Հիփոթեք Գերմանիայում. անշարժ գույքի ընտրություն, հիփոթեք ստանալու պայմաններ, անհրաժեշտ փաստաթղթեր, բանկի հետ պայմանագրի կնքում, հիփոթեքի դրույքաչափ, փոխհատուցման պայմաններ և մարման

2024 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 10:30

Շատերը մտածում են արտերկրում տուն գնելու մասին: Ինչ-որ մեկը կարող է մտածել, որ դա իրատեսական չէ, քանի որ արտերկրում բնակարանների և տների գները մեր չափանիշներով չափազանց բարձր են։ Զառանցանք է։ Վերցրեք, օրինակ, հիփոթեքը Գերմանիայում: Այս երկիրն ունի ամենացածր տոկոսադրույքներից մեկն ամբողջ Եվրոպայում։

Քանի որ թեման հետաքրքիր է, պետք է այն ավելի մանրամասն դիտարկել, ինչպես նաև մանրամասն ուսումնասիրել բնակարանային վարկի համար դիմելու գործընթացը։

Անշարժ գույքի շուկայի մասին

Գերմանիայում հիփոթեքային վարկերի մասին խոսելուց առաջ պետք է նշել, որ այս երկրում բնակարանների պահանջարկը գերազանցում է առաջարկին։ Ավարտված գույքում նոր շենքեր գտնելը շատ դժվար է։ Բայց նոր կառուցվող շենքերում բնակարան գնելու առաջարկները շատ են։

Իսկ ի՞նչ կասեք գների մասին։ Կան և՛ բարձր, և՛ ցածր: Մի բան կարելի է ասելՃիշտ է՝ գներն աճում են արևելքից արևմուտք ուղղությամբ։ Բավարիայի մայրաքաղաք Մյունխենի ամենաթանկ բնակարանը. Այնտեղ 1 մ2 արժե 4000 եվրոյից։ Բեռլինում շատ ավելի էժան՝ 2500 եվրո։

Ամեն դեպքում, եթե նույնիսկ անձը ուզենա մեկ սենյականոց բնակարան կամ ստուդիա, կպահանջվի կուռ գումար՝ մոտ 150-200 հազար եվրո։ Բարեբախտաբար, գերմանական բանկերը հիփոթեքային վարկեր են առաջարկում ինչպես իրենց քաղաքացիներին, այնպես էլ այլ երկրների բնակիչներին: Դուք կարող եք վերցնել ինչպես ամբողջ գումարը գնման համար, այնպես էլ մի քանի տրանշ, եթե նախատեսում եք գնել անավարտ բնակարաններ:

Եվ հիմա ամենակարևորը. Ո՞րն է հիփոթեքի տոկոսադրույքը Գերմանիայում: Գերմանացիների համար այն տատանվում է 0,8-ից 2%: Իսկ օտարերկրացիների համար այն տատանվում է 3-ից 5%։

Գնել տուն վարձով

Շատերը հիփոթեք են վերցնում հենց այս նպատակով: Դուք կարող եք հասկանալ, թե ինչու: Մյունխենում կամ Բեռլինում բնակարան գնելով՝ մարդը կարող է հաշվել տարեկան մոտ 4% եկամտաբերություն: Վուպերտալում վարձակալված բնակարանները կբերեն 8%, Գելզենկիրխենում՝ գրեթե 10%: Բարձր եկամուտներ կարող են լինել Դորտմունդում, Դույսբուրգում, Էսենում:

Արժե օրինակ բերել. Ասենք՝ մարդ Դորտմունդում 8 բնակարանով տուն է գնել՝ դրա դիմաց տալով 620.000 ԱՄՆ դոլար։ Մեկ բնակարանը նրան տարեկան մոտ 6500 եվրո կբերի։ Եվ բոլորը միասին՝ մոտ 52000 ԱՄՆ դոլար։ Այսպիսով, շահութաբերությունը կկազմի 8%: Այսինքն՝ հիփոթեքը ոչ միայն կվճարի, այլև կբերի շահույթ։

Պայմանների առանձնահատկությունները

Եթե ցանկանում եք հիփոթեքով բնակարան վերցնել Գերմանիայում, ավելի լավ է նայեք տարբերակներ, որոնք արժեն ավելի քան 100,000 եվրո: Ներկայիս փոխարժեքով սա մի փոքր էավելի քան 8,000,000 ռուբլի: Այս գումարով մարդը կստանա ոչ թե տուփ, այլ ընդարձակ բնակարան՝ դեկորացիայով։

Ինչո՞ւ է ավելի լավ թանկարժեք տարբերակներ դիտել: Քանի որ բանկերն ավելի պատրաստակամ են ընդունելու նման օտարերկրյա հաճախորդներին։

Եթե խոսենք պայմանների մասին, ապա դրանք յուրաքանչյուր մարդու համար անհատական հատկանիշներ ունեն։ Պայմանագիրը կազմելիս հաշվի են առնվում բազմաթիվ գործոններ, այդ թվում՝

• Կանխավճարի գումար։
• Վճարունակություն.
• Վարկային պատմություն։
• Գույքի գտնվելու վայրը և վիճակը.

Առաջին հիփոթեքն ավելի դժվար է ստանալ, քան երկրորդը կամ երրորդը, որը ոչ բոլորն են նախատեսում վերցնել: Դեբյուտային բնակարանային վարկի համար դիմելիս ձեզ կարող է անհրաժեշտ լինել ավանդ դնել գույքի ընդհանուր արժեքի 40-50%-ը:

Սա և՛ գումարած է, և՛ մինուս: Մի կողմից՝ ավելի քիչ պարտքեր կլինեն, և, հետևաբար, նրանք կկարողանան ավելի արագ մարել։ Բայց մյուս կողմից, ոչ բոլորը կարող են խնայել և միանգամից 4-5 միլիոն ռուբլի տալ։

Բայց շատ բանկեր համաձայնում են ավելացնել գումարը՝ միաժամանակ նվազեցնելով տոկոսադրույքը։ Ի դեպ, եթե հետագայում քաղաքացին որոշի երկրորդ հիփոթեքը տալ, ապա առաջինի հետ կապված խնդիրների բացակայության դեպքում ներդրում կատարելու կարիք էլ չի ունենա։ Կամ դա կկազմի բնակարանի արժեքի 20%-ից ոչ ավելի:

Հաճախորդի պահանջներ

Եթե դուք պլանավորում եք հիփոթեքային վարկ ստանալ Գերմանիայում, դուք պետք է իմանաք, թե ինչ է պահանջվում դրա համար: Հաճախորդներից պահանջվում է՝

• Պետք է ունենա բացված հաշիվ գերմանական բանկում առնվազն 2 տարի: Կարևոր է, որ այն դատարկ չլինի։ Նրա վրամիջոցները պետք է պարբերաբար ստացվեն։
• Պետք է լինի 21-ից 65 տարեկան։
• Դուք պետք է ունենաք Գերմանիայում եկամտի ապացույց: Աշխատակիցները պետք է ներկայացնեն քաղվածք վերջին 6 ամիսների համար, իսկ ձեռնարկատերերը՝ 2 տարով։ Բայց դա միայն աշխատանքի մասին չէ: Եկամտի աղբյուր է նաև տանտիրոջ գործունեությունը։
• Դուք պետք է ապացույց ներկայացնեք վարկերի կամ ալիմենտի առկայության կամ բացակայության մասին: Գերմանական օրենսդրության համաձայն՝ անձը չպետք է ամսական եկամտի 35%-ից ավելին ծախսի հիփոթեքի մարման վրա։

Պահանջվող փաստաթղթեր

Գերմանիայում հիփոթեքի համար դիմելու համար անհրաժեշտ է բանկ գալ փաստաթղթերի փաթեթով, որը ներառում է՝

• Բնօրինակ անձնագիր և պատճեն։
• Հարցաթերթ անձնական տվյալներով։
• Օտարերկրյա անձնագիր և դրա պատճենը։
• Եկամուտի հաստատում. ֆիզիկական անձի համար՝ անձնական եկամտահարկի վկայագիր։ Ձեռնարկատիրոջ համար՝ իր ընկերության հաշվետվությունը:
• Փաստաթղթեր գույքի համար, որը հաճախորդը ցանկանում է գնել. օբյեկտի նկարագրություն, լուսանկարներ, բնակարանային կանոնադրություն և քաղվածք հողային ռեգիստրից (այն պետք է կազմվի առավելագույնը 6 շաբաթ առաջ):
• Բնակարանի գնահատման արդյունքները.
• Անհրաժեշտ է վարձակալության պայմանագիր, եթե գույքը տրվում է վարձով:
• Կանխավճարի համար պահանջվող գումարի առկայության հաստատում։

Անպայման թարգմանեք բոլոր փաստաթղթերը գերմաներեն և հաստատեք դրանք նոտարի մոտ:

Ի՞նչ է հարցումը։

Փաստորեն, սա ձևի անալոգն է, որը սովորաբար լրացվում է. Ռուսական բանկեր. Դիմողի անձնական տվյալների հարցաթերթիկը փաստաթուղթ է, որը պարունակում է համառոտ տեղեկատվություն այն անձի մասին, ով նախատեսում է վարկ վերցնել:

Այն պետք է պարունակի տեղեկություններ նրա ունեցվածքի, ամսական եկամուտների և ծախսերի մասին, որոնք ներառում են այլ փոխառություններ, վարձավճարներ, ալիմենտներ, կոմունալ ծառայություններ և ապահովագրություն։ Որքան քիչ ֆինանսական խնդիրներ ունենա հաճախորդը, այնքան ավելի պարզ է վարկային պատմությունը, այնքան մեծ է հավանականությունը, որ նրան կհաստատեն հիփոթեքային վարկ Գերմանիայում:

Գների և վճարումների մասին

Վերջերս գերմանական բանկերը վարկավորում են ֆիքսված տոկոսադրույքով։ Սա հարմար է, քանի որ այն կմնա անփոփոխ մինչև վարկի ժամկետի ավարտը. փոխարժեքը դրա վրա որևէ կերպ չի ազդի։

Նրանք Գերմանիայում մարում են իրենց հիփոթեքը անուիտետային ամսական վճարումներով. յուրաքանչյուր 30 օրը մեկ հաճախորդը պետք է նույն գումարը մուտքագրի հաշվին: Այն ներառում է և՛ հիփոթեքային տոկոսները Գերմանիայում, և՛ հիմնական վարկի գումարը:

Ասում են, որ իրատեսական է անհատապես պայմանավորվել վարկի վաղաժամկետ մարման հնարավորության շուրջ։ Բայց դա այնքան էլ հարմար չէ բանկի համար, և, հետևաբար, տոկոսադրույքն ավելի բարձր կլինի։

Իսկ եթե վաղաժամկետ մարման հնարավորություն չի ապահովվել, ապա անձը նույնպես պետք է տուգանք վճարի։ Պետք է անհապաղ մտածել այդ մասին և վարկ վերցնել՝ հիմնական պարտքը արագացված կարգով մարելու ունակությամբ։ Հարմար լուծում՝ 1 տարում կարող եք մարել վարկի մոտավորապես 10%-ը։

Օրինակ

Այսպիսով, ասենք, մարդը որոշել է հիփոթեք վերցնել Գերմանիայում՝ գնելու 39 մ2 ստուդիա Մյունխենի կենտրոնում2 եվրոպական ոճի վերանորոգմամբ: Դրա արժեքը 290000 եվրո է։ Սա մոտավորապես 23,000,000 էռուբլի։

Նախնական վճարումը կկազմի 9,200,000 ռուբլի: Անշուշտ, մարդուն անհրաժեշտ կլինի 13 800 000 վարկ, որը կազմում է 171 735 եվրո։ Գերմանական բանկը նման գումար կտրամադրի, քանի որ դրանց նվազագույնը 50.000 ԱՄՆ դոլար է։ e.

Հիփոթեքը Գերմանիայում կարող է տրվել 5-ից 40 տարի ժամկետով: Բայց, որպես կանոն, բոլորը վերցնում են 10: Ասենք հաճախորդի համար սահմանում են 4 տոկոս տոկոսադրույք: Ահա թե ինչ է տեղի ունենում այս դեպքում ռուբլով.

• Ամսական ապառիկ՝ 46,016.
• Տոկոսների չափը մեկ տարվա համար՝ 552,000։
• Բոլոր վճարումները վարկային ժամանակաշրջանի ավարտից հետո՝ 19,322,000:
• Գերավճար բոլոր 10 տարիների համար՝ 5,520,000։

Կարևոր է նշել, որ քանի դեռ անձը չի մարել պարտքերը հիփոթեքային տոկոսադրույքով Գերմանիայում, բնակարանը կլինի բանկի սեփականությունը:

Ծախսեր

Նրանց գոյությունը նույնպես պետք է հիշել. Խոսելով Գերմանիայում հիփոթեքային տոկոսադրույքների մասին՝ հարկ է պատմել ծախսերի մասին։ Բնակարան գնելիս շատ հավելյալ ծախսեր կան, այդ թվում՝

• Գույքահարկ. Գինը տատանվում է՝ կախված գույքի գտնվելու վայրից։ Այն սովորաբար տատանվում է 3,5%-ից մինչև 6%։
• Վճարում նոր սեփականատիրոջը բնակարանների վերագրանցման ծառայության համար. Սա կկազմի գործարքի ընդհանուր գումարի 0,5-1%-ը:
• Նոտարական վճարներ (1,5-3%).
• Հանձնաժողով միջնորդներին (3-6%). Առանց բրոքերների և ռիելթորների՝ Գերմանիայում գործարքները չեն կնքվում։ Հատկապես օտարերկրացիների հետ: Բացի այդ, նրանք կատարում են հիմնական աշխատանքը և շատ ավելի հեշտացնում են հաճախորդի կյանքը։
• Վճարում նոր սեփականատիրոջ կադաստրում ընդգրկելու ծառայության դիմաց (0.5%)։
• Գանձվում է միջնորդավճար Գերմանիայում ռուսների և այլ օտարերկրացիների համար հիփոթեք ձեռք բերելու համար (1%):
• Վճարում որպես գրավ դրվող գույքի գնահատման համար (մոտ $1,500):
• Անշարժ գույքի աուդիտ (0,5-1,5%).
• Վկայականների և քաղվածքների տրամադրում, բանկային հաշվի վարում (տարեկան մինչև 150 ԱՄՆ դոլար):

Ընդհանուր առմամբ, եթե մարդը նախատեսում է տուն գնել 100,000 c.u. Այսինքն՝ հավելյալ ծախսերի համար նա պետք է ունենա լրացուցիչ 10-15 հազար եվրո։ Թերևս ծախսերը ավելի քիչ կլինեն, բայց ավելի լավ է անվտանգ խաղալ:

Որտեղից սկսել?

Վերևում շատ բան է ասվել այն պահանջների, պայմանների և այն մասին, թե ինչ տոկոսադրույքներ են կիրառվում Գերմանիայում հիփոթեքային վարկերի համար: Մենք պետք է խոսենք նաև առաջին քայլի մասին։

Մի սահմանափակվեք երկու կամ երեք բանկով: Խստորեն խորհուրդ է տրվում այցելել 10-15 կազմակերպություն ապագա խնայողությունների համար: Որքան շատ բանկային գործն առաջարկում է մարդուն ուսումնասիրություններ, այնքան մեծ է առավել շահավետ տարբերակը գտնելու հավանականությունը:

Բացի այդ, այլ հաստատությունների ներկայացուցիչների հետ շփվելիս հաճախորդը կարող է վերապահում անել, որ նախկինում իրեն ավելի ցածր դրույքաչափ են առաջարկել: Շատ բանկեր, չցանկանալով կորցնել պոտենցիալ վարկառուին, սկսում են հետաքրքրվել հավելյալ բոնուսներով։

Դուք նաև պետք է իմանաք, որ ամենացածր դրույքաչափն առաջարկվում է, եթե բնակարանը համապատասխանում է հետևյալ պահանջներին.

• Դրա երաշխիքը 100 տարի է։
• Գտնվում է լավ էկոլոգիայով, նյութատեխնիկական ապահովմամբ և կենտրոնին մոտ։
• Կարելի է վերցնելվարձով։

Ինչպե՞ս փնտրել անշարժ գույք: Դրա համար կան անշարժ գույքի ընկերություններ, մասնագիտացված առցանց ռեսուրսներ, ինչպես նաև բրոքերներ և մասնավոր գովազդներ:

Ինչպե՞ս բացել հաշիվ?

Արդեն նշվել է, որ անշարժ գույքի դիմաց վճարումը հնարավոր է կատարել միայն բանկի միջոցով։ Եվ այստեղ անհրաժեշտ է հստակեցնել մեկ նրբերանգ. Փաստն այն է, որ ռուսական «Սբերբանկի» միջոցով դա նույնպես կարելի է անել։ Դրա համար գործում է անկանխիկ վճարում։

Բայց դուք դեռ պետք է հաշիվ բացեք գերմանական բանկում: Իհարկե, դուք պետք է անձամբ ներկա գտնվեք դրա համար: Այսպես կոչված «փոստային լեգիտիմացումը» հասանելի է միայն Գերմանիայի քաղաքացիներին։

Փաստաթղթերից ձեզ անհրաժեշտ են անձնագրերի բնօրինակներ և պատճեններ (քաղաքացիական և արտասահմանյան), լրացված ձևաթղթեր և գրանցում: Որոշ բանկեր խնդրում են Ձեզ ներկայացնել տեղեկանք-հանձնարարական։ Գերմանիայում նախընտրում են գործ ունենալ միայն մաքուր կապիտալի հետ։

Հաշիվը կբացվի եվրոյով, որից հետո կկնքվի պայմանագիրը։ Գումարը կարելի է մուտքագրել նույն օրը։

Պայմանագրի կնքում

Այս նրբերանգը նույնպես արժե հաշվի առնել, երբ խոսում ենք այն մասին, թե ինչպիսի հիփոթեք է Գերմանիայում: Երբ հաճախորդը և բանկը պայմանավորվում են բոլոր պայմանների շուրջ, գալիս է պայմանագրի կնքման պահը, որը հիմք է հանդիսանում ապագայում վարկ տրամադրելու համար։

Այս գործի իրավական հիմքը Գերմանիայի քաղաքացիական օրենսգիրքն է, ինչպես նաև հիփոթեքային բանկերի մասին օրենքը (պարագրաֆներ 601-610 և 14-16, 19 համապատասխանաբար):

Պայմանագիրը պարունակում է հետևյալ տեղեկատվությունը.

• Վարկի գումար՝ գումար + տոկոս + ծախսեր։
• Հիփոթեքային պայմաններ.
• Տեղեկություն պահանջվող վճարումների մասին (դրանց չափը, վարկի մարման մեկնարկի ամսաթիվը, տոկոսադրույքների հաշվարկը և այլն):
• Պարտքի մարման եղանակներ.
• Տեղեկություններ վարկառուի մասին.
• Պայմաններ, որոնց համաձայն պայմանագիրը կարող է խզվել։

Ընդհանուր առմամբ, բարդ բան չկա։ Այո, Գերմանիայում հիփոթեք ձեռք բերելը մի փոքր ավելի բարդ և ժամանակատար գործընթաց է, բայց դա հասկանալի է, քանի որ օտարերկրացին անշարժ գույք է գնում: Բայց հակառակ դեպքում ամեն ինչ նույնն է, ինչ Ռուսաստանում։

Գրագետ ընտրելով բանկ և բնակարան՝ դուք նույնիսկ կարող եք շատ բան խնայել: Ի վերջո, Գերմանիան գտնվում է եվրոպական երկրների TOP-3-ում, որոնք ապահովում են հիփոթեքային ամենացածր տոկոսադրույքները: Իսկ այդ 3-5%-ն իսկապես փոքր է՝ համեմատած Ռուսաստանում առաջարկվող 10-12%-ի հետ։

Ժամկետ

Որքա՞ն ժամանակ է պահանջվում Գերմանիայում հիփոթեքային վարկ ստանալու համար: Սովորաբար դա տևում է 1 ամիս, բայց երբեմն ավելի երկար է տևում:

Առաջին փուլում փաստաթղթերը պատրաստվում են, և դա տևում է մոտ երկու շաբաթ։ Զուգահեռաբար, խորհուրդ է տրվում ծանոթանալ առաջարկների շուկայի հետ։ Այնուհետև՝ այցելեք բանկեր, դիմեք։ Այն տևում է 2-4 օր կամ ավելի:

Որքա՞ն ժամանակ է պահանջվում բնակարանի վարկի վերաբերյալ որոշումը ստանալու համար: Բանկի աշխատակցի հետ հարցազրույցից հետո առավելագույնը չորս շաբաթ: Երբ մարդը հավանություն ստանա, նրան կմնա միայն ընտրել առավել շահավետ առաջարկը, բացել հաշիվ և ավանդ դնել։ Դրանից հետո դուք կարող եք գնել անշարժ գույք։