2024 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2024-01-17 18:55
Հիփոթեքային վարկերը բնութագրվում են անշարժ գույքի տեսքով գրավի առկայությամբ։ Գործարքի այս տեսակը պահանջում է պաշտոնական հաստատում հատուկ փաստաթղթի միջոցով, քանի որ անշարժ գույքի վարկը բավականին մեծ գումարի վարկ է: Բացի այդ, այստեղ խոսքը որոշակի գրավի մասին է, որի դերը խաղում է գնված տունը, բնակարանը կամ այլ բնակարան։
Այս առումով ռուսական բանկերը ներդրել են հիփոթեքային պայմանագրի հետ մեկտեղ հիփոթեքային վարկ տրամադրելու պրակտիկա։
Ի՞նչ է հիփոթեքը
Հիփոթեքը արժեթուղթ է, որը կարգավորում է փոխատուի և փոխառուի հարաբերությունները:
Նրա շնորհիվ սեփականատերը դառնում է միանգամից երկու իրավունքի սեփականատեր.
- Հիփոթեքային վարկով դրամական պարտավորությունները կատարելու իրավունք՝ առանց դրա գոյության այլ ապացույցներ ներկայացնելու։
- Հիփոթեքով գրավադրված գույքը որպես գրավ օգտագործելու իրավունք։
Ավելի ճշգրիտ սահմանելու համար, թե ինչ է հիփոթեքը և ինչով է այն տարբերվում հիփոթեքային պայմանագրից, տե՛ս հետևյալ աղյուսակը՝
| Պայմաններ | Հիփոթեք | Հիփոթեքային պայմանագիր |
| Կարգավիճակ | Հիփոթեքը արժեթուղթ է, որը կարող է լինել բանկում և բանկերի միջև գործարքների մասնակից | Իրավական ուժ ունեցող պաշտոնական փաստաթուղթ |
| Փոփոխություններ կատարելու ունակություն | Հնարավորություն չկա, դրա համար անհրաժեշտ է կազմել նոր հիփոթեք | Գուցե, բայց եթե երկու կողմերն էլ համաձայնեն |
| Ով է ստորագրում | Վարկառու և գրավատու | Վարկատու և Վարկառու |
| գրանցման վայրը | Գրանցման ծառայություն | Նոտար |
| Ավանդի մասին տեղեկատվություն | Գրավի առարկան մանրամասն նկարագրված է | գրավը նշված է միայն |
| Բովանդակություն | Կողմերի պարտավորությունների կատարման երաշխիք | Բնակարանային վարկի տրամադրման և մարման իրավահարաբերությունների նկարագրություն |
Ընդհանուր տեղեկություններ
Հիփոթեքը պարտքային արժեթուղթ է, որի գործողության ժամկետը լրանում է միայն վարկառուի բոլոր պարտավորությունները պարտատիրոջ նկատմամբ ամբողջությամբ մարելուց հետո: Քանի դեռ դրա գործողության ժամկետը չի լրացել, իրավատեր բանկը կարող է կրկին գրավադրել կամ վաճառել հիփոթեքը այլ ֆինանսական և վարկային կազմակերպություններին: Իհարկե, միայն վարկառուի անձնական համաձայնությամբ։ Այնուամենայնիվ, դա ոչ մի էական ազդեցություն չի ունենում բուն անվտանգության վրա:Հիփոթեքային պայմանագրի պայմանները, ինչպես նաև հիփոթեքի պայմանները, անփոփոխ են։
Ռուսական վարկային պրակտիկան չի նախատեսում սույն փաստաթղթի պարտադիր կատարում։ Խոշոր բանկերը, օրինակ, հարկ չեն համարում վարկառուին պարտադրել հիփոթեքային վարկ կնքել, քանի որ իրենց պահուստներում տպավորիչ ֆինանսական ակտիվներ ունեն, այսինքն՝ ռիսկ չեն անում իրենց համար որևէ էական գումար կորցնել։ Բայց վարկային և ֆինանսական շուկայի ոչ այնքան խոշոր մասնակիցները պնդում են հիփոթեքային վարկ՝ իրենց պաշտպանելու համար։
Հիփոթեքի կարևոր առանձնահատկությունն այն է, որ դրա պայմանները գերակայություն ունեն հիփոթեքային պայմանագրից: Ստացվում է, որ չկատարելու դեպքում պարտավորությունները կկատարվեն հիփոթեքի դրույթներով։.
Հիփոթեքային վարկի պայմանագիրն այս գործարքի հիմնական փաստաթուղթն է, այն հավաստում է հիփոթեքը, իսկ հիփոթեքը դրա երաշխիքն է։ Հիփոթեքի բնօրինակը պահվում է վարկ տրամադրած բանկի մոտ, մինչդեռ վարկառուն ստանում է նոտարի կողմից վավերացված պատճենը:
Հիփոթեքը արժեթուղթ է, որի անվանական սեփականության իրավունքը ֆինանսական հաստատությանը թույլ չի տալիս այն փոխանցել երրորդ անձանց առանց վարկառուի գրավոր թույլտվության:
Հիփոթեքի էությունը
Հիփոթեքը կապող օղակ է անշարժ գույքի և արժեթղթերի շուկաների միջև: Հիփոթեքի էությունը վերաֆինանսավորումն է, այսինքն՝ հիփոթեքային պարտքը կարող է վաճառվել կամ գրավադրվել։ Հիփոթեքային վարկերի ինստիտուտը ներդրվել է բոլորովին վերջերս, ինչը, անկասկած, նշանակում է առաջընթաց պարտքային արժեթղթերի շուկայի զարգացման գործում։Այսպիսով, բանկերը կկարողանան վաճառել պարտքը երկրորդային շուկայում՝ այդպիսով ապահովելով իրենց կանխիկի լայն բազա երկարաժամկետ վարկավորման համար։
Հիփոթեքում ամենակարևորը կառուցվող և պատրաստ բնակարանների բանկերի կողմից զանգվածային վարկավորումն է։ Երկարաժամկետ բնակարանային վարկերը չեն կարող հիմնված լինել բացառապես ավանդների և այլ խնայողական հաշիվների վրա: Շինարարության և մասնավոր անշարժ գույքի ձեռքբերման համար զանգվածային և երկարաժամկետ վարկավորումը պահանջում է վերաֆինանսավորման հնարավորություն, այդ թվում՝ ֆոնդային շուկայում: Համաշխարհային ֆինանսական պատմությունն ապացուցել է բնակարանային վարկերի շուկայի բնականոն զարգացման անհնարինությունն առանց հիփոթեքի։
Հիփոթեքային պարտատոմսերի թողարկման պայմաններ
Այս արժեթուղթը կարող է թողարկվել երեք պայմանով.
- հիմնական պարտավորությունը դրամական է;
- հիփոթեքային պայմանագիր կնքելիս նշվում է դրա վրա ունեցած պարտքի չափը կամ այն չափորոշիչները, որոնցով այն կարող է որոշվել;
- հիփոթեքային պայմանագիրը պետք է պարունակի կետ հիփոթեքի հետ կապված:
Սա չի նշանակում, որ հիփոթեքը կամ հիմնական պայմանագիրն այլևս վավերական չէ։ Նրանք երկուսն էլ շարունակում են գործել: Բայց պետք է հիշել, որ հիփոթեքը երաշխիք է, որի պարտավորությունները ապահովված են գրավով։ Սեփականատերը կարող է վերականգնել հիփոթեքային վարկի առարկան կամ հիմնական պայմանագրով կատարում ստանալ հենց հիփոթեքի, այլ ոչ թե հիփոթեքի կամ հիմնական պայմանագրի հիման վրա: Բացի այդ, հիփոթեքի առանձնահատկություններից մեկը պետք է ներառի այս արժեքի պարտադիր պետական գրանցումըթուղթ.
Հիփոթեքային տրամադրում է փաստաթուղթ. Հիփոթեքը գրավի պայմանագիր է, որը տրվում է մեկ օրինակով, գրավոր, ստանդարտ ձևաթղթի հատուկ ձևաթղթի վրա: Հիփոթեքային պարտատոմսի պետական գրանցման համար անհրաժեշտ է անհատական գրանցման համար և կնիք, առանց որի այս արժեթուղթը համարվում է անվավեր:
Օբյեկտների կատեգորիաներ
Հիփոթեքը երաշխիք է, որն ապահովված է հետևյալ կատեգորիաների օբյեկտներից մեկով.
- բնակարաններ, բնակելի շենքեր և դրանց մասեր;
- անավարտ օբյեկտներ;
- հողամասեր;
- ավտոտնակներ, այգիների տներ, ամառանոցներ և սպառողական այլ շենքեր;
- ներցամաքային նավիգացիոն նավեր, նավեր և ինքնաթիռներ, տիեզերական օբյեկտներ:
Հիփոթեք չի կարող տրվել, եթե պայմանագրի առարկան անշարժ առարկա է, որն ունի որոշակի գույք, օրինակ՝
- հողատարածք;
- ձեռնարկություն որպես միասնական և անբաժանելի սեփականության համալիր;
- անտառ և այլն:
Հիփոթեքային պայմանագրում վարձակալության իրավունքը կարող է նշվել որպես օբյեկտ:
Ի՞նչ է հիփոթեքը արժեթղթերի շուկայում
Հիփոթեքը ապահովված պարտքային պարտավորություն է: Ընկերությունը, որը տիրապետում է նման հիփոթեքային վարկերի պորտֆելին, իրավունք ունի սկսել սեփական պարտատոմսերի թողարկումը՝ լրացուցիչ ֆինանսներ ներգրավելու համար։ Դրանք մարվում են պարտատոմսերը թողարկած ընկերությանը պատկանող հիփոթեքային վարկերի տոկոսների վճարմամբ։
Արժեթղթերի շուկայում հիփոթեքը մի շարք պահանջների բավարարող փաստաթուղթ է: Մասնավորապես, այն պետք է լինի բառացի, այսինքն՝ որոշակի մանրամասներ պետք է լինեն թղթի վրա։ Դրանցից ոչ բոլորի առկայությունը ավտոմատ կերպով կզրկվի դրա արժեքից:
Օրենքով սահմանված կետերից և տվյալներից բացի, հիփոթեքը կարող է պարունակել գրավառուի և գրավատուի կողմից նշանակված տեղեկություններ: Օրինակ՝ դրանք կարող են լինել վարկառուի նկատմամբ կիրառվող որոշակի պատժամիջոցներ՝ հաջորդ վճարումը ուշացնելու դեպքում կամ որոշ լրացուցիչ հնարավորություններ, որոնք ենթադրում են գրավադրված գույքի պահպանում։ Բանկն իրավունք ունի ինքնուրույն, առանց պարտապանի մասնակցության սահմանել այս լրացուցիչ պայմանները։
Հիփոթեքի փոխանցում և դրա իրավական հետևանքները
Հիփոթեքի փոխանցումը իրավական իմաստով բաժանվում է երկու փուլի՝.
- հաստատման կազմում հօգուտ հովանավորողի (ցանկացած երրորդ կողմի);
- բնօրինակի իրական փոխանցում։
Էնդորատորը (ապահովումը փոխանցողը) պարտավոր է պարտապանին գրավոր ծանուցել հիփոթեքի փոխանցման փաստի մասին։ Փաստաթուղթը ստանալուց հետո ինդոստրատորը դառնում է հիփոթեքային և հիմնական պայմանագրերով հիփոթեքային գրավառուի բոլոր իրավունքների սեփականատերը: Հանդիսավորն իր առջև պատասխանատու է փոխանցված արժեթղթում պարունակվող տեղեկատվության հավաստիության աստիճանի համար: Բացի այդ, հիփոթեքի փոխանցումը նշանակում է հաստատողի կողմից պայմանագրով պարտապանի բոլոր պարտավորությունների բարեխղճորեն կատարման հաստատում: հետոթղթի փոխանցման դեպքում գրավատուն հրաժարվում է ամբողջ պատասխանատվությունից անդորստատուին պարտապանի կողմից որևէ պարտավորություն չկատարելու համար:
Սակայն Հիփոթեքի մասին օրենքում կա մի կետ, որը նախատեսում է պատասխանատվության պայմանների սահմանում: Այսպիսով, հիփոթեքի գնորդը մեծացնում է իր հարմարավետությունն ու իր ներդրման անվտանգությունը։
Վերաֆինանսավորում հիփոթեքով
Հիփոթեքի մասին օրենքը նախատեսում է հիփոթեքով վերաֆինանսավորման մի քանի եղանակներ.
- հիփոթեքային վաճառք;
- նրա գրավը;
- Սույն փաստաթղթի վաճառք՝ դրա հետգնման պարտադիր պայմանով;
- Հիփոթեքով ապահովված արժեթղթերի թողարկում.
Այս հարցում շատ կարևոր նրբերանգ է այն, որ դուք կարող եք վերաֆինանսավորել հիփոթեքը միայն այնքան ժամանակ, մինչև պարտապանը կատարի վարկի հետ կապված բոլոր պարտավորությունները:
Հիփոթեքով ապահովված արժեթղթերի առավելություններն ու թերությունները
Հիփոթեքային պարտատոմսերի և վկայագրերի թողարկման առավելություններն են՝
- ֆինանսական ռեսուրսների հիփոթեքային շուկայի կողմից հիփոթեքային վարկավորման մասշտաբների ընդլայնման անդորրագիր;
- Ներդրողները ստանում են արժեթղթեր բարձր եկամտաբերությամբ և երաշխիքներով:
Սեփականատիրոջ համար հիփոթեքային պարտատոմսերի և վկայագրերի թերությունը պարտապանի կողմից ժամկետից շուտ մարելու հնարավորությունն է։ Հավաստագրի անվանական արժեքը վերադարձնելու ռիսկը մեծ է, ինչի արդյունքում հիփոթեքով ապահովված արժեթղթի սեփականատերը կզրկվի տոկոսների տեսքով երկարաժամկետ շահույթից։
Խորհուրդ ենք տալիս:
Գրանցված նամակ՝ որպես նամակագրությունը փոխանցելու հուսալի միջոց
Ժամանակակից մարդն ավելի ու ավելի քիչ հավանական է, որ գրում է «իրական» նամակներ, ոչ թե էլեկտրոնային նամակներ: Բայց գրեթե բոլորը պետք է օգտվեն փոստային ծառայություններից։ Օրինակ՝ գրանցված նամակները շատ տարածված են, քանի որ դրանց միջոցով կարելի է արժեքավոր փաստաթղթեր ուղարկել հասցեատիրոջը։
Ոչ բաժնային արժեթղթեր. օրինակներ. Մուրհակ՝ չթողարկվող արժեթուղթ
Ոչ բաժնային արժեթղթերը ֆինանսական գործիքներ են, որոնք հիմնականում թողարկվում են առանձին կամ սերիական: Դրանք ներառում են օրինագծեր, չեկեր, բեռնագրեր, խնայողական և ավանդային վկայագրեր, հիփոթեքային վարկեր: Դրանց թողարկումը և շրջանառությունը հիմնականում կարգավորվում են ոչ թե «ՌԶԲ-ի մասին» օրենքով, այլ օրինագծերի տեսակների, Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքով և Ռուսաստանի Դաշնության Կենտրոնական բանկի կարգավորող փաստաթղթերով:
Քաղվածք բաժնետերերի ռեեստրից՝ արժեթուղթ, թե՞ տեղեկատվական փաստաթուղթ
Քաղվածք բաժնետերերի ռեեստրից, ինչի՞ համար է դա անհրաժեշտ։ Ո՞ր դեպքերում կարող է պահանջվել քաղվածք, և ով, բացի սեփականատիրոջից, կարող է ստանալ հարցման պատասխանը: Հայտարարության ձևը և կառուցվածքը
Սպառողական վարկ. մարում ժամկետից շուտ, թե պայմանագրով
Վարկավորման շրջանակը լայն է և տարողունակ. Որոշ բանկային պրոդուկտներ լավ գովազդվում և տարածված են հաճախորդների կողմից, իսկ մյուսները քչերին են հայտնի
Ապահովագրված դեպքը պայմանագրով նախատեսված իրադարձություն է, որը տեղի է ունեցել
Մեր երկրում կան բազմաթիվ ապահովագրական ընկերություններ, որոնք մատուցում են իրենց ծառայությունները։ Ապահովագրված դեպքը այն դեպքն է, որը տեղի է ունեցել կնքված պայմանագրի շրջանակներում, որը երաշխավորում է ապահովագրվածին վճարումը
