2024 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 10:30
Առաջնային բնակարանային շուկա. սրանք այն պայմաններն են, որոնք առաջին անգամ հանդես են գալիս որպես ապրանք: Այսինքն՝ դրանք առանձնատներ ու բնակարաններ են, որոնց նկատմամբ սեփականության իրավունք երբեք չի հաստատվել։ Առաջնային բնակարանային շուկայում վաճառողներն են պետությունը և տարբեր շինարարական ընկերություններ։
Հիմնական հասկացություններ
Առաջնային կացարանն այն բնակավայրն է, որն առաջին անգամ նշված է որպես ապրանք: Առաջնային բնակարանները ձեռք են բերվում կա՛մ տան շինարարության ընթացքում շինարարությանը մասնակցելու միջոցով, կա՛մ սեփականության պետական ռեգիստրում չգրանցված բնակարաններով պատրաստի նորակառույց շենքերում:
Ինչ վերաբերում է նման բնակարանների մեկ քառակուսի մետրի գներին, ապա շինարարության առաջին փուլերում արժեքը նվազագույն է և աճում է կոնկրետ տան շինարարության առաջընթացին համամասնորեն: Առաջնային շուկայում անշարժ գույք ձեռք բերելու նպատակահարմարությունը ուղղակիորեն կախված է շինարարության ժամկետից, հետագա կանխիկ ներդրումներից այս բնակարանի բարելավման գործում և աստիճանից:ռիսկ, երբ մասնակցում է ընդհանուր շինարարությանը: Եկեք վերլուծենք բնակարանների առաջնային շուկան։
Իմաստ ունի՞ նման բնակարան գնել:
Առաջնային տեսակի բնակարան գնելը իմաստ ունի միայն այն դեպքում, եթե կացության թույլտվություն և բնակության վայր ստանալը առաջնային խնդիրներ չեն և կարող են հետաձգվել որոշակի ժամանակահատվածով՝ մինչև տան շինարարության ավարտը: Հակառակ դեպքում, նման տարբերակը կարող է ապահով կերպով հրաժարվել: Պետք է հիշել, որ նման բնակարան ստանալով, դուք չեք կարողանա անմիջապես մուտք գործել այն: Բնակարանը վերանորոգման կարիք կունենա, իսկ դա անելու համար, ինչպես ասում են, «զրոյից».
Սակայն առաջնային շուկայում բնակարանների գնումն ունի որոշ առավելություններ. վերանորոգման հետ կապված խնդիրների բացակայության պատճառով ոչինչ չի պահանջվի վերանայել նախկին սեփականատերերից: Այնուամենայնիվ, քիչ հավանական է, որ այն կարողանա ծածկել մինուսը ժամանակի և գումարի զգալի լրացուցիչ ծախսերի տեսքով:
Ռիսկեր
Ընդհանրապես, սեփական կապիտալի մասնակցությունը շինարարությանը մի գործընթաց է, որը, չնայած բոլոր գրավիչ կողմերին և իրավական «մաքրությանը», կապված է մի շարք ռիսկերի հետ։ Հիմնականները տան շինարարության ավարտի ժամկետը կանխատեսելու մեծ դժվարությունն է, կառուցապատողի սնանկության հավանականությունը, պետության ներսում սոցիալական և տնտեսական փոփոխությունների առաջացումը։
Միևնույն ժամանակ գրավում է միայն մեկ կետ՝ եթե շինարարությունը ընթանա առանց խնդիրների, կարող եք ձեռք բերել թանկարժեք և օրինական «մաքուր» գույք։
Կողմ և դեմ
Առաջնային բնակարանային խնդիրն ունի որոշ ասպեկտներ.
- Փողի ասպեկտ. Այստեղ կա ժամանակի և պրակտիկայի կողմից հաստատված օրինաչափություն՝ որքան շուտ պայմանագիր կնքեք համատեղ շինարարության համաձայնության մասին, այնքան ցածր է 1քմ-ի արժեքը։ հիմնական բնակարան.
- Ժամկետ. Եթե պայմանագիրը կնքվել է այն ժամանակ, երբ տունը դեռ գտնվում է պեղումների փուլում, շահագործման հանձնելու և սեփականության իրավունք ստանալու պայմանները կարող են հետաձգվել բավականին երկար ժամանակով (երբեմն մինչև 2 տարի): Այս իրավիճակում երկրորդային շուկայում բնակարաններն ավելի գրավիչ են թվում, քանի որ գործարքի ավարտից գրեթե անմիջապես հետո կարող եք տեղափոխվել այնտեղ։
- Հավելյալ արժեք։
- Բնակարանն առաջնային բնակարանային շուկայում սեփականատիրոջն է փոխանցվում ոչ միայն «մաքուր» իրավական իմաստով, այլև բառացի։ Այսինքն՝ այնտեղ ավարտը կոպիտ է լինելու, ինչը ենթադրում է զգալի ծախսեր վերանորոգման համար։ Երկրորդական բնակարանների դեպքում իրավիճակը շատ ավելի պարզ է. Բայց այս առումով առաջնային բնակարանների առավելությունը սեփականատիրոջ ուզած ձեւով վերանորոգումն իրականացնելու հնարավորությունն է: Այսինքն՝ սեփական նախասիրություններին համապատասխան բնակարան սարքավորել ոճի, գույների, շինանյութերի արժեքի և դրանց որակական բնութագրերի առումով։ Ինչն է ավելի կարևոր՝ վերանորոգման կամ առաջնային բնակարանների խնայողությունները, իհարկե, յուրաքանչյուր առանձին գնորդի որոշելիքն է:
- Հիփոթեքը բնակարանների առաջնային շուկայում. Դա հաճախ դժվար է գործնականում: Ամեն ֆինանսական հաստատություն չէ, որ վարկ կտա ընդհանուր շինարարության համար: Եթե նույնիսկ որևէ բանկ համաձայնի դրան, ապատոկոսադրույքները բավականին բարձր կլինեն։ Դա պայմանավորված է նրանով, որ բանկերը չեն ցանկանում ռիսկի դիմել, քանի որ կառուցապատողի սնանկության դեպքում նրանք վերածվում են ոչ իրացվելի օբյեկտների սեփականատերերի։
- Կառուցապատողների կողմից խաբվելու վտանգը մեծ է միայն այն դեպքում, եթե մարդն իր միջոցները վստահել է ցածր հեղինակություն և վատ համբավ ունեցող շինարարական ընկերությանը։ Կուռ կերպար ունեցող շինարարը երբեք այդ ռիսկին չէր դիմի։ Հետևաբար, նման ընկերությունների հետ գործարքները շատ շահավետ ընթացակարգ են՝ վեճերի ցածր հավանականությամբ։
Այսպիսով, բնակարանների առաջնային շուկայի հիմնական առավելություններն են՝
- սեփականատիրոջ հոգեբանական հարմարավետությունը՝ շնորհիվ «առաջին տիրոջ ազդեցության»;
- իրավական «մաքրություն»;
- Շուկայական շահույթից մինչև 30%-ով գերազանցելու հնարավորություն, եթե ներդրվում է շինարարության վաղ փուլերում:
երկրորդային շուկա
Ոչ բոլորը գիտեն, թե որն է բնակարանների առաջնային և երկրորդային շուկան: Եկեք պարզենք այն: Երկրորդային բնակարանային շուկան վերաբերում է բնակելի անշարժ գույքին, որը գրանցված է որպես քաղաքապետարանի կամ մասնավոր անձանց սեփականություն: Նման օբյեկտների վաճառքն անցնում է սեփականատիրոջից, գործարքի ժամանակ սեփականությունը գնորդին է անցնում վաճառողից։ Հայեցակարգն ինքնին ցույց է տալիս, որ երկրորդ տները սեփականություն հանդիսացող օբյեկտներ են:
Լավ և վատ կողմեր
Երկրորդային շուկայի առավելություններն են՝.
- մատչելի գին;
- արագ մաքրումգործարքներ;
- զարգացած ենթակառուցվածք;
- հավելյալ զեղչեր.
դեմները, որպես կանոն, հետևյալն են՝
- օբյեկտների հագնում;
- վատ որակ;
- վերանորոգման և պահպանման ծախսեր;
- հնարավոր իրավական խնդիրներ։
Երկրորդային օբյեկտների արժեքը կախված է՝
- կառուցման տարի;
- տարածության և դասավորության առանձնահատկություններ;
- որակյալ հարդարում և հաղորդակցություն։
Եթե երկրորդական բնակարանների պահանջարկը նվազում է, շուկան բավականին ճկուն է արձագանքում փոփոխություններին, և օբյեկտների միջին գինը նվազում է: Վաճառքի արժեքը կախված կլինի նրանից, թե որքան հրատապ է սեփականատերը ցանկանում վաճառել բնակարանը և ինչպես է նա նախատեսում ծախսել ստացված միջոցները:
Օրինակ, եթե սեփականատերը բնակարան է վաճառում իր կենսապայմանները բարելավելու համար, նա կպահպանի գինը՝ ավելի լավ առաջարկ ստանալու հույսով: Եթե վաճառքը կապված է տեղափոխության հետ, սեփականատերը շահագրգռված է կարճ ժամանակում վաճառել գույքը և կարող է զեղչ տալ: Գների կրճատումների կամ առաջարկների շրջանակը կարող է բավականին լայն լինել:
Մոսկվայի առաջնային բնակարանային շուկա
Այսօր Մոսկվայի անշարժ գույքի առաջնային շուկայում նկատվում է առաջարկների աննախադեպ մեծ ծավալ: Սա մոտավորապես 2,2 միլիոն մ2 է, իսկ անցյալ տարվա մարտի համեմատ այս ցուցանիշն աճել է 69,2%-ով։։
Ներկայումս Մոսկվայի առաջնային շուկայում կա մոտավորապես 35000 բնակարան և սուիթ: Իրականացվում է 28 683բնակարաններ, որոնցից 53%-ը պատկանում է զանգվածային հատվածին, 42%-ը՝ բիզնես դասին, իսկ նորակառույցների բնակարանների մոտ 5%-ը պատկանում է էլիտար բնակարանային կատեգորիային։ Մենք համարեցինք, որ սա բնակարանների առաջնային շուկա է։
Խորհուրդ ենք տալիս:
Ներդրումներ փոխադարձ հիմնադրամներում. շահութաբերություն, դրական և բացասական կողմեր: Փոխադարձ հիմնադրամի կանոններ
Նախկին Խորհրդային Միության տարածքում համեմատաբար վերջերս հայտնվեց այնպիսի հետաքրքիր ֆինանսական գործիք, ինչպիսին է փոխադարձ հիմնադրամը (aka mutual fund): Եվ, պետք է նշել, որ ընդհանուր բնակչության շրջանում դրանց մասին այնքան էլ հայտնի չէ։ Ուստի հոդվածի շրջանակներում կկատարվի մեկ հարցի պատասխանի որոնում՝ ի՞նչ են փոխադարձ հիմնադրամները։
Մասնագիտություն գանձապահ. աշխատանքային պայմաններ, անհրաժեշտ կրթություն, պարտականություններ, աշխատանքի դրական և բացասական կողմեր
Հաճախորդներից վճարումներ ընդունող ցանկացած ընկերության կարիք ունի գանձապահ: Հենց այս մասնագետի հետ պետք է գործ ունենան առևտրի կենտրոնների և սննդի կետերի այցելուները, ինչպես նաև բանկերի և այլ կազմակերպությունների հաճախորդները։ Զարմանալի չէ, որ գանձապահի մասնագիտությունը բավականին պահանջված է պոտենցիալ գործատուների շրջանում: Նա գրավում է ցածր պահանջներով դիմորդներ, որոնք վերաբերում են պաշտոնին:
Հետադարձ կապ. օրինակներ, տեսակներ, կատարվող գործառույթներ, դրական և բացասական կողմեր
Մարդիկ հազվադեպ են մտածում արդյունավետ հաղորդակցության գաղտնիքների մասին: Բայց իմանալով որոշ հնարքներ՝ դուք կարող եք ոչ միայն հաճելի զրուցակից դառնալ, այլև սովորել, թե ինչպես մանիպուլացնել մարդկանց։ Ինչպե՞ս դա անել: Ուշադրություն դարձրեք այն արձագանքներին, որոնք տալիս եք զրույցներում, և որոնք վերադառնում են ձեզ: Ստորև գտեք հետադարձ կապի օրինակներ:
Ֆրանչայզ. ինչպես բացել, առանձնահատկություններ, դրական և բացասական կողմեր
Ֆրանչայզերը սովորաբար հայտնի ընկերություն կամ կորպորացիա է, որը կարողացել է դրական կողմով հաստատվել շուկայում: Բացի այդ, այն պետք է դրական իմիջ և լավ համբավ ունենա սպառողների շրջանում։
Դատավորի մասնագիտություն. նկարագրություն, դրական և բացասական կողմեր, առանձնահատկություններ
Դատավորի մասնագիտությունը իրավաբանների մեջ ամենահեղինակավորն է և միևնույն ժամանակ ամենադժվարը։ Փաստաբանը, ով ցանկանում է դատավոր դառնալ, պետք է ունենա անձնական որակների մի ամբողջ շարք, առանց որոնց նա չի կարողանա արդյունավետ աշխատել այս ոլորտում
