Վոլգայի շրջանի օրինակով Ռուսաստանում անշարժ գույքի շուկայի վերլուծություն

2024 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 10:30

Գնեք կամ վարձակալեք անշարժ գույք մարզերում, իհարկե, ավելի էժան, քան մայրաքաղաքում։ Արժեքը զգալիորեն տարբերվում է. Բայց այն նաև տարբերվում է տարբեր տարածաշրջաններում: Հասկանալու համար, թե ինչպես է ձևավորվում գինը, անհրաժեշտ է վերլուծել անշարժ գույքի շուկան։ Որպես կանոն, հիմնական գործոնը որոշակի տարածաշրջանի զարգացումն է։ Համեմատենք Սամարա քաղաքի՝ Մորդովիայի մայրաքաղաք Սարանսկի Տոլյատի, Նիժնի Նովգորոդի Սարովի և Օրենբուրգի Օրսկի գները։ Բոլորովին այլ նշանակության քաղաքներ, բայց մեկ թաղամաս՝ Վոլգայի շրջանը։

Տոլյատի. անշարժ գույքի շուկա

Տոլյատին ռուսական ավտոարդյունաբերության մայրաքաղաքն է։ Բնակչությունը՝ ավելի քան 715 հազար մարդ։ Քաղաքը երիտասարդ է, ընդարձակ, դինամիկ զարգացող։ Գործարանները շատ են, բայց գլխավորը «ԱվտոՎԱԶ» ԲԲԸ-ն է։ Այն աշխատում է քաղաքի բոլոր բնակիչների կեսից ավելին։ Սակայն 2009 թվականի ճգնաժամից հետո անշարժ գույքի շուկայի վերլուծությունը ցույց տվեց, որ բնակելի և արտադրական տարածքների գները կտրուկ անկում ապրեցին։ Ներկայում դրանք կայունացնելու միջոց չկա։ Եթե նախաճգնաժամային արժեքը 1 քառ. մ առաջնային շուկայում կազմում էր մոտ 70,000 ռուբլի, երկրորդայինում՝ 50,000-իցռ., ապա դրանից հետո գրեթե նույն գները ձեւավորվեցին՝ մոտ 40.000-45.000 ռ. Դա հանգեցրեց նրան, որ մշակողները մեծ կորուստներ ունեցան: 2014 թվականին իրավիճակը ավելի բարդացավ դոլարի փոխարժեքի կտրուկ թռիչքով։ Շատերը բնակարաններ են գնել հիփոթեքով, և քանի որ վերաֆինանսավորման տոկոսադրույքը մեծացել է, վաճառքի մակարդակը կտրուկ նվազել է: Դա պայմանավորված էր նրանով, որ բանկերը վարկավորում էին չափազանց բարձր տոկոսադրույքներով։ Այս առումով, նոր հիփոթեքային ծրագրեր սկսեցին ի հայտ գալ իջեցված տոկոսադրույքներով նրանց համար, ովքեր ձեռք են բերել հիմնական բնակարաններ։

Առևտրային անշարժ գույքի շուկայի վերլուծությունը ցույց է տալիս բարձր թռիչք 2000 թվականի սկզբին: Հենց այդ ժամանակ կար արդյունաբերական տարածքների մեծ պահանջարկ, ուստի նման շենքերի շինարարությունը սկսվեց մեծ ծավալներով։ «ԱվտոՎԱԶ» ԲԲԸ-ի հաջող զարգացումը նպաստեց տարածաշրջանի տնտեսական աճին։ Այս առումով կտրուկ թռիչք է նկատվել այլ ոլորտներում։ Սակայն ճգնաժամից հետո գործարարները սկսեցին նախապատվությունը տալ վարձակալած կոմերցիոն անշարժ գույքին։ Հիմնականում նման պահանջարկի վրա ազդել է բավականին ցածր գներով առաջարկների առատությունը։

Գույք Սարանսկում

Մորդովիայի մայրաքաղաք Սարանսկը փոքր քաղաք է՝ ցածր կենսամակարդակով: Բնակչությունը կազմում է մոտ 300 հազար մարդ։ Այստեղ շատ տարբեր բիզնեսներ կան։ Այս քաղաքում անշարժ գույքի շուկայի վերլուծությունը ցույց է տալիս գների ուղղակի կախվածությունը ապրող մարդկանց թվից։ 2000 թվականին առաջնային շուկայում բնակարանն արժեր 50000 ռուբլի, իսկ երկրորդային շուկայում՝ 35000 ռուբլի (1քմ-ի դիմաց)։ Այն ժամանակ նոր շենքեր գործնականում չկային։ Այնուամենայնիվ, քանի որ2005 թվականին պատկերը կտրուկ փոխվեց։ Սարանսկը սկսեց ակտիվորեն կառուցվել։ Հիմա այն շատ գեղեցիկ քաղաք է։ Կառուցվում են ոչ միայն բնակելի տարածքներ, այլև բարեկարգվում են տաճարներն ու այգիները։

Տարածաշրջանում անշարժ գույքի շուկայի վերլուծությունը 2015 թվականին ցույց է տվել գների կտրուկ թռիչք.

• առաջնային շուկան առաջարկում է գներ 65 հազար ռուբլուց;
• միջնակարգ - 45 հազար ռուբլուց:

Առևտրային անշարժ գույքը նույնպես մեծ աճ է ապրում: Ներկայումս այդ նպատակով բազմաթիվ շենքեր են կառուցվում։ Արտադրական օբյեկտների գները՝ 20 մլն ռուբլուց։

Սարով. անշարժ գույքի գներ

Սարովը Ռուսաստանի միջուկային կենտրոնն է. Ունի փակ քաղաքի կարգավիճակ։ Շատ փոքր է թե՛ տարածքով, թե՛ բնակչությամբ (մոտ 100 հազար մարդ)։ Այստեղ ապրողների 90%-ն աշխատում է ատոմակայանում։ Քաղաքում շատ զինվորներ կան։ Քաղաքաբնակների կենսամակարդակը միջինից բարձր է։ Այստեղ տնտեսական կայունություն կա, քանի որ այն լավ ֆինանսավորվում է պետության կողմից։ Սարովի անշարժ գույքի շուկան վերլուծելուց հետո կարող ենք եզրակացնել, որ արժեքը բավականին բարձր է։

• Առաջնային շուկայում՝ 70,000 ռուբլուց, երբեմն հասնում է 80,000 ռուբլու։
• Միջնակարգի վրա՝ 45,000-ից մինչև 65,000 ռուբլի:

Գները գրեթե չեն իջել նույնիսկ դժվար ճգնաժամային տարիներին.

Նույնը կարելի է նկատել նաև առևտրային անշարժ գույքի շուկայում։ Օրինակ, արտադրական օբյեկտը մոտ 2000 քառ. մ.-ը կարժենա 60 միլիոն ռուբլուց։

Անշարժ գույքի շուկայի վերլուծություն Օրսկ քաղաքում

Օրսկ փոքր քաղաքը գտնվում է Օրենբուրգումտարածքներ։ Բնակչությունը կազմում է մոտ 230 հազար մարդ։ Չկան մեծ գործարաններ և պետության համար նշանակալի օբյեկտներ։ Այս առումով բնակարանի արժեքը ցածր է.

• մեկ քառակուսի մետրը առաջնային շուկայում կազմում է մոտ 40,000 ռուբլի;
• երկրորդական - 27000 ռուբլուց

Առևտրային անշարժ գույքի գները նույնպես բավականին ողջամիտ են: Օրինակ՝ ավելի քան 1500 քառ. մ պահեստներով և գրասենյակներով արժե մոտ 12 մլն ռուբլի։

Մի քանի քաղաքների անշարժ գույքի շուկայի վերլուծությունից հետո կարող ենք եզրակացնել, որ գների ձևավորման վրա ազդում են այնպիսի գործոններ, ինչպիսիք են արդյունաբերության զարգացման մակարդակը, բնակչությունը և, իհարկե, պետական ֆինանսավորումը: