Բնակարանի վաճառքի հարկ՝ առանձնահատկություններ, գումարի հաշվարկ և պահանջներ

2024 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 10:30

Բնակարանի վաճառքը կարող է անհրաժեշտ լինել տարբեր պատճառներով, բայց միևնույն ժամանակ յուրաքանչյուր մարդու հետաքրքրում է, թե արդյոք հարկ է վճարել բնակարանի վաճառքից։ Փաստորեն, այս գործընթացն ավարտելուց հետո քաղաքացին ստանում է որոշակի եկամուտ, որից պետք է վճար գանձվի։ Բայց միևնույն ժամանակ կան որոշակի պայմաններ, որոնց դեպքում հարկ չկա փոխանցելու անհրաժեշտություն։ Յուրաքանչյուր վաճառող պետք է հասկանա, թե որքան ժամանակ է պահանջվում բնակարան ունենալու համար, որպեսզի այն վաճառելուց հետո հարկ չվճարեք: Բացի այդ, հաշվի է առնվում հարկային բազան նվազեցնելու համար նվազեցման կիրառման հնարավորությունը։

Որքա՞ն է հարկվում

Առաջին հերթին պետք է պարզել, թե որն է վճարը: Յուրաքանչյուր սեփականատեր, ով վաճառել է անշարժ գույք կամ դրա մի մասը, պետք է իմանա, թե ինչ հարկ է ենթակա բնակարանի վաճառքի, և արդյոք նա պարտավոր է վճարել այդ վճարը։

Հաշվի մեջ օգտագործվում է օբյեկտի վաճառքի համար կազմված պայմանագրում նշված գումարը։ Հազվադեպ չէ, երբ վաճառողները գնորդներից պահանջում են ավելի ցածր գումար այս պայմանագրում,ինչը թույլ կտա նրանց խուսափել հարկ վճարելուց՝ նվազեցումն օգտագործելիս։ Դա հանգեցրեց օրենքում փոփոխություններ կատարելու անհրաժեշտությանը, ուստի այժմ հաշվի է առնվում ոչ միայն վաճառքի գինը, այլեւ օբյեկտի կադաստրային արժեքը։ Եթե այն ավելի մեծ է, քան պայմանագրում առկա արժեքը, ապա կադաստրային գնով է հաշվարկվում հարկի գումարը։

Նման փոփոխությունները հիմնավորվում են նրանով, որ անհրաժեշտ է նվազեցնել խարդախ գործարքների թիվը, որոնց հիմնական նպատակը հարկերից խուսափելն է։ Հայտնաբերված գումարից գանձվում է լրացուցիչ 13%-ը։ Նվազեցումն օգտագործելիս հարկային բազան կարող է նվազել։

Օրենսդրական կարգավորում

Անշարժ գույքի վաճառքից ստացված եկամուտներից հարկ վճարելու պահանջը կարգավորվում է տարբեր կանոնակարգերով։ Դրանք ներառում են Արվեստ. 117 և Արվ. Հարկային օրենսգրքի 220-ը, ինչպես նաև թիվ 382 դաշնային օրենքը.

Փաստաթղթերում նշվում է, թե արդյոք վաճառքի հարկը վճարվում է բնակարանի վաճառքից, ինչպես է որոշվում վճարը և ինչ հանգամանքներում են վաճառողներն ազատվում այդ գործընթացից:

Ե՞րբ չի վճարվում հարկը

Կան որոշակի պայմաններ, որոնց դեպքում անշարժ գույք վաճառողները ստիպված չեն լինում հարկ վճարել իրենց եկամտից: Բնակարանի վաճառքից հետո հարկ չի վճարվում (տարբեր պատճառներով) միայն այդ հանգամանքների ապացույցների առկայության դեպքում: Դուք կարիք չունեք հաշվարկել և վճարել վճարը իրավիճակներում՝

• բնակարանը գնելուց հետո վաճառողը բնակարանի սեփականատերն էր ավելի քան հինգ տարի;
• կազմագրման արդյունքում ժառանգությամբ բնակարան ստանալուց հետոնվեր կամ դատարանի որոշմամբ պետք է սպասել 3 տարի, որպեսզի հետո կարողանաս օբյեկտը վաճառել հարկային արտոնությամբ;
• եթե բնակարանը վաճառվել է իր գնման գնից ցածր գնով, քանի որ հարկ է հարկ վճարել եկամտի վրա, բայց դուք պետք է պաշտոնապես ապացուցեք, որ վաճառողն իսկապես շահույթ չի ստացել, ինչի համար կնքվել են պայմանագրեր. օգտագործվում են բնակարանների առք ու վաճառք;
• Անշարժ գույքի արժեքը 1 միլիոն ռուբլուց պակաս է, քանի որ գույքի յուրաքանչյուր վաճառող կարող է օգտվել 1 միլիոն ռուբլու նվազեցումից, և հենց այս չափով է նվազեցվում հարկային բազան, հետևաբար՝ ցածր գնով։ բնակարանի համար, ձեզ հարկավոր չէ վճար վճարել:

Բնակարանային արժեքի անհիմն թերագնահատումն այլևս չի կարող կիրառվել։ Դա պայմանավորված է նրանով, որ ֆիզիկական անձանց համար բնակարանի վաճառքի հարկը կարող է հաշվարկվել կադաստրային արժեքի հիման վրա, եթե այն ավելի բարձր է, քան օբյեկտի վաճառքի գինը։

Ե՞րբ պետք է փոխանցվեն միջոցները:

Վճարը կվճարվի հաջորդ տարի: Ուստի, եթե բնակարանը վաճառվել է 2017 թվականին, և միաժամանակ անհրաժեշտություն է առաջանում հաշվարկել և փոխանցել վճարը, ապա այն պետք է մուտքագրվի բյուջե մինչև 2018 թվականի հուլիսի 15-ը։.

Ուշացումների դեպքում գանձվում են տուգանքներ, որոնք զգալիորեն մեծացնում են ընդհանուր գումարը, որը պետք է փոխանցվի բյուջե:

Որքա՞ն ժամանակ է պահանջվում բնակարանի վաճառքից հետո հարկ չվճարելու համար:

2016 թվականին զգալի փոփոխություններ են կատարվել, ուստի այժմ բոլոր մարդիկ պետք է իմանան, թե ինչպես ճիշտ որոշել այս ժամանակահատվածը,որ խախտումների համար պատասխանատվության չենթարկվեն։ Հիմնական կանոնները ներառում են՝

• եթե գույքը գնվել է 2016 թվականից հետո, ապա դուք պետք է սպասեք 5 տարի այն վաճառելու համար՝ առանց վճար վճարելու;
• եթե առարկան ստացվել է այլ գործարքների հիման վրա, որոնցում բնակարան ստացողը գումար չի ծախսել, օրինակ՝ բնակարանը ստացել է ժառանգությամբ կամ նվիրաբերվել է ճիշտ կազմված նվիրատվության հիման վրա, ապա. այն կարելի է վաճառել առանց հարկի երեք տարում։

3 տարուց պակաս սեփականություն հանդիսացող բնակարանի վաճառքի հարկը պետք է վճարվի անսխալ։ Այս դեպքում հետհաշվարկը սկսվում է այն պահից, երբ քաղաքացին ստանում է անշարժ գույքի նկատմամբ իր իրավունքը հաստատող փաստաթուղթ։ Օրինակ, եթե օբյեկտը գնվում է բաժնետոմսերի մուծումների հիման վրա, ապա հետհաշվարկը պետք է կատարվի վերջին վճարումը կատարելու պահից։

Պե՞տք է հարկ վճարեմ նվիրաբերված կամ ժառանգական բնակարանների համար: այո, եթե նման գույքի օգտագործման երեք տարուց պակաս ժամկետ է անցել, և դուք ցանկանում եք վաճառել այն։ Ենթադրենք, դուք 3 տարի բնակարան ունեք: Այս դեպքում հարկ չի լինի հաշվարկել և փոխանցել վաճառքի հարկը, բայց միևնույն ժամանակ անհրաժեշտ է դաշնային հարկային ծառայությանը ներկայացնել ապացույց, որ իսկապես անցել է ավելի քան երեք կամ հինգ տարի։

Կարո՞ղ եմ իջեցնել գինը:

Յուրաքանչյուր անձ, ով վաճառում է անշարժ գույք, ցանկանում է խուսափել հարկումից։ Շատերը նախընտրում են հարկ չվճարել բնակարանի վաճառքից՝ պատճառաբանելով, որ միտումնավոր թերագնահատում են վաճառքը.օբյեկտի գինը, ուստի նվազեցումը օգտագործելիս կա՛մ ընդհանրապես հարկ չկա, կա՛մ այն ունի փոքր գումար։

Այս մեթոդը չի կիրառվում 2016 թվականից։ Դա պայմանավորված է այն հանգամանքով, որ մինչև վճարը հաշվարկելը Դաշնային հարկային ծառայության աշխատակիցները համեմատում են երկու ցուցանիշներ, որոնք ներկայացված են վաճառքի գնով և օբյեկտի կադաստրային արժեքով: Հաշվարկը հիմնված է այն գումարի վրա, որն ավելի մեծ կլինի: Հետեւաբար, այս կերպ հարկումից խուսափելը չի աշխատի։ Երեք-հինգ տարի առաջ գնված կամ ստացված նոր բնակարանի վաճառքից հարկը ամեն դեպքում պետք է վճարվի։

Ինչպե՞ս հարկ չվճարել 5 տարուց պակաս բնակարան ունենալու դեպքում

Կան որոշակի հնարավորություններ, որոնք թույլ են տալիս իրականում չվճարել այս վճարը, նույնիսկ եթե բնակարանը պատկանում է անձին հինգ տարուց պակաս ժամկետով: Բնակարանների վաճառքի հարկը չի վճարվում հետևյալ պայմաններով և իրավիճակներում՝

• գնել է գույք մինչև 2016 թվականը, ուստի այն դեռևս ենթակա է պայմանի, որ դուք պետք է սպասեք երեք, ոչ թե հինգ տարի, որպեսզի կարողանաք վաճառել այն առանց վճար վճարելու;
• բնակարանը ստացվել է որպես նվեր կամ ժառանգություն, ուստի քաղաքացու կողմից դրա համար գումար չի վճարվել, ինչը հանգեցնում է նրան, որ բավական է օբյեկտին տիրապետել ընդամենը 3 տարի, այնուհետև վաճառել և ոչ. վճարել հարկ;
• վաճառողը կարող է ապացուցել, որ երեք տարվա ընթացքում երկու գործարքից շահույթ չի ունեցել, ուստի նա վաճառել է առարկան մի փոքր ավելի ցածր գնով, քան այն ի սկզբանե գնել է, սակայն նման պայմաններում կարևոր է, որ վաճառքի գինը չի եղել կադաստրայինից ցածրբնակարանի արժեքը;
• գործարքները կատարվում են ոչ թանկ բնակարանների հետ կապված, ուստի դրա կադաստրային և վաճառքի գինը 1 միլիոն ռուբլուց ցածր է, ինչը հանգեցնում է նրան, որ նվազեցման օգտագործման պատճառով հարկային բազան ամբողջովին բացասական է։

Բոլոր վերը նշված պայմանները պետք է հաստատվեն քաղաքացու կողմից՝ օգտագործելով պաշտոնական փաստաթղթերը, հետևաբար, անհրաժեշտ է համապատասխան փաստաթղթեր ներկայացնել Դաշնային հարկային ծառայություն։

Ժառանգությամբ ստացված բնակարանի վաճառքի նրբությունները

Եթե քաղաքացին ժառանգաբար գույք է ստանում, ապա նա պետք է վճարի պետական տուրք՝ կախված օբյեկտի արժեքից, ինչպես նաև զբաղվի բնակարանի երկարատև գրանցմամբ։ Բացի այդ, սեփականության մեջ դրա գրանցման համար անհրաժեշտ է վճարել 2 հազար ռուբլի վճար: Հաճախ գրանցումից հետո մարդու մոտ ցանկություն է առաջանում վաճառել օբյեկտը։ Պետք է նկատի ունենալ, որ նման պայմաններում ժառանգված բնակարանի վաճառքի հարկը պետք է վճարվի։

Նախ պետք է գնահատել որոշ գործոններ.

• որոշվում է, թե որն է գույքի կադաստրային արժեքի չափը, քանի որ սա այն ցուցանիշն է, որով կհաշվարկվի հարկը, եթե բնակարանը վաճառվի ավելի ցածր գնով;
• 1 միլիոն ռուբլի հանվում է ստացված գումարից, որը ներկայացված է նվազեցմամբ;
• հաշվարկվում է այս 13% արժեքից՝ որոշելու համար, թե ինչ գումար պետք է վճարվի բյուջե, քանի որ եթե այն չափազանց մեծ է, հաճախ խորհուրդ է տրվում սպասել երեք տարի, որպեսզի հետո վաճառվի օբյեկտը առանց հարկի:

Կադաստրային արժեքը դեռ հաշվարկված չէ բոլոր բնակարանների համար. Դա պայմանավորված է նրանով, որ այն որոշվում է միայն հատուկ հանձնաժողովի կողմից, որը բաղկացած է BTI-ի որակավորված աշխատակիցներից, հետևաբար, հաճախ այս ցուցանիշը դեռևս չի որոշվել կոնկրետ օբյեկտի համար: Այս դեպքում ժառանգը ստիպված կլինի ինքնուրույն պատվիրել նման գնահատում, ինչը լրացուցիչ ծախսեր է առաջացնում։

Ո՞րն է առաջարկվող նվազեցումը:

Բնակարան կամ նույնիսկ սենյակ վաճառել ծրագրող ցանկացած անձ պետք է հիշի, որ հնարավորություն ունի օգտվելու հարկային նվազեցումից։ Բոլոր բնակարանների համար այն ստանդարտ է 1 մլն ռուբլի: Որքա՞ն հարկ կվճարվի այս դեպքում բնակարանի վաճառքից։

Օրինակ՝ բնակարանը վաճառվել է 3,4 մլն ռուբլով, և այդ գումարը գերազանցում է օբյեկտի կադաստրային արժեքը։ Գործարքն ավարտվել է գույքը գնելուց հետո մեկ տարվա ընթացքում: Պե՞տք է արդյոք այս դեպքում հարկ վճարել բնակարանի վաճառքից: Քանի որ անշարժ գույքի գրանցումից հետո դեռ երեք-հինգ տարի չի անցել, վճարը պետք է ճիշտ հաշվարկվի և փոխանցվի։

Սկզբում հաշվարկվում է հարկային բազան, որի համար վաճառքի գինը նվազեցվում է նվազեցման չափով՝ 3, 4 - 1=2,4 միլիոն ռուբլի: Ավելին, այս գումարից գանձվում է հարկ՝ 2,4 միլիոն x 13%=312 հազար ռուբլի:

Դուք կարող եք օգտագործել նվազեցումը բնակարանի վաճառքի հարկը նվազեցնելու համար միայն այն դեպքում, եթե վաճառողը ապացույցներ ունի, որ նա սկզբում ծախսել է իր գումարը օբյեկտի վրա: Այս ապացույցը կարող է տրամադրվել փաստաթղթերով.

• վճարային փոխանցումներ, որոնց հիման վրա գումարները փոխանցվել ենմեկ այլ հաշիվ, ուստի օբյեկտի գնման ընթացակարգն ամբողջությամբ իրականացվել է բանկի միջոցով;
• անդորրագիր, որը ցույց է տալիս միջոցների փոխանցումը;
• օբյեկտի ընդունման և փոխանցման ակտ, որը ցույց է տալիս այս գույքի գինը;
• բյուջետային ստուգումներ, որոնք կարող են հաստատել ոչ միայն բնակարան գնելը, այլև դրա ավարտը:

Միայն ապացույցները պատրաստելուց հետո կարող եք օգտվել նվազեցումից:

Ե՞րբ է նպատակահարմար հրաժարվել նվազեցումից:

Տան վաճառողը կարող է որոշել՝ վաճառքի գինը կնվազի գույքի նվազեցման չափով, թե գնման գնով: Օրինակ՝ 2016 թվականին բնակարան է գնվել 2,3 միլիոն ռուբլով։ 2017 թվականին այն վաճառվել է 4,2 միլիոն ռուբլով։

Եթե օգտվում եք նվազեցումից, ապա բնակարանի վաճառքի հարկի գումարը հավասար կլինի՝ (4, 2 - 1) x 13%=416 հազար ռուբլի:

Եթե օգտագործում եք մեթոդ, որը ներառում է ստացված փաստացի շահույթի որոշումը, ապա վճարի չափը կլինի՝ (4, 2 - 2, 3) x 13%=247 հազար ռուբլի:

Ուստի նպատակահարմար է նման իրավիճակում հրաժարվել նվազեցումից՝ բնակարանի վաճառքի հարկը նվազեցնելու համար։ Նոր օրենքը նշում է, որ եթե հնարավոր չէ հաստատել օբյեկտի գնման գինը, ապա ամեն դեպքում պետք է կիրառեք նվազեցում։

Նվազեցումը կատարվում է միայն տարին մեկ անգամ, ուստի, եթե անձը մեկ տարվա ընթացքում կատարում է միանգամից մի քանի գործարք, ապա գործում է միայն մեկ բնակարանի համար հարկային բազան նվազեցնելու հնարավորություն։

Բացի այդ, տուն գնելիս կարող եք հույս դնել հարկի վերադարձի վրա: Այն հաշվարկվում է հիման վրածախսեր՝

• գումարը, որով գնվել է բնակարանը;
• օբյեկտի կառուցման ծախսեր;
• գնել հողը, որի վրա կառուցվել է տունը;
• վարկի տոկոսների մարում, եթե հիփոթեքային վարկ է տրվել բնակարան գնելու համար:

Գույքի առավելագույն նվազեցումը տրամադրվում է 260 ռուբլու չափով: գնման կամ շինարարության գնից, ինչպես նաև հիփոթեքային տոկոսների դիմաց կարող է վերադարձվել մինչև 390 հազար ռուբլի։

Ինչպե՞ս է հաշվարկվում օբյեկտի կադաստրային գինը:

Շատերը չգիտեն օրենսդրության նորամուծությունների մասին, ուստի փորձում են նվազեցնել հարկային բազան՝ անշարժ գույք էժան վաճառելով։ Նրանք բանակցում են գնորդների հետ, որպեսզի պայմանագիրը պարունակի 1 միլիոն ռուբլին չգերազանցող գումար։ Նվազեցումն օգտագործելիս պարզվում է, որ հարկային բազան ներկայացված է բացասական արժեքով։

Բայց այժմ հարկային մարմինները նման իրավիճակում օգտագործում են ոչ միայն առուվաճառքի պայմանագրում նշված ցուցանիշը, այլև կադաստրային գինը՝ բնակարանի առուվաճառքի հարկը որոշելու համար։ Օրենքը նշում է, որ եթե կադաստրային արժեքը գերազանցում է փաստաթղթում առկա արժեքը, ապա դրա վրա հաշվարկվում է վճարը։

Օրինակ՝ քաղաքացին բնակարան է գնել 1,5 միլիոն ռուբլով. Դրա կադաստրային գինը 1,3 միլիոն ռուբլի է: Մեկ տարի սեփականության իրավունքից հետո մարդը որոշում է վաճառել օբյեկտը 1,6 միլիոն ռուբլով: Նա համաձայն է գնորդի հետ, որ պայմանագրում պետք է նշվի 900 հազար ռուբլի գումարը։ Հարկը հաշվարկելիս Դաշնային հարկային ծառայության աշխատակիցները հաշվի են առնում օբյեկտի կադաստրային գինը, քանի որ այն ավելի բարձր է, քան վաճառքի գինը: Այս դեպքում, երբ օգտագործվում է նվազեցումը, չափըհարկը հավասար կլինի՝ (1, 3 - 1) x 13%=39 հազար ռուբլի:

Հայտարարագրի կազմման նրբությունները

Եթե անձը անշարժ գույք ունի սահմանված ժամկետից պակաս, ապա նա պետք է ոչ միայն հաշվարկի և վճարի տուրքը, այլև կազմի և հայտարարագիր ներկայացնի Դաշնային հարկային ծառայություն։ Պահանջվում է ստեղծել այս փաստաթուղթը իրավիճակներում՝

• բնակարանը չի վաճառվում, այլ փոխանակվում կամ նվիրվում է այլ անձի, քանի որ օբյեկտը փոխանցվում է անվճար կամ առանց հավելավճար ստանալու, ուստի քաղաքացին պարզապես չունի եկամուտ, որից կարելի է հարկ վճարել.;
• վաճառվող առարկան պատկանել է անձին ավելի քան երեք կամ հինգ տարի՝ կախված նրանից, թե ինչպես է այն ձեռք բերել։

Այլ իրավիճակներում կարևոր է ոչ միայն հարկ վճարելը, այլև հայտարարագիր ներկայացնելը։ Դա անհրաժեշտ է միայն այն դեպքում, եթե հարկային բազան դրական է:

Կարևոր է ոչ միայն հասկանալ, թե քաղաքացիները բնակարանի վաճառքի համար հարկ են վճարում, այլ նաև, թե ինչպես է ձևակերպվում հայտարարագիրը։ Դրա կազմման կանոնները ներառում են՝

• նշել այն ժամանակահատվածը, որի համար ստեղծվել է փաստաթուղթը;
• գրանցված է հարկ վճարողի մասին անձնական տվյալները;
• Մուտքագրվում են տվյալներ, թե ինչպես է ստացվել բնակարանը, որքան ժամանակ է եղել այն քաղաքացու տրամադրության տակ, ինչ գնով է այն գնել և վաճառվել;
• մուտքագրեք տեղեկատվություն կիրառելի նվազեցման մասին;
• տրում է հարկերի հաշվարկման կանոնները։

Հայտարարագրի տվյալների հիման վրա վճարվում է տուրք։

Ինչպե՞ս է ներկայացվում հայտարարագիրը:

Փաստաթուղթը ներկայացված էFTS տարբեր ձևերով.

• այցելել Դաշնային հարկային ծառայության գրասենյակ՝ փաստաթուղթը մասնագետին ներկայացնելու համար, որից հետո տրամադրվում է ծանուցում և հարկային անդորրագիր;
• փոստով փաստաթղթերի ուղարկում;
• ինտերնետ օգտագործում;
• օգտագործելով միջնորդի օգնությունը, ով պետք է ունենա նոտարական վավերացված լիազորագիր:

Ձեզ անհրաժեշտ չէ փաստաթուղթ կազմել, եթե հաշվարկի արդյունքն այն է, որ հարկ վճարելու կարիք չկա: Սա ներառում է այն դեպքերը, երբ նվազեցումը օգտագործելուց հետո ստացվում է հարկային բազայի բացասական արժեք, քանի որ այս փաստը պարտադիր չէ, որ հարկ վճարողը ապացուցի Արվեստի հիման վրա: 229 ՆԿ. Այն նշում է, որ եթե եկամուտը հարկման ենթակա չէ, ապա հարկ վճարողների կողմից այն չի կարող զեկուցվել։

Պատասխանատվություն չվճարելու համար

Եթե հարկ վճարողը սխալ է թույլ տալիս կամ պարզապես նպատակաուղղված չի վճարում անձնական եկամտահարկը բնակարանի վաճառքից հետո, դա հանգեցնում է նրան, որ քաղաքացին ենթարկվում է վարչական կամ քրեական պատասխանատվության։

Պատասխանատվության չափը կախված է հանցագործության ծանրությունից և հարկի չափից։ Հետեւաբար, կարող է կիրառվել մինչեւ 100 հազար ռուբլի տուգանք: կամ նույնիսկ մինչև երեք տարի ազատազրկում: Ուստի անհրաժեշտ է մինչև ապրիլի 30-ը ժամանակին ներկայացնել հայտարարագիր, ինչպես նաև վճարել տուրքը մինչև հուլիսի 15-ը։ Եթե 16-ին միջոցներ չկան, ապա ուշացման յուրաքանչյուր ամսվա համար գանձվում է 5% տույժ, ուստի վեց ամսից ստիպված կլինեք վճարել ոչ միայն հարկը, այլև դրա 30%-ը։ Նման տուգանքի նվազագույն չափը 1 հազար ռուբլի է։

Այսպիսով, յուրաքանչյուր մարդ պետք էիմացեք, թե ինչ հարկեր պետք է վճարեք բնակարան վաճառելիս/գնելիս՝ բյուջե ժամանակին մուծումներ կատարելու համար: Սա կխուսափի լուրջ խախտումների համար զգալի պատասխանատվությունից: Միևնույն ժամանակ, դուք պետք է հասկանաք սեփականության պայմանները, նվազեցման օգտագործման հնարավորությունը և հաշվարկի այլ նրբերանգներ։