2024 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 10:30
Այսօր հասարակ քաղաքացու բարեկեցության հիմնական ցուցանիշներից մեկը անշարժ գույքի առկայությունն է։ Եվ այս ամենը պայմանավորված է նրանով, որ բնակարանների գները բարձրացել են և չեն կանգնում ձեռք բերված մակարդակի վրա: Զարմանալի ոչինչ չկա նրանում, որ շատերն առավելագույն պատասխանատվությամբ են մոտենում բնակարանի ընտրությանը. ի վերջո, շատերի համար սա կյանքում գրեթե հիմնական գնումն է, որը հնարավոր է չկրկնվի:
Երբ ապագա գնորդները պետք է առերեսվեն առաջնային և երկրորդական բնակարանային հասկացությունների հետ, այդ ժամանակ սկսվում են կասկածներն ու վեճերը: Ոմանց համար նորակառույց շենքն ավելի շահավետ է թվում շուկայական ցածր գնի պատճառով, և դա զուրկ չէ այլ առավելություններից։ Բայց դա չի նշանակում, որ առաջնային շուկան կարելի է իդեալական համարել, իսկ բնակարանը, որին պատկանում էր, վերածվել է թերությունների։ Եկեք պարզենք, թե ինչ է իրենից ներկայացնում երկրորդական բնակարանը, որոնք են դրա դրական և բացասական կողմերը:
Վերավաճառողներ - ի՞նչ է դա:
Նախ, եկեք հասկանանք հենց հայեցակարգը: Շատերի համար բնակարանների երկրորդային շուկան կարող է ներկայացված լինել միայն հին ֆոնդային բնակարաններով: Այսինքն՝ որեւէ նոր դասավորության եւ ժամանակակից կենսապայմանների մասին խոսք չի լինիչի կարող. Բացի այդ, կան հին վերելակներ, հաշվիչներ, լարեր և խողովակներ։ Իսկ հարևանները շատ բան են թողնում, մինչդեռ կասկածելի անձնավորությունները նոր շենքերում չեն հաստատվում։
Անկասկած, այս հայտարարություններում կա որոշակի ճշմարտություն։ Բայց նույնիսկ երկրորդական շուկայում բնակարանները տարբեր են։ Երկրորդական բնակարան - սա նշանակում է, որ գույքին արդեն տրվել է սեփականության իրավունք: Այսինքն՝ հիմնական տարբերությունը, որն առանձնացնում է առաջնային շուկան երկրորդային շուկայից, միասնական պետական գրանցամատյանում գույքի հանձնման մասին գրառման առկայությունն է։։
Օգտագործված բնակարանը միշտ հնու՞մ է:
Ինչո՞ւ չպետք է ենթադրենք, որ երկրորդական բնակարանը անպայմանորեն հին, մաշված տուն է: Որովհետև նորակառույց շենքում բնակարանը կարող է լինել նաև օգտագործված՝ որևէ մեկը տեղափոխության կամ այլ հանգամանքների բերումով նորակառույց տանը ամբողջովին նոր բնակարան չի վաճառում։ Բացի այդ, եթե նոր տան շահագործման հանձնելուց հետո ոչ բոլոր բնակարաններն են վաճառվում, կառուցապատողն իր համար գրանցում է գույքը, և չբնակեցված բնակարաններն ինքնաբերաբար դառնում են երկրորդական:
Ինչպիսի՞ն են բնակարանները երկրորդային շուկայում
Սեսսարի բնակարանները տարբեր կատեգորիաների և բնութագրերի բնակարանների հարուստ ընտրանի են: Անշարժ գույքի մասնագետներն այս շուկայում առանձնացնում են անշարժ գույքի մի քանի տեսակներ՝ դասակարգված ըստ ֆիզիկական բնութագրերի և արժեքի մակարդակի՝
- Ցածր կարգի բնակարաններ - բնակարաններ հին շինարարության տներում, 2-3 հարկ բարձրությամբ։ Նման տարածքներում հաճախ չկանՀիմնական կոմունիկացիաները կոյուղի են և ջրամատակարարում։ Տները հաճախ ջեռուցվում են վառարանների միջոցով։
- Ստանդարտ տարածքներ - սովորական միջնակարգ բնակարաններ, մեկ կամ երկու սենյականոց բնակարաններ տիպիկ շենքերում՝ 5-16 հարկ բարձրությամբ։
- Սուպերիոր բնակարաններ - տեղավորում ժամանակակից և տիպիկ տներում, որոնք բնութագրվում են հարմարավետության բարձրացմամբ: Բնութագրվում է կոմունալ սենյակների առկայությամբ, ինչպիսիք են մառանները և հանդերձարանները, ինչպես նաև ավելի շատ լոգարաններ, քան սովորական տարածքներում:
- Շքեղ կացարաններ՝ Ա դասի անշարժ գույք, որի առանձնահատկությունն է ազնվացված տան տարածքի, ավտոկայանատեղի, դռնապանների և պահակների առկայությունը։ Շքեղ տներում, որպես կանոն, ոչ ավելի, քան 30 բնակարան։
Գների վրա ազդող այլ գործոններ
Պետք է նկատի ունենալ, որ բնակարանի գինը կարող է տատանվել՝ կախված տան գտնվելու վայրից և բնակելի տարածքում զարգացած ենթակառուցվածքների առկայությունից: Այսպիսով, բարելավված տիպի մեկ սենյականոց հարմարավետ և բարեկարգ բնակարանը, որը գտնվում է քաղաքի ծայրամասում, կարող է արժենալ շատ ավելի քիչ, քան կենտրոնում գտնվող հին հատակագծով տան համեստ մեկ սենյականոց բնակարանը: Գների վրա ազդում է նաև տարածքի ֆիզիկական վիճակը և դրանց տարածքը:
Որո՞նք են երկրորդային շուկայում բնակարանի թերությունները
Չնայած երկրորդական բնակարանը պարտադիր չէ, որ «երկրորդ կարգի» բնակարան լինի, սակայն նման անշարժ գույքը զերծ չէ որոշ թերություններից: Մենք հաշվի չենք առնի իսկապես հին տներում կապի հետ կապված խնդիրները։ Որպես օրինակ, դիտարկեք հարմարավետ բնակարան նոր ձևավորված տանը: Նույնիսկ այստեղնոր սեփականատերերը կարող են ակնկալել որոգայթներ.
- Բնակարանի անմաքուր «իրավական պատմություն». Վաղուց հայտնի են պատմություններ անշարժ գույքի սեփականատերերի մասին, ովքեր ծառայում են ոչ այնքան հեռավոր վայրերում կամ հոգեբուժական կլինիկայում: Այս տեսանկյունից երկրորդ տները նման են խոզի խոզի:
- Կոմունալ կամ այլ վճարումների չվճարված պարտքեր, հարկադիր կատարողների կողմից բնակարանի կալանք՝ պարտքերը չվճարելու համար։
- Բնակարանի համար սխալ կազմված փաստաթղթեր. Եթե նման փաստ պարզվի նոր սեփականատերերի կողմից գնումից հետո, առուվաճառքի պայմանագիրն անվավեր է ճանաչվում և գործարքը չեղյալ է հայտարարվում։
- Անբարենպաստ հարեւաններ. Ոմանց համար այս խնդիրը կարող է աննշան թվալ: Սակայն, ինչպես ցույց են տալիս բնակչության շրջանում հարցումները, աղմկոտ և սկանդալային հարևանները հաճախ որոշ քաղաքացիների դրդում են փոխել իրենց բնակության վայրը։
- Գին. Ուզես, թե չուզես, էժան երկրորդական բնակարան կարող է լինել միայն Ստալինում կամ Խրուշչովում՝ հին ու ժանգոտ խողովակներով: Այլ դեպքերում նորակառույցներում երկրորդային շուկայում բնակարանի արժեքը զգալիորեն գերազանցում է չգործարկված բնակարանների արժեքը։
- Եվս ոչ ամենահաճելի փոքրիկ բանը, որը թույլ չի տալիս գումար խնայել բնակարան գնելիս. այսօր գրեթե անհնար է երկրորդական բնակարան գնել առանց միջնորդի: Տնատերերը գերադասում են դիմել մասնագետներին՝ իրենց գույքն արագ վաճառելու համար։ Եվ ծախսերին ավելացնում են իրենց միջնորդավճարը. ի վերջո, ինչ-որ մեկը պետք է վճարի անշարժ գույքի գործակալների աշխատանքի համար:
Բնակարանային երկրորդային շուկայի առավելությունները
Չնայած մի շարք թերություններին, անշարժ գույքի մասնագետները ակտիվորեն պաշտպանում են երկրորդային շուկան։ Դրա համար բավականին տրամաբանական պատճառներ կան.
- Շուկայում շատ առաջարկներ կան: Սա թույլ է տալիս գնորդին ընտրել բնակարանի տարածքը, կատեգորիան և տեսակը, որը կհամապատասխանի իր պահանջներին:
- Հիփոթեքային վարկերը երկրորդական բնակարանների համար տրամադրվում են ավելի պատրաստակամորեն և ավելի ցածր դրույքաչափերով: Դա պայմանավորված է բանկի համար անշարժ գույքի գործարք կնքելիս ավելի ցածր ռիսկերով:
- Բնակարանը «գնիր և ապրիր» ռեժիմում է։ Ի տարբերություն նորակառույցի, երբ տունը պատրաստ չէ, ըստ փաստաթղթերի, բնակարանը դեռ գոյություն չունի, և շահագործման հանձնելուց հետո ամենից հաճախ պահանջվում են հարդարման երկարատև աշխատանքներ։
|
Ինչպե՞ս են բանկերը վերաբերվում երկրորդային շուկային:
Ինչպես արդեն նշվել է, երկրորդային բնակարանների համար հիփոթեքային վարկերը տրամադրվում են վարկային կազմակերպությունների կողմից շատ ավելի հաճախ, քան նորակառույցների համար: Դա պայմանավորված է մի քանի պատճառներով. Նախ, նոր բնակարանների շուկան թարմացվում է դանդաղ տեմպերով, մինչդեռ երկրորդային շուկան առաջարկում է գների տարբեր կատեգորիաների հարուստ ընտրանի:
Երկրորդ, բնակարանը, որը գոյություն ունի միայն նախագծում, ինչպես նորակառույցների դեպքում, որոշակի ռիսկ է ներկայացնում բանկի համար: Վարկային կազմակերպությունները զգուշորեն ընտրում են ծրագրավորողներին համագործակցության համար, բայց ոչ ոք զերծ չէ անկանխատեսելի հանգամանքներից:
պահանջներբանկերը դեպի երկրորդային շուկա
Բայց վարկային կազմակերպությունները իրենց պահանջներն են ներկայացնում սեփականության իրավունքով պատկանող բնակարանի նկատմամբ։ Ի վերջո, անշարժ գույքը դառնում է բանկային գրավ ամբողջ վարկի ժամկետի համար։ Այն դեպքում, երբ վարկառուն դառնում է ֆինանսական անվճարունակ, բանկը պարտավոր է վաճառել գրավը՝ վնասներ չկրելու համար։ Հետևաբար, բնակարանը պետք է համապատասխանի որոշակի ֆիզիկական բնութագրերին, որպեսզի ոչինչ չխանգարի դրա հետագա վերավաճառքին։
- Տունը, որտեղ վարկառուն նախատեսում է բնակարան գնել, պետք է կառուցվի ոչ շուտ, քան 1957 թ.:
- Պարտադիր պայման է բոլոր ժամանակակից կոմունիկացիաների առկայությունը։ Բանկը գրավ չի վերցնի այն տունը, որը չունի տաք և սառը ջրամատակարարում, ջեռուցում և կոյուղի։
- Մինչ հիփոթեքն ամբողջությամբ վճարվի, տունը, որտեղ գտնվում է բնակարանը, չպետք է ֆիզիկապես մաշված լինի 70%-ից ավելի։
Իսկ ի՞նչ կասեք բնակարանների օրինական մաքրության մասին:
Բանկերը նաև պահանջներ են դնում բնակարանի իրավական պատմության նկատմամբ՝ որևէ ծանրաբեռնվածություն չի թույլատրվում։ Չի թույլատրվում գրանցել երրորդ անձանց տարածքներում, ինչպես նաև այլ վարկային կազմակերպությունների հետ ձերբակալությունների կամ գրավի պայմանագրերի առկայությունը: Բացի այդ, բանկը կպահանջի բոլոր տիտղոսային փաստաթղթերը և կստուգի դրանք սխալների և անճշտությունների համար: Սա ձեռնտու է նաև ապագա տերերին՝ նրանք կստանան լավ փորձարկված բնակարան, որում ժամանակի ընթացքում տհաճ պահեր չեն գտնվի։
