Ինչպես վաճառել բնակարան ինքնուրույն և գործակալության միջոցով. քայլ առ քայլ հրահանգներ

2024 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 10:30

Բնակարանի վաճառքը համարվում է բարդ և կոնկրետ գործընթաց։ Դա կարող է իրականացվել ինքնուրույն կամ ռիելթորների ներգրավմամբ։ Շատերը չեն ցանկանում իրենց ժամանակը ծախսել գնորդներ փնտրելու, անշարժ գույք ցուցադրելու և գործարք կնքելու վրա, ուստի օգտվում են պրոֆեսիոնալ միջնորդի վճարովի ծառայություններից։ Բայց հաճախ անհրաժեշտ է օբյեկտը վաճառել ավելի բարձր գնով, ինչը պահանջում է գնորդների հետ ինքնուրույն շփվել: Հետևաբար, դուք պետք է հասկանաք, թե ինչպես ճիշտ վաճառել բնակարանը երկու դեպքում էլ։

Ինքնավաճառ

Եթե ունեք ժամանակ և ցանկություն բոլոր գործընթացները ինքներդ անելու, ապա կարևոր է հասկանալ այս ընթացակարգի ճիշտ քայլերը։

Ստանդարտ կերպով գործընթացը բաժանված է փուլերի.

• Վաճառվող բնակարանի փաստաթղթերի պատրաստում;
• վերազարդում;
• կահույքի և իրերի հեռացում անշարժ գույքից;
• գնորդների որոնում և բնակարանների ցուցադրում;
• նախնական համաձայնագրի կնքում;
• ավանդի փոխանցման մշակում;
• ստորագրումհիմնական պայմանագիրը, որը պարտադիր չէ գրանցել Rosreestr-ում;
• բնակարանի բանալիների հանձնում և փոխանցման ակտի կազմում;
• բնակարանի մնացած գումարի ստացում;
• հարկ վճարել, եթե բնակարանը պատկանում է վաճառողին երեք կամ հինգ տարուց պակաս:

Յուրաքանչյուր փուլ ունի իր նրբությունները, և եթե դուք իսկապես պետք է որոշեք, թե ինչպես արագ վաճառել բնակարանը, ապա խորհուրդ է տրվում սահմանել մի փոքր ավելի ցածր գին, քան նմանատիպ գույքի միջին արժեքը շուկայում:

Նախնական քայլեր

Քանի որ չի նախատեսվում կապ հաստատել ռիելթորի հետ, բոլոր գործողությունները կատարվում են անկախ օբյեկտի սեփականատիրոջ կողմից։ Գործողությունները նախապես իրականացված են՝

• Պատրաստվում է անմիջական անշարժ գույք, որի համար այն պետք է ազատվի կահույքից և ամեն ինչից;
• անհրաժեշտության դեպքում փոքր կոսմետիկ վերանորոգում;
• բնակելի տարածքում գրանցված բոլոր քաղաքացիները դուրս են գրվել;
• ցանկալի է, որ սեփականատերն ինքը ստուգի, որպեսզի պոտենցիալ գնորդները վստահ լինեն գործարքի օրինական մաքրության մեջ։

Բնակարանը վաճառքի պատրաստ լինելուն պես սկսվում է փաստաթղթերի պատրաստումը։

Ի՞նչ փաստաթղթեր են ինձ անհրաժեշտ։

Եթե վաճառողն ունի անշարժ գույքի համար անհրաժեշտ բոլոր փաստաթղթերը, դա դրականորեն կազդի օբյեկտի վաճառքի արդյունավետության վրա: Ինչպե՞ս օրինական կերպով վաճառել բնակարանը: Դա անելու համար վաճառողը պետք է ունենա փաստաթղթեր՝

• գրանցման վկայական;
• քաղվածք USRN-ից;
• քաղվածք տան գրքից,պարունակող տեղեկություններ բոլոր սեփականատերերի և գրանցված անձանց մասին;
• քաղվածք անձնական հաշվից, որը ցույց է տալիս բնակարանային և կոմունալ ծառայությունների դիմաց պարտքերի բացակայությունը;
• եթե սեփականատերերի մեջ կա անչափահաս երեխա, ապա դուք պետք է ստանաք վաճառքի համաձայնությունը խնամակալության մարմիններից;
• բոլոր համասեփականատերերի անձնագրեր;
• տեխնիկական անձնագիր և բնակարանի տեխնիկական պլան, և այս փաստաթղթերի օգնությամբ պոտենցիալ գնորդները կկարողանան հասկանալ, թե արդյոք գույքում ապօրինի վերակառուցում է իրականացվել;
• վկայական Դաշնային հարկային ծառայությունից, որը հաստատում է, որ գույքահարկի պարտքեր չկան;
• եթե վաճառողը պաշտոնապես ամուսնացած է, ապա նրա ամուսինը կազմում է գործընթացի նոտարական համաձայնություն:

Անհրաժեշտության դեպքում պոտենցիալ գնորդները կարող են պահանջել լրացուցիչ փաստաթղթեր:

Որքա՞ն է արժեքը:

Քաղաքացիներն իրենք կարող են որոշել գինը՝ կենտրոնանալով տարբեր գործոնների վրա։ Օրինակ՝ հաշվի են առնվում տան կառուցման տարին, ինժեներական հաղորդակցության վիճակը, օբյեկտի գտնվելու վայրը, առկա ենթակառուցվածքը, հեռավորությունը խանութներից և կանգառներից, ինչպես նաև հարկերի քանակը և այլ գործոններ։

Լավագույն գին սահմանելու համար խորհուրդ է տրվում դիտարկել նմանատիպ օբյեկտների միջին գները:

Ինչպե՞ս արագ վաճառել բնակարանը. Դա անելու համար նպատակահարմար է մի փոքր նվազեցնել ծախսերը: Նաև արագության վրա ազդում է վաճառվող գովազդի ճիշտությունը։

Որոնեք պոտենցիալ գնորդներ

Դրա համար օպտիմալ է գովազդ տեղադրել թերթերում կամ մասնագիտացված կայքերումՀամացանց. Ինչպե՞ս վաճառել բնակարան ինքներդ: Դրա համար հաշվի են առնվում առաջարկությունները՝

• գովազդը պետք է լինի հետաքրքիր և գրավիչ;
• դուք պետք է անմիջապես նշեք անշարժ գույքի գինը և բոլոր առավելությունները;
• թույլատրվում է գովազդ տեղադրել ոչ միայն անվճար ռեսուրսների, այլ նույնիսկ քաղաքի գովազդային վահանակների վրա, եթե անհրաժեշտ է արագ գործարք կնքել։

Անշարժ գույքը ցուցադրելիս պետք է խոսել դրա բոլոր դրական հատկանիշների մասին։ Որոշ թերություններ կարելի է վերածել առավելությունների, օրինակ՝ եթե կա առաջին հարկ, ապա այն հարմար կլինի տարեցների կամ փոքր երեխաներ ունեցող ընտանիքների համար։

Գործարքի կանոններ

Գնորդ գտնելուն պես անհրաժեշտ է պարզել, թե ինչպես ճիշտ վաճառել բնակարանը իրավական տեսանկյունից։ Խորհուրդ է տրվում օգտվել իրավաբանի օգնությունից, սակայն արդի գիտելիքների առկայության դեպքում գործընթացն իրականացվում է ինքնուրույն։ Ինչպե՞ս վաճառել բնակարան. Քայլ առ քայլ հրահանգը բաղկացած է մի քանի քայլերից՝

1. Նախնական պայմանագրի կազմում. Այն ցույց է տալիս գործարք կատարելու երկու մասնակիցների մտադրությունները: Թվարկված են կարևոր կետեր՝ պայմանագրի առարկան, դրա գինը, հաշվարկման կարգը, անշարժ գույքի փոխանցման ժամկետները և հիմնական պայմանագրի կնքումը։
2. Ներածություն երաշխիքային ավանդի գնորդների կողմից: Այն հանդես է գալիս որպես երաշխիք, որ մարդիկ չեն հրաժարվի գնումից։ Եթե մերժում է ստացվել, ապա միջոցները չեն վերադարձվում վաճառողի կողմից: Երաշխիքային ավանդի փոխարեն կարող է կնքվել ավանդի մասին պայմանագիր։
3. Բնակարանի համար վճարումների իրականացում. Ինչպե՞ս վաճառել բնակարան առանց միջնորդների և չենթարկվել խաբեբաներին. Դա անելու համար կարևոր է ուշադիր հետևել բոլոր քայլերին, և հատկապես մեծ ուշադրություն է դարձվում բնակարանի համար վճարումներ կատարելու կանոններին: Դրա համար նպատակահարմար է օգտագործել բանկային բջիջները: Դրա համար գնորդը պետք է բանկում պահոց վարձակալի գործարքը գրանցելու համար անհրաժեշտ ժամանակահատվածի համար: Դրանում անհրաժեշտ չափով միջոցները տեղադրվում են գնորդի կողմից՝ վաճառողի և բանկի աշխատակցի ներկայությամբ։ Դրամական միջոցներով փաթեթը կնքվում և կնքվում է ներկա գտնվող բոլոր անձանց ստորագրություններով: Գնորդի կողմից սեփականության իրավունքը գրանցելուց հետո վաճառողը կկարողանա հավաքել գումարը։
4. Հիմնական պայմանագրի կնքում. Պատրաստված է 3 օրինակ, քանի որ մեկը մնում է վաճառողի մոտ, մյուսը ուղարկվում է գնորդին, իսկ երրորդը պահանջում է նոտարը։ Պայմանագիրը Rosreestr-ի հետ գրանցելու կարիք չկա, սակայն խորհուրդ է տրվում այն կազմել նոտարի մոտ:
5. Գնորդն իր համար գրանցում է օբյեկտը Rosreestr-ում կամ MFC-ում:
6. Վաճառողը բնակարանը և դրա բանալիները փոխանցում է նոր սեփականատիրոջը, և դրա համար ցանկալի է ձևավորել փոխանցման ակտ։
7. Վաճառողը կարող է գանձել բնակարանի մնացած գումարը բանկից կամ նախապես համաձայնեցված այլ եղանակով:

Հասկանալով, թե ինչպես կարելի է բնակարան վաճառել առանց միջնորդների՝ հնարավոր կլինի ճիշտ կատարել բոլոր գործողությունները և զգալի միջոցներ չվճարել ռիելթորների ծառայությունների համար։

Տիպիկ սխալներ

Եթե մարդն ինքնուրույն է վաճառում, հաճախ տեղի են ունենում բնորոշ սխալներ: Ինչպեսվաճառել բնակարան? Դա անելու համար խորհուրդ է տրվում հաշվի առնել որոշ սխալներ, որոնք թույլ են տալիս շատ վաճառողներ՝

• անշարժ գույքի գնի սխալ որոշում, որը կարող է հանգեցնել գործընթացի ուշացման կամ վաճառողի կողմից արտոնություններ չստանալու.
• նախավաճառքի գրագետ պատրաստության բացակայություն;
• չպատրաստում բոլոր անհրաժեշտ փաստաթղթերը:

Եթե դուք չեք օգտվում ռիելթորի ծառայություններից, դուք պետք է պատրաստվեք բարդ և երկարատև ընթացակարգի:

Վաճառք միջնորդների միջոցով

Եթե չեք ցանկանում ինքներդ զբաղվել վաճառքի գործընթացով, կարող եք օգտվել ռիելթորների ծառայություններից։ Միջնորդների օգտագործման առավելությունները ներառում են՝

• մասնագետներն իրենք են պատրաստում բոլոր փաստաթղթերը, այնպես որ նրանք կարող են միայն խնդրել վաճառողից ստանալ այս կամ այն վկայականը;
• ռիելթորներն իրենք են գնահատում վաճառքի օրինական մաքրությունը, ուստի շատ գնորդներ ավելի հավատարիմ են նման ձեռքբերմանը;
• ըստ վիճակագրության՝ բնակարանները վաճառվում են շատ ավելի արագ, քան երբ գործարքը կատարվում է ինքնուրույն;
• գործարքի բոլոր փուլերը վարում են անշարժ գույքի գործակալության աշխատակիցները:

Ռիելթորների հետ կապվելու թերությունները ներառում են այն փաստը, որ դուք պետք է վաճառեք բնակարանը նախատեսվածից ցածր գնով:

ռիելթորի միջոցով վաճառքի գործընթացը

Եթե որոշել եք օգտվել միջնորդի ծառայություններից, նախ պետք է ընտրեք համապատասխան անշարժ գույքի գործակալություն: Այն պետք է վաղուց հայտնվեր շուկայում, ինչպես նաև խորհուրդ է տրվում նախապես կարդալ բոլոր ակնարկները։նրա մասին. Հենց որ ճիշտ ընկերությունը գտնվի, դուք պետք է պարզեք, թե ինչպես ճիշտ վաճառել բնակարանը գործակալության միջոցով: Դա անելու համար կատարվում են հետևյալ գործողությունները՝

• պայմանագիր է կնքվում ընտրված կազմակերպության հետ;
• փաստաթղթերը փոխանցվում են բոլոր սեփականատերերին, իսկ բուն անշարժ գույքը` գործակալին;
• բնակարանի բանալիները տրամադրվում են ռիելթորին, որպեսզի մասնագետը կարողանա օբյեկտը ցուցադրել պոտենցիալ գնորդներին;
• հենց որ գնորդը գտնվի, նրա հետ պայմանագիր է կնքվում;
• գործարքի հաշվարկ և կատարում;
• բնակարանի բանալիները հանձնվում են նոր սեփականատիրոջը.

Միջնորդի մասնակցության շնորհիվ հնարավոր է գույքը վաճառել իսկապես կարճ ժամկետում, ուստի եթե սեփականատերն ինքը հնարավորություն չունի ինքնուրույն վաճառել, ապա այս տարբերակը համարվում է. իդեալական լուծում.

Ապառիկ վաճառքի նրբությունները

Որոշ գնորդներ չեն կարող իրեն թույլ տալ անմիջապես վաճառողին փոխանցել բնակարանի համար նախատեսված բոլոր միջոցները, ուստի նրանք խնդրում են ապառիկ պլան տրամադրել: Ինչպե՞ս վաճառել բնակարան ապառիկ. Դրա համար հաշվի են առնվում գործընթացի նրբությունները՝

• պայմանագիրը կազմելուց հետո ձևավորվում է վճարումների ժամանակացույց;
• պահանջվում է ավանդ պայմանագրի պաշտոնական կազմման հետ;
• կանխավճարը պետք է կազմի բնակարանի արժեքի առնվազն 70%-ը;
• մնացածը կարելի է վճարել հավասար ամսական կամ եռամսյակային մարումներով;
• կարող է նախապես նախատեսել մայրության կապիտալի կամ այլ նպաստների օգտագործման հնարավորությունը;
• վճարումը կարող է կատարվել կանխիկ՝ պարտադիր ձևակերպմամբանդորրագրեր, պահատուփի կամ անկանխիկ դրամական փոխանցումների միջոցով։

Նման պայմաններում վաճառողը ռիսկի է դիմում, որ նույնիսկ բնակարանը գրավ գրանցելիս գնորդը հրաժարվի վճարել մնացած միջոցները։ Հետեւաբար, դուք ստիպված կլինեք դիմել դատարան: Վաճառողը կարո՞ղ է տոկոսներ գանձել ապառիկ տրամադրման համար:

Կոմունալ բնակարանում սենյակ վաճառելու առանձնահատկությունները

Եթե կոմունալ բնակարանում կա սենյակ, ապա այն վաճառելը բավականին դժվար է։ Ինչպե՞ս վաճառել կոմունալ բնակարան. Դրա համար հաշվի են առնվում նրբությունները՝

• հարևաններն ունեն առաջին մերժման իրավունք, ուստի գույքն ի սկզբանե առաջարկվում է նրանց;
• եթե նրանք հրաժարվում են, ապա մերժումը կատարվում է նոտարի կողմից վավերացված պաշտոնական փաստաթղթերով;
• դուք չեք կարող սենյակ վաճառել անծանոթ մարդկանց ավելի շատ, քան այն գումարը, որն առաջարկվել է բնակարանակիցներին:

Հակառակ դեպքում նման գործարքը ոչնչով չի տարբերվում բնակարանի ստանդարտ վաճառքից։ Եթե դուք մանրակրկիտ հասկանում եք, թե ինչպես պատշաճ կերպով վաճառել սենյակ բնակարանում, ապագայում խնդիրներ չեն լինի այն փաստի հետ, որ նախկին հարևանները փորձում են վիճարկել գնորդի իրավունքը գնված օբյեկտի նկատմամբ: Ուստի նպատակահարմար է բոլոր գործողությունները ֆորմալացնել նոտարի կողմից փաստաթղթերի վավերացման միջոցով:

Կարո՞ղ եմ վաճառել հիփոթեքով

Նույնիսկ ինքնուրույն վաճառելիս, հաճախ վաճառողները բախվում են այն փաստի հետ, որ գնորդներին խնդրում են գնել հիփոթեքային վարկով: Գործընթացը բարդ է և երկար,բայց եթե դա լավ հասկանաք, ապա խնդիրներ չեն լինի։ Ինչպե՞ս վաճառել բնակարան հիփոթեքով: Պրոցեդուրան իրականացվում է մի քանի փուլով՝

• գործարքի բոլոր մանրամասները բանակցվում են երկու մասնակիցների կողմից;
• նախնական պայմանագրի ձևավորում;
• ավանդ է տրվում վաճառողին, որի համար կազմվում է անդորրագիր;
• գույքի գնահատումն ընթացքի մեջ է, և անկախ գնահատողի ծառայությունները վճարում է գնորդը;
• վաճառողը փոխանցում է բոլոր փաստաթղթերը անշարժ գույքի համար, որոնք այնուհետև ուղարկվում են բանկ, որպեսզի կազմակերպությունը համոզվի գործարքի օրինական մաքրության մեջ;
• վարկատուից հաստատում ստանալուց հետո վաճառողի և գնորդի միջև կնքվում է ստանդարտ պայմանագիր;
• կնքվել է վարկային պայմանագիր փոխառու բանկի հետ;
• բնակարան է տրվում նոր սեփականատիրոջը Rosreestr-ում, որտեղ լրացուցիչ ամրագրվում է անշարժ գույքի վրա բեռ;
• USRN-ից քաղվածք այլ փաստաթղթերով փոխանցվում է բանկ;
• վաճառողը բանկից ստանում է իր բնակարանի մնացած գումարը։

Բանկի մասնակցության շնորհիվ կարող եք վստահ լինել, որ միջոցներն իրականում կփոխանցվեն բնակարանի նախկին սեփականատիրոջը։ Հաշվարկները կարող են ներկայացվել բանկային փոխանցումներով կամ բանկային բջիջով:

Այսպիսով, եթե լավ հասկանում եք, թե ինչպես կարելի է բնակարան վաճառել, ապա այս գործընթացում դժվարություններ չեն լինի։ Գործընթացը կարող է իրականացվել ինքնուրույն կամ միջնորդի ներգրավմամբ։ Գնորդի կողմից տրված հիփոթեքային վարկի հաշվին թույլատրվում է տրամադրել գնորդներին ապառիկ կամ վաճառք իրականացնել։ ժամըորոշակի պայմանների պահպանմամբ, նույնիսկ կոմունալ բնակարանի սենյակը վաճառվում է առանց դժվարության։ Միևնույն ժամանակ, կարևոր է փաստաթղթեր պատրաստել բնակարանների համար և հասկանալ, թե գործարքի յուրաքանչյուր կողմ ինչ քայլեր պետք է հետևի, որպեսզի վաճառքի գործընթացը օրինականորեն մաքուր և անվտանգ լինի: