Շենքերի և շինությունների գնահատում. փաստաթղթեր, կանոններ և մեթոդներ

2024 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 10:30

Շենքերի և շինությունների գնահատումը կարող է իրականացվել բազմաթիվ պատճառներով: Ամենից հաճախ դա վերաբերում է գույքահարկի վճարմանը, որի չափը կախված է օբյեկտի կադաստրային արժեքից։ Այս ցուցանիշը վերանայելու և որպես հարկային վճարումներ ավելի փոքր գումար ստանալու համար սեփականատերերը պատվիրում են մասնագիտացված կազմակերպությունից գույքի անկախ գնահատում: Հոդվածում կներկայացվի ընթացակարգի համար անհրաժեշտ փաստաթղթերի ցանկը, ինչպես նաև այն կանոններն ու մեթոդները, որոնցով իրականացվում է այս գործողությունը:

Ինչու՞ է դա քեզ պետք:

Օբյեկտի կադաստրային արժեքի վերանայման պատճառից բացի, կան մի շարք այլ հանգամանքներ, որոնք պահանջում են շենքերի և շինությունների վիճակի գնահատում.

• Նախավաճառքի նախապատրաստում` որոշակի ամսաթվի շուկայական արժեքի նույնականացմամբ: Ընթացակարգը անհրաժեշտ է ցանկացած տեսակի գործարք (առք և վաճառք, փոխանակում, վարձակալություն, բաժնետոմսերի գրանցում և այլն) կատարելու համար։
• Դատարանի որոշմամբ կամ գործը դատարանում քննարկելու համար։
• Գույքին պատճառված վնասը հաշվարկելու համար:
• Վարկ կամ հիփոթեք ստանալու նպատակով։
• Հանունօբյեկտի ավելացում կազմակերպության կանոնադրական կապիտալում։

Ո՞ւմ վստահել անկախ գնահատական

Փորձագետները խորհուրդ են տալիս համապատասխան ընկերություն ընտրելիս հետևել հետևյալ կանոններին.

• Հարց տվեք որոնման համակարգում, օրինակ՝ Yandex-ում՝ նշելով ձեր տարածաշրջանը: Սա շատ ավելի արդյունավետ կլինի, քան տպագիր մամուլում գովազդ փնտրելը կամ ընկերներից ու հարազատներից հարցազրույցներ անելը:
• Ուսումնասիրեք մի քանի ընկերությունների գովազդները։ Որքան շատ տեղեկատվություն լինի ինտերնետում, այնքան ավելի հուսալի կլինի ընկերությունը, բայց ավելի թանկ կլինեն նրա ծառայությունները:
• Դուք պետք է գտնեք ընտրված ընկերության կայքը և ուսումնասիրեք այն դիզայնի մակարդակի, բովանդակության, կոնտակտային էջում ներկայության և ձեր հարցի վերաբերյալ տեղեկատվության առումով:
• Անհրաժեշտ է ստուգել թույլտվությունների սկանավորված պատճենների, ընկերության գործունեության օրինականությունը հաստատող վկայականների, ինչպես նաև մասնագիտական պատասխանատվության ապահովագրության վկայագրերի տեղադրումը:
• Խորհուրդ է տրվում ակնարկներ փնտրել ինտերնետում: Իհարկե, եթե դրանք ընդամենը երկու-երեքն են, ապա դա որոշիչ նշանակություն չի ունենա, սակայն հաճախորդների բացասական կարծիքների առկայությունը պետք է զգուշացնի գույքի սեփականատիրոջը:
• Հարմար տարբերակ գտնելով՝ պետք է զանգահարեք ընկերություն, ներկայանաք և խոսեք ձեզ հետաքրքրող թեմայի մասին։ Հստակ և հակիրճ պատասխանները կօգնեն ձեզ ճիշտ ընտրություն կատարել: Անցնելու անկարողությունը, ինքնապատասխանիչ նստելը, մի աշխատակցից մյուսին անցնելը պետք է զգուշացնեն հաճախորդին:

Շենքերի և շինությունների գնահատման փաստաթղթեր

Սովորաբար սեփականատերը ունիմի քանի փաստաթղթեր անշարժ գույքի օբյեկտի համար. Պարզելու համար, թե դրանցից որն է անհրաժեշտ ընթացակարգի համար, դուք պետք է դիմեք ընտրված գնահատող ընկերությանը: Որպես կանոն, ընկերության աշխատակիցն առաջին հանդիպմանը կամ հեռախոսազրույցում կբացատրի, թե ինչ է պետք տրամադրել հաճախորդների սպասարկման մասնագետին: Իրավաբանական անձին պատկանող շենքերի և շինությունների շուկայական արժեքը գնահատելու հիմնական փաստաթղթերն են՝.

• Գույքի սեփականության իրավունքի գրանցման վկայական.
• Օբյեկտի օգտագործման սահմանափակումների վերաբերյալ փաստաթղթեր։
• Հաստատված են շենքի կամ շինության սահմանները՝ ցույց տալով գտնվելու վայրը։
• Գույքագրման քարտ թողարկված ըստ հաշվապահական տվյալների։
• Հղում սկզբնական (փոխարինման) արժեքի և հաշվեգրված մաշվածության գումարի վերաբերյալ:

Օբյեկտի տակ վայրէջք կատարելու իրավունքին վերաբերող փաստաթղթեր.

• Տեխնիկական գույքագրման բյուրոյի կողմից տրված տեխնիկական անձնագիր՝ օբյեկտի գծագրերով։
• BTI-ից փաստաթղթերի բացակայությունը ենթադրում է տեխնիկական բնութագրերի տրամադրում հաշվապահական տվյալների համաձայն:
• Ընկերության հիմնական միջոցների ցանկը, որոնք գտնվում են շենքի ներսում կամ որպես կառույցի մաս, ինչպես նաև դրանց հաշվեկշռային արժեքը:
• Նախագծի փաստաթղթեր՝ բացատրական նշումով։
• Գույքի փաստացի մաշվածության հանձնաժողովի ակտեր.

Պետական գրանցման վկայական

Այս փաստաթուղթը օրինական էր մինչև 2016 թվականի հունիսը և տրված էր բոլորի համարանշարժ գույքի օբյեկտներ. Սեփականատիրոջ, հասցեի, տեխնիկական բնութագրերի փոփոխության դեպքում (օրինակ՝ վերակառուցման պատճառով) կամ երբ անհրաժեշտ ճշգրտումներ են կատարվել Իրավունքների միասնական պետական ռեգիստրում (EGRP), անմիջապես տրվում է նոր վկայական։։

2016 թվականի ամառվանից փաստաթուղթը չի տրվել, և դուք կարող եք հաստատել սեփականության իրավունքը՝ ստանալով քաղվածք USRR-ից, որը վավեր է մեկ ամիս:

Օբյեկտների սահմանափակումներ

Այստեղ տեղեկատվություն է տրվում ծանրաբեռնվածության, վարձակալների, պայմանագրերի, պայմանագրերի և ցանկացած սահմանափակումների առկայության մասին, որոնք անկասկած ազդում են շենքերի և շինությունների գնահատման արդյունքում օբյեկտի վերջնական գնի վրա: Առանձնահատուկ նշանակություն ունեն վարձու ընկերության մասնագետի կողմից օբյեկտի արժեքը որոշելու ընթացակարգի ընթացքում դատարաններում քննվող տարբեր դատավարությունները։

Գտնվելու վայրը

Գույքի հասցեն կարող է հաստատվել սեփականության վկայականով, USRR-ից քաղվածքով, գեոդեզիական հատակագծով, տեխնիկական կամ նախագծային փաստաթղթերով: Գնահատման ծառայություններ մատուցող մասնագետին պետք է տրամադրեք նաև շենքի, կառույցի և հողամասի կադաստրային համարը, որի վրա գտնվում է օբյեկտը:

Հաշվապահական տվյալներ

Ձեռնարկությունում հիմնական միջոցների հաշվառումը միշտ պահպանվում է: PBU 6/01-ի պահանջներին համապատասխան գույքը դրվում է հաշվեկշռում: Ավելին, դրա վրա պարտադիր կերպով սկսվում է գույքագրման քարտ: Այն կարելի է լրացնել ձեռքով, ինչը բնորոշ է փոքր ֆիրմաներին։ Այս դեպքում օբյեկտի վերաբերյալ բոլոր փոփոխությունները նույնպես կանմուտքագրված է ձեռքով: Բայց ձեռնարկությունների մեծ մասն օգտագործում է 1C: Այստեղ օբյեկտի մասին տվյալները մուտքագրվում են ծրագրում, և հաշիվը պահվում է ավտոմատ կերպով։

Շենքի և շինության փոխարինման արժեքը գնահատելու համար աշխատանքն իրականացնող ընկերության մասնագետին տրամադրվում է գույքագրման քարտի պատճենը՝ լրացված ձեռքով և վավերացված լիազորված անձի ստորագրությամբ։

Փաստաթղթեր հողի համար

Անհրաժեշտ է գնահատողին տրամադրել տեղեկատվություն շենքի կամ շինության տակ գտնվող հողամասի վիճակի մասին։ Կադաստրային համարից բացի կա փաստաթղթերի ցանկ, որը ներառում է՝

• կադաստրային անձնագիր կամ պլան;
• սեփականության վկայական (եթե այն տրվել է մինչև 2016 թվականը) կամ մշտական հավերժ օգտագործման իրավունք, իսկ 2016 թվականից՝ քաղվածք USRR-ից.
• պայմանագիր (վարձակալության դեպքում).

Եթե տեղանքում կան ծանրաբեռնվածություններ, ապա դրանք նույնպես պետք է տեղեկացվեն շենքերի և շինությունների գնահատման աշխատանքների իրականացման համար ընկերության հետ պայմանագիր կնքելիս։

Տեխնիկական տվյալների թերթիկ

Նման փաստաթուղթ սովորաբար կազմվում է մինչև օբյեկտի սեփականության իրավունքի գրանցման ընթացակարգը։ Եթե գույքը պատկանում է իրավաբանական անձին, որը հաստատվում է USRR-ի քաղվածքով, և գրանցումից ի վեր տեխնիկական բնութագրերի առումով փոփոխություններ չեն եղել, ապա գնահատողի կողմից միանգամայն հնարավոր է շենքի գրանցման վկայական տրամադրել կամ. ավելի վաղ BTI-ի կողմից պատրաստված կառուցվածքը: Ձեզ հարկավոր չէ նոր փաստաթուղթ պատվիրել: Նույնիսկ այն դեպքում, երբ այն հասանելի չէ սեփականատիրոջ կողմից, կարող եք դիմել մասնագետներինտեխնիկական գույքագրում օբյեկտի գտնվելու վայրում՝ կրկնօրինակ ստանալու համար։ Այս ընթացակարգը մի քանի անգամ ավելի էժան կարժենա, քան սեփականության նոր անձնագիր տրամադրելը:

Եթե առքուվաճառքի պայմանագրով օբյեկտը փոխանցվել է գույքին, իսկ տեխնիկական փաստաթղթերը չեն փոխանցվել նոր սեփականատիրոջը, ապա գնահատողը պետք է կազմի համառոտ նկարագրություն՝ համաձայն հաշվապահական տվյալների և ստորագրի լիազորված ներկայացուցչին. սեփականատիրոջ։

Այլ փաստաթղթեր

Անկասկած, որպեսզի շենքերի և շինությունների արժեքի գնահատման գործընթացն անխափան ընթանա, պետք է վարձու ընկերության մասնագետներին տրամադրեք գույքի վերաբերյալ ողջ տեղեկատվությունը։ Սա վերաբերում է այն դեպքին, երբ պահանջվում է գնահատել շենքը լցոնման հետ մեկտեղ, օրինակ՝ սարքավորումներ, որոնք դժվար է ապամոնտաժել։ Դուք կարող եք լրացուցիչ դիտել ծրագրի փաստաթղթերը: Եթե օբյեկտը մասամբ քանդված է, ապա պետք է տրվեն կոմիսիոն վկայականներ, որոնք հաստատում են գույքի փաստացի մաշվածությունը:

Անհատների համար

Աշխարհիկն ամենից հաճախ կարիք ունի օգտվելու գնահատման ծառայություններից՝ սեփականության իրավունքով պատկանող բնակարանի, տան կամ հողատարածքի շուկայական արժեքը որոշելու համար: Այս դեպքում փաստաթղթերի ցանկը փոքր է և հասնում է երեք կետի՝

• սեփականության փաստաթուղթ;
• կադաստրային անձնագիր (հողամասի համար);
• տեխնիկական անձնագիր (շենքի կամ բնակարանի համար).

Օգտագործված գնահատման մեթոդներ

Գոյություն ունեն երեք մեթոդ, որոնց միջոցով մասնագետը կարող է որոշել արժեքը.

• Անալոգային, որն օգտագործելիսհամեմատեք վաճառված գույքի վերջին գները. Այս մեթոդը հարմար է տնային գնահատման համար: Գնահատողը ուսումնասիրում է ընթացիկ տարվա առուվաճառքը՝ գործակիցների միջոցով վաճառված գույքը ամփոփելով տվյալ պահին գնահատվողին։ Այսպիսով, սկզբում նա գտնում է տեղեկատվություն վաճառված բնակարանների վերաբերյալ և ճշգրտում դրանց գինը՝ հաշվի առնելով գնահատված անալոգի առկա բնութագրերը: Այնուհետև այն համեմատում է մի քանի նմանատիպ հատկություններ նույն հատվածում և թողարկում միջին գինը:
• թանկ, որը հաշվի է առնում շենքի կամ շինության կառուցման բոլոր ծախսերը։ Ամենից հաճախ դա վերաբերում է փոքր տարածքներով նորակառույց բնակարաններին: Սա վերաբերում է այն միջոցների քանակին, որոնք կպահանջվեն ներկա ժամանակներում նույն օբյեկտը վերստեղծելու համար նույն որակի տեղադրման նյութերից և նույնիսկ նմանատիպ ճարտարապետական լուծումներով:

Շահավետ, որում շուկայական արժեքը կարելի է ճշտությամբ որոշել՝ հաշվի առնելով ներդրման դեպքում եկամտաբերությունը։ Այս մեթոդը լավ է կոմերցիոն տարածքի գինը որոշելու համար: Նախ, սահմանեք այն ժամանակահատվածը, որի համար կհաշվարկվի շահութաբերությունը: Երկրորդ՝ գնահատվում է ակնկալվող եկամտի չափը։ Երրորդ, հաշվարկվում է շահույթը, որը սեփականատերը կստանա բիլինգային ժամանակաշրջանից հետո: Չորրորդ՝ հաշվարկվում է տեսանելի ապագայում բոլոր եկամուտների գումարը։

Գույքի ամորտիզացիա

Անշարժ գույքի բոլոր օբյեկտները ենթակա են հնացման. Հաշվապահական հաշվառման մեջ այս հասկացությունը սահմանվում է որպես ամորտիզացիա, որի տոկոսը կարելի է գնահատել հաշվեգրված մաշվածության հիման վրա: ՄեթոդներՇենքերի և շինությունների ֆիզիկական քայքայման գնահատականներն օգտագործվում են նաև գույքի շուկայական արժեքը որոշելու մեջ ներգրավված ընկերությունների կողմից: Ներկայումս նախապատվությունը տրվում է այն հաշվարկին, որում որոշվում է յուրաքանչյուր կառուցվածքային տարրի մաշվածությունը, այնուհետև ամփոփվում են բոլոր ցուցանիշները։ Այս մեթոդով անպայման հաշվի է առնվում անշարժ գույքի օբյեկտի փոխարինման արժեքը։

Ինչպես են աշխատում մասնագետները

Կան մի շարք կանոններ, որոնք պահպանվում են շենքերի և շինությունների գնահատման պայմանագիր կնքելիս.

• Հաճախորդի կողմից առաջարկվող օբյեկտի վերլուծություն արժեքը որոշելու համար:
• Սերվիտությունների, ծանրաբեռնվածության, հիփոթեքի նույնականացում.
• Սեփականության տեսակի հստակ սահմանում` հաշվարկման մեթոդների առկայության ստուգմամբ:
• Գտեք սահմանափակումներ, որոնք կարող են խանգարել աշխատանքին:
• Հաճախորդի կողմից տրամադրված տեղեկատվության վերլուծություն՝ տեղեկատվության բավարարության որոշմամբ։

Իր աշխատանքում գնահատողը հավատարիմ է հետևյալ սկզբունքներին.

• Անկախություն ներգրավված մարդկանցից և հանգամանքներից:
• Գնահատման օբյեկտիվություն.
• Կապալառուի և հաճախորդի միջև շահերի բախում չկա:
• Աշխատանքային պայմանագրի պարտադիր կնքում.
• Հստակ համաձայնությունների հաստատում հարցման ժամանակի և առարկայի վերաբերյալ:

Այսպիսով, գույքը գնահատելիս հաճախորդը կապալառուին պետք է տրամադրի օգտագործման համար անհրաժեշտ բոլոր փաստաթղթերը: Սրանից կախված կլինի անշարժ գույքի շուկայական արժեքը որոշելու ժամկետը։ Նաև հետևում էԳնահատող ընկերության ներկայացուցչին տրամադրել օբյեկտ մուտք գործելու հնարավորություն, ինչը պարտադիր պայման է կնքված աշխատանքային պայմանագրով կապալառուի պարտավորությունների կատարման համար: