձայն է, պետք է երկու պայմանագիր կնքվի: Առաջինը վերաբերում է սենյակ վարձակալելուն (տանտիրոջ և սեփականատիրոջ ստորագրություններով), երկրորդը՝ գործակալության և գույքը վարձակալողի միջև։ Վերջինս, ընկերության մասնագետների խնդրանքով, կարելի է անվանել որոնման պայմանագիր, ծառայությունների մատուցման և այլն: Բայց դրա էությունը նույնն է լինելու՝ մատուցել ծառայություններ անշարժ գույքի ընտրության համար՝ ըստ սահմանված պարամետրերի, աշխատանքային պայմանագիր կնքելու նպատակով։ Այս բոլոր նրբությունները պետք է գրվեն փաստաթղթերում։

Հատուկ ուշադրություն պետք է դարձնել ծառայության ճանաչման պահի կետինավարտված. Քանի որ վարձակալն ակնկալում է, որ գործարքի ավարտը (վերջնական արդյունքը) վարձակալության պայմանագրի ստորագրումն է, նրա շահերից է բխում փաստաթղթում նշել, որ գործակալության ծառայությունները ճանաչվում են որպես մատուցված՝ վարձակալության պայմանագրի կնքման պահից։ տարածքի անմիջական սեփականատերը. Հակառակ դեպքում գործատուն կարող է հայտնվել երկնքի և երկրի միջև. ռիելթորի ծառայությունների համար վճար վճարելու պարտավորությունն արդեն եկել է, իսկ պայմանագիրը դեռևս կնքված չէ, նույնիսկ երաշխիք չկա, որ դա ընդհանրապես կլինի։

Կնքված պայմանագրում ոչ պակաս կարևոր է նշել դրա վաղաժամկետ դադարեցման դեպքը՝ վարձակալից անկախ պատճառներով։ Տվյալ դեպքում գործակալությունը պարտավոր է երաշխավորել և առանց հավելավճարներ կատարելու՝ տրամադրել երկրորդ ծառայություն և գտնել համապատասխան տարբերակ։

Հաղորդագրություն

Լավ համբավ և ամուր փորձ ունեցող գործակալությունները կազմում են փաստաթղթեր և վճարում են վարձատրություն Ռուսաստանի օրենսդրության բոլոր նորմերին համապատասխան, ինչը երաշխավորում է գործարքի ամբողջականությունը: Հետևաբար, վարձակալի հիմնական կանոնն է՝ երբեք նախապես չվճարել։