Ինչպես գնել բնակարան առանց ռիելթորի՝ քայլ առ քայլ հրահանգներ, նրբություններ և առանձնահատկություններ

2024 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 10:30

Կարծիք կա, որ առանց ռիելթորի հնարավոր չէ տուն գնել։ Իրականում սա այնքան էլ բարդ խնդիր չէ, որին կարող է գլուխ հանել յուրաքանչյուրը։ Այո, անշարժ գույքի գործակալը խնայում է հաճախորդի ժամանակը, բայց դա ոչ մի կերպ երաշխիք չէ, որ գնորդը ապագայում խնդիրներ չի ունենա գնված գույքի հետ: Բացի այդ, միջնորդական ծառայությունները վճարովի են և կարող են հասնել գործարքի արժեքի 10%-ին, ինչը անշարժ գույքի ներկայիս գներով կհանգեցնի կոկիկ գումարի:

Իմանալով մի քանի կանոն և հետևելով «Ինչպես գնել բնակարան առանց ռիելթորի» քայլ առ քայլ հրահանգներին՝ կարող եք տուն գնել համեմատաբար կարճ ժամանակում։

Նախապատրաստական փուլ

Առաջին հերթին պետք է ճիշտ գնահատել ձեր ֆինանսական հնարավորությունները։ Այս հարցը շատ կարևոր է, նույնիսկ եթե բնակարան փնտրողն ապահովված է։ Բնակարանի գինը արտացոլվում է անգամ նոտարական ծառայությունների արժեքի մեջ, այն հարկի չափով, որը պետք է վճարվի ապագայում։

Գնի վրա ազդող գործոններ.

• շենքի գտնվելու վայրը;
• նյութ, որից կառուցված է տունը(օրինակ, վահանակի օբյեկտները ավելի քիչ են գնահատվում, քան աղյուսայինները);
• ենթակառուցվածքի առկայություն;
• կադրեր և բնակարանների դասավորություն, չնայած եթե մենք խոսում ենք նոր շենքի մասին, ապա այս հարցը սովորաբար չի առաջանում;
• վերանորոգման առկայություն;
• ամբողջ տան հարկերը և այն հատակը, որի վրա վաճառվում է բնակարան;
• տաքացման տեսակ. Բարձր սակագներով այս գործոնը մեծ նշանակություն է ստացել։

Բնակարան գնելիս դժվարությունների մեջ չհայտնվելու համար էլի խորհուրդներ կան: Համոզվեք, որ վերլուծեք նմանատիպ հատկությունների առաջարկն ու պահանջարկը: Գաղտնիք չէ, որ մեծ քաղաքի սահմաններում բնակարանների գինը շատ անգամ ավելի բարձր է, քան դրա արժեքը: Հետևաբար, կա գների որոշակի «թռիչք», և եթե շատ էժան բնակարաններ են առաջարկում, ապա, հավանաբար, դրա հետ կապված խնդիրներ կան: Սա կարող է լինել կոմունալ վճարումների գծով մեծ պարտք, ներտնային հաղորդակցության վատ վիճակը կամ սեփականության իրավունքի փաստաթղթերի հետ կապված խնդիրներ: Եթե հնարավոր չէ պարզել պատճառը, ապա կարող եք դիմել անկախ փորձագետի և գնահատել ձեզ դուր եկած գույքը:

Վերավաճառք, թե՞ հիմնական բնակարան:

Առաջնային շուկան անշարժ գույք է, որն իրավաբանական պատմություն չունի, և ոչ ոք երբևէ դրա սեփականատերը չի դարձել: Գնումը կատարվում է անմիջապես ծրագրավորողից։ Շատ դեպքերում բնակարան ձեռք բերելու այս տարբերակը շատ ավելի շահավետ է, իհարկե, եթե դուք բնակարան եք գնում շահագործման հանձնված շենքում: Հենց նման իրավիճակում չպետք է հարց առաջանա, թե ինչպես կարելի է բնակարան գնել նոր շենքում առանց ռիելթորի։Դուք միայն պետք է ստուգեք մշակողին, և եթե ամեն ինչ լավ է, ապա ազատ զգալ գնեք բնակարան:

Բայց եթե դուք պատրաստի բնակարան գնեք, չեք կարողանա գումար խնայել: Դեռ կառուցվող օբյեկտն ավելի էժան է։ Այսինքն՝ կառուցապատողի հետ կնքվում է բաժնետիրական պայմանագիր, իսկ ապագա սեփականատերը սպասում է, մինչեւ ամբողջ շենքը կառուցվի ու շահագործման հանձնվի։ Շինարարությունը կարող է տարիներ շարունակ ձգձգվել, ուստի, եթե շտապ բնակարանի կարիք ունեք, ստիպված կլինեք կանգ առնել անշարժ գույքի երկրորդային շուկայում:

Վերավաճառողները անշարժ գույք են, որոնք արդեն եղել և պատկանում են ինչ-որ մեկին: Նման բնակելի քառակուսի մետրեր գնելիս պետք է ուշադիր վերլուծել սեփականության իրավունքի փաստաթղթերը, որպեսզի հետագայում չհանդիպեք նախկին սեփականատիրոջ որևէ հարազատի կամ երեխաների արտաքին տեսքի խնդրին։

Ընտրանքների ընտրություն

Բարեբախտաբար, երբ ինտերնետը հայտնվեց, ցանկացած ապրանք փնտրելու ավելի շատ հնարավորություններ կային։ Ինչպե՞ս գնել բնակարան առանց ռիելթորի. Քայլ առ քայլ հրահանգներում հաջորդ քայլը համապատասխան ընտրանքների ընտրությունն է:

Դուք պետք է սկսեք ընտրելով այն տարածքը, որտեղ գնորդը ցանկանում է ապրել: Ապագա բնակության վայրը պետք է համապատասխանի գնորդի բոլոր պահանջներին, պետք է լինի համապատասխան ենթակառուցվածք, տրանսպորտային փոխանակում։ Ընտրելով մի քանի տարբերակ՝ կարող եք սկսել զանգահարել: Գովազդները, ինչպես ինտերնետում, այնպես էլ թերթերում, կլինեն սեփականատերերի և ռիելթորների կողմից:

Դիտել

Պայմանավորվեք դիտել ցերեկային ժամերին, նույնիսկ եթե շաբաթ է: Դուք չպետք է մենակ գնաք այս միջոցառմանը: Հիմնականում,տեղեկատվությունը ավելի օբյեկտիվ է ընկալվում, եթե մոտակայքում մարդ կա։ Երբ մարդն ավելի էմոցիոնալ է և կարող է հապճեպ ու սխալ որոշում կայացնել։

Անպայման գնահատեք ոչ միայն ներսի բնակարանը, այլեւ մուտքը։ Տունն ինքնին չպետք է ճաքեր ունենա։ Հնարավորության դեպքում խոսեք ձեր հարևանների հետ: Շրջեք տարածքում, տեսեք, թե որքան մոտ է դպրոցը կամ նախակրթարանը, որքան ժամանակ կպահանջվի տրանսպորտ հասնելու համար:

Երբ գալիս եք վերավաճառքի բնակարան տեսնելու, երբեք գումար մի վերցրեք ձեզ հետ:

Եթե նայում եք վերին հարկում գտնվող բնակարանին, ապա ուշադրություն դարձրեք՝ արդյոք առաստաղի և պատերի վրա արտահոսք կա: Գորգերի մեծ քանակությունը, հատկապես պատերին, պետք է որոշակի մտքերի հանգեցնեն։ Նույնը վերաբերում է անկյունային բնակարաններին։ Ցանկալի է, որ տունը լիովին մեկուսացված լինի, ծայրահեղ դեպքում՝ միայն գնվող բնակարանը։ Առաջին հարկի բնակարանը նկուղից հոտ չպիտի ունենա։

Ստուգեք կոմունալ սենյակները, խողովակները պետք է լինեն լավ վիճակում, ջրի ճնշումը լինի ուժեղ։ Իդեալում, տունը չպետք է լինի ավելի քան 10 տարեկան։

Գնման համաձայնության հաստատում

«Ինչպես գնել բնակարան առանց ռիելթորի» քայլ առ քայլ հրահանգի այս քայլը բաղկացած է երկու քայլից.

• ստուգում փաստաթղթեր;
• կանխավճարի կամ ավանդի փոխանցում։

Փաստաթղթերի ստուգում

Սեփականության իրավունքի փաստաթղթերի ստուգումը պետք է սկսվի անձնագրային տվյալների և բնակարանային փաստաթղթերում նշված տեղեկությունների համադրմամբ: Ստուգեք օրինականմաքրությունը հնարավոր է նաև կապվելով Rosreestr-ի տեղական մասնաճյուղի հետ: Դրա համար պահանջվում է գրանցամատյանից քաղվածք, որտեղ տեսանելի կլինեն սեփականատիրոջ մասին տեղեկությունները, որոնք համապատասխան են թողարկման օրվա դրությամբ: Խորհուրդ է տրվում կապ հաստատել գործող կազմակերպության հետ և նրանցից տեղեկություններ խնդրել նաև կոմունալ ծառայությունների պարտքերի առկայության վերաբերյալ: Եթե այդպիսիք կան, հատկապես ավելի մեծերը, դա զգալիորեն կնվազեցնի գնման գինը։

Ինչ փաստաթղթեր պետք է պահանջել տանտիրոջից.

• քաղվածք գրանցամատյանից կամ վկայականից;
• անձնագիր;
• վկայագիր, որը պատրաստված է մինչև վաճառքը;
• քաղվածք տան ռեգիստրից, երկարաձգված։

Համոզվեք, որ քննարկեք սեփականատիրոջ հետ, որ բնակարանների վաճառքի պահին լիցքաթափվել են:

Ավանդ

Բնակարանի դիմաց վճարելիս հաշվի են առնվում ավանդ և կանխավճար։ Գումարը սահմանվում է կողմերի համաձայնությամբ՝ կախված բնակարանի արժեքից։ Բայց կողմերի միջեւ ավանդի փոխանցման պահին արդեն պետք է պայմանավորվածություն ձեռք բերվի, թե ինչ գնով է լինելու օտարումը։ Դուք կարող եք վաճառողից ստանալ անդորրագիր, կնքել ավանդային պայմանագիր կամ նախնական առքուվաճառքի պայմանագիր, որում կարող եք ֆիքսել գումարի փոխանցման պահը և գործարքի ամբողջական արժեքը։

Ավելի լավ է կնքել ավանդային պայմանագիր երկրորդական բնակարաններ գնելիս քաղաքացիական օրենսգրքի բոլոր պահանջներին համապատասխան, այն է՝ ապահովել..

• եթե վաճառողը, գումարը ստանալուց հետո, շարունակում է փորձել վաճառել գույքը, նա պարտավորվում է վերադարձնել ավանդը կրկնակի չափով;
• ձախողման մասինգործարքից գնորդի ավանդը չի վերադարձվում:

Ավելորդ չի լինի դիմել նոտարի՝ կողմերի մտադրությունների լրջությունը հաստատելու համար։ Նոտարական գրասենյակում դուք կարող եք հաստատել նախնական պայմանագիրը կամ ավանդի մասին պայմանագիրը կամ երկուսն էլ:

Պատրաստվում ենք գործարքի

Ինչպե՞ս գնել բնակարան առանց ռիելթորի. Քայլ առ քայլ հրահանգներում հաջորդ քայլը վճարման հարցի լուծումն է՝ երբ այն կիրականացվի՝ սեփականության իրավունքի փոխանցումը գրանցելուց առաջ, թե դրանից հետո։ Գնորդի համար ավելի ձեռնտու է վճարել Rosreestr-ում բնակարանային իրավունքը գրանցելուց հետո. այն վերացնում է փողի կորստի հետ կապված ռիսկերը: Վաճառողը ցանկանում է միջոցներ ստանալ նախքան գրանցման ծառայությանը դիմելը, որպեսզի միաժամանակ չկորցնի գումար և բնակարան: Այս խնդրի լուծումը բավականին պարզ է՝ բանկի հետ պայմանագիր կնքել բանկային բջիջի վարձակալության համար։ Ծառայությունը, բնականաբար, վճարովի է, բայց այս կերպ յուրաքանչյուր կողմ ունի լրացուցիչ երաշխիք, և ծախսերը կարելի է կիսով չափ կիսել։

Գործարքի կատարում և իրավունքների փոխանցում

Այսօր նման գործարքների նոտարական կատարումը պարտադիր չէ: Սեփականության իրավունքի փոխանցումը վաճառողից գնորդին պետք է գրանցվի անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների գրանցամատյանում: Այնուամենայնիվ, խորհուրդ է տրվում օգտվել նոտարական գրասենյակի ծառայություններից, հատկապես, եթե գնորդը նախկինում նման փորձ չի ունեցել։ Անշարժ գույքի գների համեմատ նոտարական ծառայությունների արժեքը բարձր չի թվա։ Այս մասնագետն ունի իրավաբանական կրթություն և համապատասխան փորձ։ Նա կկարողանա գրագետ պայմանագիր կնքել, կանխատեսել ռիսկերը, ներսանհրաժեշտության դեպքում հաստատել դրամական միջոցների փոխանցման փաստը և գործարքի մասնակիցների՝ ֆիզիկական անձանց գործունակությունը։

Բնակարանի գնման գրանցումը չի սահմանափակվում միայն պայմանագրի կնքմամբ. Այժմ դուք պետք է գնաք գրանցման գրասենյակ: Սեփականության իրավունքը գրանցելու համար երկու կողմերը պետք է ներկա լինեն: Պետք է ներկայացնել հետևյալ փաստաթղթերը՝

• գործարքի երկու մասնակիցների ինքնությունը հաստատող փաստաթղթեր;
• վաճառքի պայմանագիր;
• բնակարանային կադաստրային անձնագիր;
• եթե վաճառողը երեխաներ ունի, ապա խնամակալության մարմիններից փաստաթուղթ կպահանջվի;
• եթե վաճառողը և գնորդն ունեն ամուսիններ, ապա կպահանջվի համապատասխանաբար նոտարական համաձայնություն նրանից վաճառքի և ձեռքբերման համար, եթե բնակարանը ձեռք է բերվել ընդհանուր բաժնետիրական սեփականությունում;
• պետական տուրքի վճարման անդորրագիր.

Գրանցման բաժին գնալուց ավելի լավ է պարզաբանել բնակարան գնելու փաստաթղթերի ամբողջական ցանկը։

Անշարժ գույքի փոխանցում և ամբողջական հաշվարկ

Սեփականության իրավունքի փոխանցման գրանցումն ավարտվելուց հետո վաճառողը ստանում է ամբողջ գումարը պահատուփից:

Վերջնական փուլը բնակարանի փոխանցումն է նոր սեփականատիրոջը։ Ի դեպ, բնակարանի փոխանցման պայմաններն ու ժամկետները պետք է ամրագրվեն պայմանագրով։ Հաճախ պայմանագրում ինքնին նշվում է փոխանցված գույքի ցանկը, դա կարող է լինել կահույք, ներկառուցված տեխնիկա: Եթե ցուցակը մեծ է, ուրեմն պետք է ակտ կազմվի։ Այս փաստաթուղթը կարևոր է և՛ գնորդի, և՛ վաճառողի համար: Գնորդը հստակ հասկանում է, թե ինչ է իրեն փոխանցվելու պատերի հետ միասին, իսկ վաճառողը` ինչիցնրանից այլեւս ոչինչ չի պահանջվի, առավել եւս, որ դա անօգուտ է։ Հիմնական բանը չմոռանալ ավելացնել, որ կողմերը միմյանց նկատմամբ պահանջներ չունեն։

Բնակության թույլտվություն

Վերավաճառողները (բնակարան կամ տուն) կարող են գրանցվել ժամանման վայրում՝ սեփականության իրավունք ստանալուց անմիջապես հետո։

Ինչից պետք է ուշադրություն դարձնել

Այս շուկայում անշարժ գույքի թանկության պատճառով կան հսկայական թվով խաբեբաներ և անբարեխիղճ վաճառողներ, ովքեր ապօրինի կերպով ձեռք են բերում բնակարանային փաստաթղթեր, կեղծում դրանք և փորձում հնարավորինս արագ վաճառել քառակուսի մետրերը: Ուստի բոլոր փաստաթղթերը՝ և՛ իրավունքը հաստատող, և՛ ինքնությունը հաստատող փաստաթղթերը պետք է ուշադիր ստուգվեն։ Դուք չպետք է «շտապեք» չափազանց ցածր գնի վրա, նույնիսկ միջին շուկայական արժեքի -10%-ը պետք է զգուշացնի ձեզ: Միգուցե սա հրատապ վաճառք չէ երկրից դուրս գալու պատճառով, այլ պարզապես վաճառողը թաքցնում է որոշ փաստեր, որոնք կարող են ազդել գործարքի վրա։

Բնակարան գնելու ավելի շատ նրբություններ և առանձնահատկություններ.

• Ավանդը չկորցնելու համար վաճառողի հետ կնքեք նախնական պայմանագիր, որը թույլ չի տալիս նրան նոր գնորդներ փնտրել կանխավճարը ստանալուց հետո։
• Հրաժարվել գործարքից, եթե սեփականատիրոջ փոխարեն գործում է լիազորված անձ, նույնիսկ եթե լիազորագիրը կազմված է բոլոր կանոններին համապատասխան։ Կարող է պարզվել, որ լիազորագիր տվողն արդեն «լքել է այս աշխարհը», ապա գործարքը հեշտությամբ կարող է անվավեր ճանաչվել։
• Հիշեք, որ բանտում գտնվող անձը բաժնեմասի իրավունք ունիբնակարան, այնպես որ տան գիրքը պետք է ուշադիր ուսումնասիրվի, հարևանների կողմից հարցազրույց անցկացվի, որպեսզի մի քանի տարի անց չհանդիպեք բանտից ազատված և ապրելու տեղ չունեցող ռեցիդիվիստի իր բնակարանի շեմին։

Սկզբունքորեն, այն հարցի պատասխանը, թե ինչպես կարելի է ինքնուրույն գնել բնակարան, չպետք է առաջանա. Ռիելթորների մեծ մասն իրենք չգիտեն, թե ինչ անել որոշ իրավիճակներում: Այս արհեստը կարելի է սովորել միայն պրակտիկայի միջոցով, բայց դուք չեք ցանկանում «գվինեա խոզ» լինել և նույնիսկ գումար վճարել դրա համար: Հետեւաբար, եթե ինչ-որ բան պարզ չէ, ավելի լավ է խորհրդակցել փաստաբանի հետ: Դուք ինքներդ պետք է զգոն և զգույշ լինեք փաստաթղթերը ստուգելիս և որոշում կայացնելիս: