Հնարավո՞ր է հիփոթեքով բնակարան տալ՝ հիփոթեքային պայմաններ, անհրաժեշտ փաստաթղթեր և իրավաբանական խորհրդատվություն

2024 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 10:30

Հոդվածում կքննարկենք, թե արդյոք հնարավոր է հիփոթեքով բնակարան տալ։

Ներկայումս ավելի ու ավելի հաճախ անշարժ գույք ձեռք է բերվում հիփոթեքային վարկավորման միջոցով։ Այս մեթոդի հիմնական առավելությունը հիմնված է այն փաստի վրա, որ երկար ժամանակով շահութաբեր վարկը հասանելի է դառնում բնակարանի ապագա սեփականատիրոջ համար: Հիփոթեքային պայմանագրի առանձնահատկությունն այն է, որ գույքն ինքնին դառնում է գրավ՝ դրանով իսկ նվազագույնի հասցնելով վարկատուի ֆինանսական ռիսկերը:

Վարկի արագ մարում

Շատ ապագա սեփականատերեր ձգտում են հնարավորինս շուտ մարել վարկը: Այդ իսկ պատճառով հավելյալ միջոցներ ձեռք բերելու համար նրանք հաճախ վարձակալում են ձեռք բերված բնակարանը, և, հետևաբար, հարցը, թե որ բանկերը թույլ են տալիս վարձակալել հիփոթեքային բնակարան, մնում է արդիական։

Իրականում այս խնդիրը միշտ չէ, որ պարզ է: Դա պայմանավորված է նրանով, որ պայմանագրում վարկատուն իրավունք ունի սահմանելու իր պայմանները:Այդ իսկ պատճառով հաճախ դրվում է կետ, որտեղ ամրագրվում են տարածքի գրավադրման հետ կապված կոնկրետ հարցեր։ Այսինքն՝ պարտատեր բանկը որոշում է՝ հնարավո՞ր է հիփոթեքով բնակարան տալ։

Օրենքներ ուժի մեջ

Առաջին հերթին օրինականության հարցը դնելիս պետք է ուշադիր կարդալ Հիփոթեքի մասին դաշնային օրենքը: Հարկ է նշել, որ դրանում ուղղակիորեն նախատեսված են նման հնարավորություններ։ Իրավական փաստաթղթի դրույթները ցույց են տալիս, որ վարկառուն՝ գույքի ապագա սեփականատերը, ունի հետևյալ իրավունքները՝.

• վերցրեք հիփոթեքային բնակարան ձեր սեփական ապրելու համար;
• ստացեք եկամուտ գրավադրված անշարժ գույքից։

Կարևոր լրացուցիչ պայման, որը պետք է ապահովի ապագա սեփականատերը, այն է, որ վարձակալության ժամկետը չպետք է գերազանցի վարկային պարտավորությունների ապահովման համար նախատեսված փաստացի ժամանակը: Դաշնային օրենքը նաև կենտրոնանում է այն փաստի վրա, որ բնակելի տարածքները վարձակալվում են միայն իր նպատակին համապատասխան: Հետևաբար, տարածքը չի կարող օգտագործվել որպես գրասենյակ:

Հնարավո՞ր է հիփոթեքով բնակարան տալ. հիփոթեքային պայմաններ

Անշարժ գույք ձեռք բերելու համար վարկի հիմնական հատկանիշները կարգավորվում են 1998 թվականի հուլիսի 16-ի «Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» N 102-FZ դաշնային օրենքով: 29-րդ հոդվածով վարկառուին չի արգելվում տնօրինել հիփոթեքով ձեռք բերված գույքը։ Վարկային կազմակերպությունը կարող է սահմանափակում դնել այս իրավունքի վրա: Հետեւաբար, եթե մարդը մտադիր է հանձնվելՍբերբանկի հիփոթեքային բնակարանը, օրինակ, տրվում է վարձով, այս մասին նա պետք է խորհրդակցի բանկի հետ:

Ցանկացած վարկային հաստատություն սահմանում է իր պայմանները գրավադրվող գույքի վարձակալության հնարավորության վերաբերյալ.

• Բանկը թույլ է տալիս վարձակալել հիփոթեքային բնակարաններ: Բանկի թույլտվությունը ամրագրված է հիփոթեքային պայմանագրում։ Ահա հաճախորդի համար պարտադիր պայմանները. Բանկը պետք է տեղեկացվի իր մտադրության մասին՝ պաշտոնական պայմանագիր կնքելով վարձակալի հետ:
• Բանկն արգելում է հաճախորդին վարձակալության տալ գրավադրված անշարժ գույք։ Այս պայմանը հիփոթեքային պայմանագրում առանձին կետ է: Բացի այդ, համաձայնագիրը սահմանում է նման կանոնի խախտման հետևանքները։
• Վարկային կազմակերպությունը չի կարգավորում գրավով գույքի վարձակալության խնդիրը. Վարկառուն իրավունք ունի տնօրինելու իր գույքը ինքնուրույն՝ առանց բանկին ծանուցելու: Այսինքն՝ նա կարող է հիփոթեքով բնակարան տալ։

Բանկը կարող է չհաստատել

Հարկ է նշել, որ հաճախորդի մտադրությունը՝ վճարել հիփոթեքային վարկի համար միայն վարձակալական եկամուտով, կարող է բացասաբար ազդել վարկը հաստատելու բանկի որոշման վրա։

Երբ տարածքը գտնվում է հիփոթեքի մեջ, նման բնակարանների վարձույթը բանկը կարող է թույլատրել միայն այն դեպքում, եթե կնքվում է պաշտոնական վարձակալություն: Ավելի լավ է մեկ տարով պայմանագիր կնքել՝ ավելի երկարացնելով փաստաթուղթը։ Պայմանագիրը այս դեպքում չպետք է գրանցվի։

Արժանապատվություն

Հնարավո՞ր է հիփոթեքով բնակարան տալ. հարցը այն չէպարապ.

Եթե հարցին ճիշտ մոտենաք, ապա վարձակալության նպատակով բնակարան գնելը կարող է զգալիորեն բարելավել ֆինանսական վիճակը։ Ուստի կարևոր է հաշվի առնել նման ընթացակարգի բոլոր նրբությունները, ուսումնասիրել ինչպես դրա առավելությունները, այնպես էլ հնարավոր դժվարությունները։

Հիփոթեքով վարձակալությամբ գույք գնելու առավելությունները.

• Լրացուցիչ եկամուտ. Վարձավճարից ստացված հասույթը կարող է օգտագործվել հիփոթեքի ամսական վճարը մարելու և կոմունալ ծառայությունների վճարման համար:
• Վարկի արագ մարում. Եթե հիփոթեքի վճարումը նույնն է, ինչ վարձավճարը, ապա վարկի մասնաբաժինը իրականում կկատարվի վարձակալի կողմից՝ չվնասելով սեփական բյուջեն:
• Անվտանգության բնակարանները պետք է ապահովագրված լինեն: Եթե վարձակալները զգալի վնաս են հասցրել գույքին, ապա ապահովագրությունը երաշխավորում է հաճախորդի պարտքի մարումը վարկային հաստատությանը։

Բայց, իհարկե, միշտ չէ, որ ձեռնտու է բնակարան վարձել։

Թերություններ

Կան նաև թերություններ.

• Այս սխեման կիրառելի է միայն առանձին բնակելի տարածք ունեցող վարկառուների համար:
• Վարձակալների պատասխանատվության և մաքրության երաշխիքների բացակայություն. Վարձակալության ժամկետի ավարտից հետո, շատ դեպքերում, բնակարանը հիմնանորոգման կարիք ունի:
• Վճարման ուշացման հնարավորություն։ Եթե անձը չունի իր սեփական միջոցները բանկին ամսական վճարումներ կատարելու համար, ապա չի կարելի ապավինել միայն վարձակալության եկամուտին: Բնակարանը կարող է չպահանջվել մի քանի ամիս, կամ անբարեխիղճ վարձակալները ժամանակին չեն վճարիվարձակալության վճար. Նման գործոնների պատճառով հիփոթեքի վրա կձևավորվի ուշ վճարում։ Դա կհանգեցնի տուգանքների կիրառմանը, ինչը կարող է հանգեցնել գույքի բռնագրավման։
• Եթե գույքը վնասվել է, բանկը որպես փոխհատուցում կվերցնի գրավադրված գույքը։

Հնարավո՞ր է հիփոթեքով բնակարան վարձել, վարկի համար դիմելուց առաջ կարևոր է նախօրոք իմանալ։

Որքանո՞վ է դա շահավետ:

Դուք կարող եք որոշել գրավադրված բնակարանների վարձակալության առավելությունները, եթե մանրամասն վերլուծեք շուկայի միտումները և հնարավոր ռիսկերը:

Վարձով մեկ սենյականոց բնակարաններն ամենաշահավետ տարբերակն են։ Անհրաժեշտ է, որ հիփոթեքը հավասար լինի բնակարանի գնին, ապա վարձավճարը կարող է ծածկել վարկի գումարը։ Վարձով երկու սենյականոց բնակարանները շահավետ են այլ բնակարան չունեցողների համար։ Եթե վարձակալներին տեղադրեք կողքի սենյակում, կարող եք եկամուտ ստանալ և վերահսկել բնակելի տարածքի անվտանգությունը: Երեք սենյականոց բնակարանները հատկապես շահավետ են վարձակալել սենյակներով։

Վարկավորման համար ավելի լավ է ընտրել բանկ, որը թույլ է տալիս վարձակալել հիփոթեքային բնակարան։

Ամենաշահավետ տարբերակը մեկ բնակարան վարձելն է, իսկ մյուսը հիփոթեքով գնելը։ Վարձավճարից ստացված եկամուտը կարող է օգտագործվել հիփոթեքի ամսական վճարը հոգալու համար։ Հիփոթեքն այս դեպքում որևէ կերպ չի ազդի հաճախորդի բյուջեի վրա։

Կարևոր է, որ բնակարանների հետագա վարձակալության համար պետք է կենտրոնանալ ծախսարդյունավետ տարբերակների վրա: Վարձակալների համար ամենահեղուկը կանգառների և մետրոյի մոտ գտնվող երկրորդական բնակարաններն են՝ զարգացածենթակառուցվածք։

Ո՞ր վարկային կազմակերպություններն են թույլատրում հիփոթեքով բնակարան տալ։

Սբերբանկը, Ալֆա-Բանկը, Սվյազբանկը, ՎՏԲ 24-ը և այլ խոշոր ֆինանսական հաստատությունները թույլ են տալիս հիփոթեքային անշարժ գույք տրամադրել, եթե ձեռք է բերվել բանկի համաձայնությունը և կնքվել է վարձակալության պայմանագիր:

Վարձակալություն զինվորական հիփոթեքով գնված բնակարան

Կարևոր խնդիր է նաև բնակարանի վարձակալությունը, եթե այն ձեռք է բերվել զինվորական հիփոթեքով։ Այս խնդիրը արդիական է նաև այն պատճառով, որ զինվորը զինվորական հիփոթեքով անշարժ գույք է գնում այն քաղաքում, որտեղ նա մտադիր է ապրել միայն թոշակի անցնելուց հետո։ Երբ այս ճանապարհով բնակարան է ձեռք բերում, ծառայությունը շարունակում է այլ մարզում։ Իհարկե, կոմունալ վճարների գումարը հոգալու համար մարդիկ հաճախ են ձգտում բնակարան վարձել։

Տվյալ դեպքում հարցը պայմանավորված է նրանով, որ «Զինվորական անձնակազմի կարգավիճակի մասին» օրենքի համաձայն քաղաքացին իրավունք չունի զբաղվելու կոմերցիոն գործունեությամբ։ Այդ իսկ պատճառով պետք է պարզել, թե արդյոք բնակելի տարածքների վարձակալությամբ հանձնելը ձեռնարկատիրություն է։

Ձեռնարկատիրությունը սահմանված է մեր երկրի քաղաքացիական օրենսգրքում։ Այն նշում է, որ դա նշանակում է գործունեություն, որն իրականացվում է ձեր սեփական ռիսկով, ենթադրում է եկամուտների ստացում և պետք է գրանցվի օրենքով սահմանված գործող կարգով։

Մյուս կողմից, 608-րդ հոդվածը նշում է, որ այն վարձակալած գույքի սեփականատիրոջ համար գրանցումը պարտադիր չէ:

Վերջապես հարկ է նշել, որ Ռուսաստանի Դաշնության տուրքերի և հարկերի նախարարությունը 2004 թվականի հուլիսի 6-ի թիվ 04-3-01 / 398 գրությամբ պարզաբանում է, որ սեփականը վարձակալելու հետ կապված գործառնությունները. բնակելի անշարժ գույքը ձեռնարկատիրական գործունեություն չէ.

Հաշվի առնելով վերը նշված բոլորը՝ կարելի է ասել, որ զինվորական հիփոթեքով ձեռք բերված բնակարանը կարող է օրինական վարձակալությամբ տրվել։ Նման գործունեությունը առևտրային չէ և չի հակասում «Զինվորական անձնակազմի կարգավիճակի մասին» օրենքին։

Ինչու ես չեմ կարող հիփոթեքով բնակարան տալ:

Վարկային կազմակերպությունները ոչ միշտ են ողջունում ձեռք բերված գույքը վարձակալության տալու վարկառուի ցանկությունը։ Հիմնական պատճառն այն է, որ բնակարանը գրավի առարկա է։ Երբ վարկառուն չի կարողանում կատարել վարկով ստանձնած պարտավորությունները, գույքը կալանք է դրվում և վաճառվում բանկի կողմից: Վարկային կազմակերպությունը հաշվի է առնում, որ վարձակալները ոչ բոլոր դեպքերում են հոգում վարձակալված գույքի մասին: Վնասված բնակարանի պատճառով դրա արժեքը ի վերջո կնվազի։

Մեկ այլ պատճառ. երբ վարկառուն նախատեսում է մարել հիփոթեքը միայն բնակարանի վարձակալությունից եկամուտ ստանալով, դա նշանակում է, որ նա չունի բավարար վճարունակություն։ Դա նաև ռիսկ է բանկի համար և վարկից հրաժարվելու պատճառ։

Եթե պարտատերը արգելում է

Եթե վարկատուն արգելում է գրավադրված անշարժ գույքը վարձակալել, ապա նա իրեն իրավունք է վերապահում ստուգելու կնքված պայմանագրի պայմանների կատարումը, անշարժ գույքի նպատակային օգտագործումը և պահպանումը: Ստուգումները կարող են ինքնաբուխ լինել: Առավելագույն գումարԲանկի աշխատակիցների այցելությունները չպետք է լինեն տարեկան երկու անգամից ավելի: Եթե բնակարանում հայտնաբերվում են չլիազորված անձինք, որոնք գրանցված չեն պայմանագրում, ապա բանկն իրավասու է վարկառուի նկատմամբ պատժամիջոցներ կիրառել: Բանկը նախազգուշացում է արել. Վարկառուն ստիպված կլինի տուգանք վճարել։

Պայմանագրի դադարեցում

Կրկնվող խախտումների դեպքում բանկն իրավունք ունի խզել հիփոթեքային պայմանագիրը։ Այս դեպքում անհրաժեշտ է մարել պարտքի ամբողջ գումարը, հակառակ դեպքում գրավադրված գույքը կբռնագանձվի։

Բոլոր հետևանքները, արգելքները և պայմանները պետք է նախատեսված լինեն հիփոթեքային պայմանագրում:

Կարևոր է նշել, որ բանկը կարող է ուշադրություն դարձնել վարկառուին, եթե ամսական վճարումը ժամանակին չկատարվի: Սովորաբար բարեխիղճ վճարողները չեն ստուգվում։

Ինչպե՞ս ճիշտ վարձակալել հիփոթեքային բնակարան.

Իրավաբանական խորհրդատվություն

Հաճախորդները իրավաբաններին հարցնում են՝ արժե՞ արդյոք հիփոթեքով բնակարան գնել հետագա վարձակալության համար:

Չկա հստակ պատասխան. Պետք է ուսումնասիրել անշարժ գույքի շուկան և հասկանալ, թե որքան իրացվելի է ձեռք բերված բնակարանը և արդյոք այն պահանջարկ ունի վարձակալների շրջանում: Վարձավճարի դեպքում, որը հավասար է կամ գերազանցում է հիփոթեքային վճարումները, վարձավճարը, իհարկե, շահույթ կբերի հաճախորդի համար:

Հնարավո՞ր է արդյոք Սբերբանկի հիփոթեքային բնակարանը վարձով տալ զինծառայողներին։

Այո. Օրենսդրությունը անշարժ գույքի վարձակալությունը չի դիտարկում որպես ձեռնարկատիրական գործունեություն, համապատասխանաբար, այն հասանելի է զինվորականներին։ Պետք է ձեռք բերվի բանկի հաստատումը և վարձակալների հետ պաշտոնական պայմանագիր կնքվի: Վարձակալության եկամուտենթակա է 13% հարկի։

Եթե մարդը հիփոթեք է վերցրել, բայց բնակարանը տրվում է ժամկետանց, ի՞նչ կարող ես անել։

Այն իրավիճակում, երբ հիփոթեքը վճարվում է, բայց տան հանձնման ժամկետը ուշանում է, անհրաժեշտ է հայց ներկայացնել կառուցապատողի դեմ՝ վնասի հատուցման համար։ Երբ առաքման ժամկետը հետաձգվում է անորոշ ժամկետով, հնարավոր է խզել սեփական կապիտալի պայմանագիրը կառուցապատողի հետ, ինչպես նաև փոխհատուցել վճարված միջոցները։

Մտածեցինք՝ հնարավո՞ր է հիփոթեքով բնակարան տալ։