Ի՞նչ ուշադրություն դարձնել բնակարան գնելիս. Փաստաթղթերի և բնակարանի օրինական մաքրության ստուգում

2024 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 10:30

Առքուվաճառքի ցանկացած գործարք ենթադրում է կանխիկ հաշվարկ: Կահույք, մուշտակ, կանաչ տատիկի շուկայում՝ որոշակի քանակությամբ թղթադրամներ մի դրամապանակից մյուսը հոսում են։ Եվ միշտ վտանգ կա՝ ձեռք բերելով ձեր դժվարությամբ վաստակած ապրանքը ոչ այն որակի, որը դուք ակնկալում էիք, կամ նույնիսկ առանց դրա մնալու, եթե վաճառողը խաբեբա է: Անգամ գնման փոքր գնի դեպքում մի քանի թղթադրամի կորուստը կարող է խորը հիասթափություն առաջացնել, բայց եթե խոսքը միլիոնների մասին է. Օրինակ՝ բնակարան կամ տուն գնելու ժամանակ։ Սա այն վայրն է, որտեղ դուք պետք է հարյուր անգամ ստուգեք նախքան վերջնական հաշվարկին անցնելը:

Նորությո՞ւն, թե՞ վերավաճառք։

«Ուղեբեռով» բնակարան ձեռք բերելու հավանականությունը՝ կոմունալ բնակարանի պարտքեր, բաժնետոմսերի չգրանցված սեփականատերեր և այլ նմանատիպ նրբերանգներ, որոնք հետագայում կարող են խանգարել անձնական քառակուսի մետրերում նորմալ ապրելուն, հնարավոր է նախկինում պատկանող անշարժ գույք գնելիս: ինչ-որ մեկին, այսպես կոչված, երկրորդական ֆոնդի բնակարան. Նման գործարքի վերաբերյալ որոշում կայացնելիս դուք պետք է հաստատ իմանաք, թե ինչ փնտրել:ուշադրություն՝ նախորդ սեփականատիրոջից կամ նրա ներկայացուցչից բնակարան կամ տուն գնելիս. Բնակարան ստանալու փոխարեն ապարդյուն հայց ներկայացնելու և, որպես հետևանք, առանց սեփական անկյունի և առանց փողի երկրորդական գույք գնելու ռիսկը բավականին մեծ է։

Ավելի հուսալի տարբերակ նոր շենքում բնակարան ձեռք բերելն է։ Հատկապես եթե տունն արդեն շահագործման է հանձնվել և գտնվում է կարգավորման փուլում։ Այս դեպքում ստուգման համար անհրաժեշտ բնակարանային փաստաթղթերի ցանկը շատ ավելի կարճ է: Բայց նույնիսկ այստեղ ավելորդ չի լինի կառուցապատողից բնակարան գնելու վերաբերյալ խորհրդատվություն ստանալ փորձառու իրավաբանից, քանի որ ցանկացած գործարք ունի իր սեփական որոգայթները: Իսկ անշարժ գույքի դեպքում, երբ խոսքը վերաբերում է բավականին զգալի գումարներին, պետք է չափազանց զգույշ լինել։

Մաքուր բնակարանի վտանգները

Այսօր անշարժ գույք ձեռք բերելու ամենաէժան միջոցը համատեղ շինարարությանը մասնակցելն է: Այս դեպքում կարող եք խնայել բնակարանի իրական արժեքի մինչև 30%-ը։ Բայց վտանգը, որովհետև տարիներ անց փոսի տեղում գերաճած ամայի տարածք է հայտնաբերվել, նույնպես բավականին մեծ է: Ինչպես գնել բնակարան ընդհանուր շինարարության մեջ - ավելի լավ է պարզել նախքան կառուցապատողի հետ հանդիպելը, որպեսզի չստորագրեք պայմանագիր, որը որևէ երաշխիք չի տա բնակարանի բանալիները ձեռք բերելու փուլում: Այնուամենայնիվ, նույնիսկ ամենահուսալի փաստաթուղթը, որը վավերացված է նոտարի կողմից, չի պաշտպանում որոշակի դեպքերում կորուստներից: Կառուցապատողը կարող է սնանկանալ, նշանակված ժամին տուն կառուցելու թույլտվություն չստանալ, իսկ բոլոր ստորագրություններն ու կնիքները հավաքելիս գումարը կարժեզրկվի։ Բաժնետերերի միջոցները երբեմն անհետանում են անհայտ ուղղությամբ:Տուն գնելու որոշում կայացնելիս նույնիսկ դրա կառուցումից առաջ գնորդները պետք է հիշեն, որ շատ դեպքերում, եթե կառուցապատողը անկանխատեսելի խնդիրներ ունի, ապա առավելագույնը, որի վրա կարելի է հույս դնել խաբված տոկոսատիրոջ կարգավիճակ ստանալն է, բայց ոչ բուն բնակարանը։.

Երբ կառուցվող տունն արդեն կանգնեցված է տանիքի տակ, սեփական բնակարան արագ տեղափոխվելու հավանականությունը շատ ավելի մեծ է, քան հիմքի փոս փորելու փուլում դրա ձեռքբերման դեպքում։ Որտեղ գնել բնակարան, յուրաքանչյուրն իրավունք ունի ինքնուրույն որոշել, բայց գումար խնայելու ցանկությունը միշտ չէ, որ արդարացված է։ Հաճախ բնակելի շենքի կառուցման համար բաժնետեր դառնալը նման է խոզուկ ձեռք բերելուն: Գումար է տրված, բայց ոչ ապրանք։

Եթե տունը կառուցված և շահագործման է հանձնվել հաստատված տեխնիկական փաստաթղթերով, ապա պետք է անձամբ ստուգեք, որ թղթի վրա գրվածը իրականում է։ Համեմատեք ձեր աչքի առաջ դասավորությունը նախագծայինի, ընդհանուր և օգտագործելի տարածքի քառակուսի մետրերի, կոնկրետ տարածք վաճառելու կառուցապատողի իրավունքների հետ։ Ավելորդ չի լինի ստուգել՝ արդյոք ինչ-որ մեկն արդեն գրանցված է նոր բնակարանում։ Նույն տունը երկու անգամ տարբեր մարդկանց վաճառելը խաբեության նոր տեսակ չէ:

Գոյություն ունեցող տոհմային

Ոչ ոք անձեռնմխելի չէ իրադարձությունների նման զարգացումից՝ սեփական բնակարան ձեռք բերելով։ Բնակարանի օրինական մաքրության ստուգումը կարող է շատ ժամանակ խլել, բայց չպետք է անտեսել այն: Հետևեք անշարժ գույքի նախկին սեփականատերերի ցանկին, նշված հասցեում նրանց գտնվելու տևողությանը, ամուսնական կարգավիճակին, առկայությանըերեխաներ և այլ մերձավոր հարազատներ դժվար է, բայց հնարավոր: Այս առնչությամբ դուք կարող եք ստանալ համապատասխան տեղեկատվություն և իրական օգնություն մի քանի պետական հիմնարկներում՝ կադաստրային ծառայություն, անձնագրային բաժին և այլն: Ամբողջական տեղեկատվությունն անհրաժեշտ է, որպեսզի գործարքի կատարման փուլում կամ այնտեղ տեղափոխվելուց հետո հանկարծ պարզվի, որ ոչ. բնակարանի բոլոր քառակուսի մետրը պատկանել է վաճառողին։ Բնակելի տարածքի մի մասը և երբեմն առանձին սենյակները կարող են պատկանել այլ անձանց: Նրանք ցանկացած պահի կարող են պահանջել իրենց իրավունքները այդ հաշվիչների նկատմամբ։ Իսկ նրանց պահանջներն ավելի պաշտպանված են օրենքով՝ ի տարբերություն գնորդի՝ վճարովի հաշվիչներին ամբողջությամբ տիրապետելու ցանկության։

Էլ ինչ փնտրել բնակարան գնելիս՝ տեխնիկական փաստաթղթեր. Հաճախ բնակիչները վերանորոգում են խոհանոցի, միջանցքի, սենյակների վերակառուցմամբ: Նրանք քանդում են կրող պատերը, համատեղում են լոգարանը կամ, ընդհակառակը, կիսում են մեկ սենյակը։ Իրավական բնույթի խնդիրների դեպքում, երբ սեփականության իրավունքը վտանգված է, BTI-ից տույժերը չեն կարող համեմատվել այն դեպքում, երբ հայտնաբերվում է դասավորության վերափոխում: Բայց նրանք կարող են նաև շատ դժվարություններ բերել: Ամեն դեպքում, դրանք անկասկած կհանգեցնեն լրացուցիչ կանխիկ ծախսերի։ Տուգանք, խախտումների ուղղում չնախատեսված հիմնանորոգման տեսքով՝ իրադարձությունների ամենահավանական զարգացում։

Երկրորդականի թաքնված անցյալ

Ի լրումն այն տեղեկատվության, որը վաճառողը կցանկանար թաքցնել մինչև գործարքի ավարտը, կան բազմաթիվ որոգայթներ, որոնք հաճախ դժվար է կռահել: Ինչի վրա ուշադրություն դարձնել, երբբնակարան գնելու՞մ, բացի թվարկված նրբերանգներից. Օրինակ՝ ձեռք բերված անշարժ գույքի սեփականաշնորհման ժամանակ օրենքի հնարավոր խախտման համար։.

Անցյալ դարի 90-ական թվականներին ուժի մեջ մտավ օրենք, ըստ որի՝ որոշակի բնակելի տարածքում գրանցված յուրաքանչյուր ոք իրավունք ուներ իր քառակուսի մետրի համար։ Այն վերաբերում էր բոլորին, այդ թվում՝ փոքր երեխաներին, նախկին ամուսիններին, ովքեր հաշվառված են մնացել նույն բնակարանում, ժամանակավորապես բացակայող ազգականներին, օրինակ՝ երկարաժամկետ բանտարկյալին։ Ընտանիքի ոչ բոլոր անդամներն են նշված սեփականաշնորհման փաստաթղթերում: Բայց որոշ ժամանակ անց նրանք կարող էին բողոքել, որ իրենց ժամանակին խաբել են։

Հաջորդ նրբերանգը նվիրատվության կամ վարձակալության պայմանագիրն է: Որպես կանոն, նման գործողությունների մասին կռվարար հարազատները հազվադեպ են տեղեկացվում։ Ճշմարտությունը կարող է ի հայտ գալ որոշ ժամանակ անց՝ վիճահարույց բնակարանը գնելուց հետո։ Սակայն ամենասովորական անակնկալը, որին կարող եք հանդիպել անշարժ գույք գնելիս, կոմունալ վարձավճարներով բնակարանն է: Այստեղ խնդիրը կարելի է հայտնաբերել նախքան պայմանագիրը ստորագրելը, և կարևոր է, որ գնորդը պայմանավորվի վաճառողի հետ, թե ինչպես լուծել այն: Որպես կանոն, այն մարվում է բնակարանային արժեքի նվազեցմամբ։ Բայց յուրաքանչյուր դեպք տարբեր է:

Ամենավստահելի տեղեկություն

Այս կամ այն անշարժ գույքի ոչ բոլոր հավաստի ծագումնաբանությունն է գտնվում պաշտոնական փաստաթղթերում։ Նրանց մեջ չեն կարող գտնել թաքնված հարազատներ, բնակարանի հնարավոր դիմորդներ։ Բացի այդ, կոմունալ վճարումները կարող են կատարել ոչ թե տան սեփականատերերը, այլ բոլորովին այլայն մարդկանց, ում դա խոստացվել է։ Սխեման հետևյալն է. տարեց բնակարանատերերը պայմանագիր են կնքում հեռավոր ազգականների կամ սոցիալական աշխատողների հետ, որ նրանց մահից հետո տարածքը կստանան, բայց նրանք, ովքեր հիմա պետք է վճարեն կոմունալ բնակարանի համար։ Նրանք կանոնավոր կերպով գումար են փոխանցում կառավարող ընկերությանը՝ համաձայն պայմանագրի, իսկ բնակարանը համարում են գրեթե իրենցը։ Նման պայմանավորվածությունը հաշվի չառնելով՝ ծերերի մահից հետո անմիջական ժառանգները փորձում են ազատվել անհուսալի նվերից։ Բնակարանի առքուվաճառքը ընթացքի մեջ է, սակայն դրա համար արդեն երկու դիմորդ կա։

Կա ամենահուսալի միջոցը՝ պարզելու բոլոր հնարավոր որոգայթները, որոնք կարող են ստվերել տուն գնելու ուրախությունը՝ դրա նախկին տերերի մասին տեղեկություններ ստանալ շքամուտքում գտնվող հարևաններից կամ բամբասանքներ: Եթե բնակարանը բավականին երկար ժամանակ պատկանել է նույն սեփականատերերին, ապա դրա մասին ոչ մի գաղտնիք չի կարելի թաքցնել մոտակայքում ապրողներից։ Բնակարան գնելիս նրանցից ստացված տեղեկատվությունը չի կարելի գտնել ոչ մի փաստաթղթում։ Հանկարծ վաճառողի ընտանիքում ինչ-որ մեկը հոգեկան հիվանդ կամ հաշմանդամ է, ով չի կարող ինքնուրույն տնօրինել իր գույքը, իսկ խնամակալը հարկ չի համարում հարգել նրա իրավունքները։ Եթե նոր բնակարանն ավելի վատն է, քան նախորդը, ապա գործարքը կարող է չեղարկվել խնամակալության մարմինների խնդրանքով: Հետևաբար, չպետք է անտեսել նաև հարևանների տեղեկությունները։

Լավագույն ռիելթորը հենց ինքը գնորդն է

Կարևոր է հիշել հետևյալը՝ միջնորդին ոչ մի վարձատրություն նրան ավելի զգոն չի դարձնի բնակարան գնելու փաստաթղթերը ստուգելիս, բացառությամբ պայմանագրում նշված կետերի: Հետեւաբար, շրջադարձռիելթորներին աջակցության համար անհրաժեշտ է հստակորեն հայտնել իրենց պատասխանատվությունը գործատուի առաջ, եթե հանկարծ ինչ-որ բան այն սխալ լինի, և գործարքը խաթարվի: Գործակալության միջոցով բնակարան գնելը ևս մեկ բավականին ռիսկային ձեռնարկ է։ Բացի այդ, դա շատ թանկ է: Ռիելթորը տեղեկություններ չի հավաքում նախկին սեփականատերերի անցյալի մասին, չի փորձում պաշտպանել իր հաճախորդին ապագայում։ Նա միայն համեմատում է բնակարանների վերաբերյալ տվյալները պաշտոնական կառույցների ունեցած տվյալների հետ։ Եվ միայն անշարժ գույքի առուվաճառքի և վճարման օրինագծի, ինչպես նաև գործակալին վարձատրության գրանցումից հետո կարող են հայտնվել գնված բնակարանի պոտենցիալ դիմորդներ։ Բացարձակ գումարած կլինի մեկ ռիելթոր։ Իսկ նախկին և նոր սեփականատերերը կսուզվեն մի շարք դատական վեճերի մեջ։

Առանց միջնորդի բնակարան գնելը նույնպես հղի է չնախատեսված դժվարություններով, եթե չունեք բավարար ընկալում, տեղեկատվություն բոլոր հնարավոր անակնկալների մասին՝ կապված թղթաբանության, դրամական փոխանցումների և գործարքի այլ նրբությունների հետ։ Բայց այս տեսանելի թերությունների մեջ կա մեկ էական առավելություն՝ ոչ ոք այնքան եռանդով չի պաշտպանի իր շահերը, որքան իր համար գնողը, վճարողը։ Բավական է դիմել փորձառու խորհրդատուի աջակցությանը, ով կկարողանա ձեզ պատմել վիրահատության բոլոր բարդությունների մասին, և ձեր գնած բնակարանը կստուգվի առավել մանրակրկիտ կերպով։

Խաբեբաները զգոն են

Ուրիշի բնակարանի վաճառքը անշարժ գույքի ոլորտում ամենատարածված խարդախություններից է: Փորձառու խարդախները բնակարանի համար ունեն կեղծ փաստաթղթեր, լիազորագիր, որով նրանք.գործարքներ իրականացնելու իրավունք ունեցող, հաճախ ավելի լավ տեսք ունեն, քան իրականները: Անշարժ գույքի առքուվաճառքի, վարձակալության ոլորտում աշխատում են բարձր պրոֆեսիոնալիզմով խաբեբաներ, ովքեր քաջատեղյակ են այս հարցում իրավական համակարգի բոլոր խճճվածություններին։ Պարզապես լիազորագիրը առաջին բանն է, որը պետք է զգուշացնի գնորդին: Ինչու՞ սեփականատերն ինքը չի վաճառում իր բնակարանը, ինչպե՞ս կարելի է նրա հետ կապ հաստատել, որպեսզի նա անձամբ հաստատի միջնորդի լիազորությունները։ Ամեն դեպքում, բնակարան գնելիս փաստաթղթերի ստուգումը՝ սկսած լիազորագրից, նոտարի կողմից չի կարող խուսափել։ Նա պետք է հաստատի փաստաթղթի իսկությունը, ստուգի դրա վավերականությունը: Ավելի լավ է դիմել նոտարին, ով տվել է այս լիազորագիրը:

Խաբեբաների հաջորդ հնարքը կեղծ անձնագիրն է. Տնատերերը երկար գործուղման կամ արձակուրդի մեջ են, և նրանց տարածքը կառավարում են անծանոթ մարդիկ, ովքեր ձեռք են բերել բնօրինակ փաստաթղթերի նմուշներ կամ նույնիսկ բնօրինակները: Կան բազմաթիվ հանցավոր սխեմաներ, որոնք կարող են օգտագործել խաբեբաները: Մի մոռացեք սև ռիելթորների մասին: Այսպիսով, բնակարանի գնումը պլանավորելիս ավելի լավ է խորհրդակցել փաստաբանի հետ և սերտ կապ պահպանել նրա հետ գործարքի ընթացքում: Նա կարողանում է գործնական խորհուրդներ տալ, թե երբ է ավելի լավ բնակարան գնել՝ կենտրոնանալով անշարժ գույքի շուկայի ներկայիս պահանջարկի վրա։

Փաստաթղթեր մանրադիտակի տակ

Որքան էլ գրավիչ լինեն գործարքի պայմաններն ու շահավետ գինը, պետք չէ շտապել վճարել։ Նախ անհրաժեշտ է հավաքել բնակարանի, դրա սեփականատերերի վերաբերյալ բոլոր փաստաթղթերի երկրորդ օրինակները կամ պատճենները և բոլոր փաստաթղթերով գնալ նոտար: Եթե անշարժ գույք էՍեփականատերերի մեջ կան ընտանիքի անչափահաս անդամներ, փաստաբանը ձեզ կասի, թե ինչպես ճիշտ գրել պայմանագրում նրանց համար նախատեսված կետը: Բացի այդ, նա խորհուրդ կտա, թե որ իշխանություններին այցելել, ինչ վկայականներ ձեռք բերել, որպեսզի չխախտվեն փոքր երեխաների իրավունքները, և հետագայում ոչ ոք չկարողանա անվավեր ճանաչել բնակարանի առքուվաճառքը։

Վաճառքի օրինագծի իրականացմանը կօգնի փաստաբանի օգտակար խորհուրդը, եթե սեփականատերերը գույքի սեփականության տարբեր բաժիններով ամուսիններ են, կամ բնակարանը պատկանում է նրանցից միայն մեկին, իսկ երկրորդին. միայն գրանցված է դրանում։ Այս դեպքում, ինչպես ճիշտ ձևակերպել փաստաթղթերը և ինչ անդորրագրեր ստանալ, կրկին առանց նոտարի չեք կարող անել: Նույնիսկ եթե գնորդն ինքը իրավական հարցերում պրոֆեսիոնալ է, գործարքի իսկությունը հավաստող յուրաքանչյուր թուղթ պետք է ուշադիր ստուգվի, որպեսզի սխալներ չլինեն հասցեն, վաճառողի և գնորդի տվյալները, ամսաթիվը, գումարը և այլ էական մանրամասներ գրելիս:

Պայքար արժեքի համար

Ինչ պետք է ուշադրություն դարձնել բնակարան գնելիս, բացի արդեն թվարկված կետերից, փաստաթղթերի վրա ծախսված և փաստացի վաճառքի օրինագծի ձեռքին հանձնված գումարի չափն է։ Վաճառողի համար ավելի շահավետ է եկամուտների հայտարարագրում (իսկ բնակարանների վաճառքը պատկանում է այս դրույթին) գործարքի ավելի ցածր արժեք, քանի որ նա ստիպված կլինի դրա վրա հարկային վճարումներ կատարել: Գլխավորն այն է, որ նշված գումարը շուկայականից 20-30%-ով ցածր չլինի, քանի որ դա կարող է կասկածներ հարուցել տեսչական մարմինների մոտ։ Եթե ապացուցվի վաճառողի և գնորդի համաձայնության պահը, ապա վերջինս կարող է դառնալվարչական խարդախության գործով մեղադրյալներ։

Վաճառողին ձեռնտու է նշել ավելի ցածր գումար, և նա կարող է գնորդից խնդրել այս ծառայությունը:

Դուք չպետք է համաձայնեք բազմաթիվ պատճառներով.

• Նախ՝ նման զիջումը իսկապես խախտում է գործող օրենսդրությունը և հղի է հետևանքներով։
• Երկրորդ՝ գնորդն իրավունք ունի վերադարձնել բնակարան գնելու համար ծախսված գումարի մոտ 13%-ը։ Համապատասխան հնարավորությունը կարգավորվում է Հարկային օրենսգրքով։
• Երրորդ, եթե գործարքը հետագայում վիճարկվի կողմերից մեկի կողմից և անվավեր ճանաչվի, վաճառողն իրավունք ունի գնորդին վերադարձնել միայն փաստաթղթերում նշված գումարը: Տուժողը չի կարողանա հակառակն ապացուցել, երբ պայմանագրում որոշակի թիվ է նախատեսված։

Խելացի հաշվարկ

Եվ վերջին մեծ վտանգը, որը կարող է սպասել և՛ վաճառողին, և՛ գնորդին վերջնական կարգավորումն է։ Ընտրության (առաջնային կամ երկրորդական բնակարան ձեռք բերելու) դժվարությունները ետևում են, ժամկետները որոշվում են, երբ ավելի լավ է բնակարան գնել, բոլոր փաստաթղթերը հավաքելու և ստուգելու փորձությունները, պահանջվող գումարը կուտակելը կամ բանկից վարկ ստանալը: ավարտված է։ Եվ ամեն ինչ կարող է փլուզվել վերջին պահին, եթե գումարի փոխանցման հետ չես խաղում։ Այն կարող է իրականացվել անհրաժեշտ քանակի թղթադրամներ վաճառողի ձեռքը փոխանցելու կամ բանկային հաշվին փոխանցելու միջոցով, որն ավելի ապահով է։ Եթե մենք խոսում ենք մեծ գումարի մասին, ապա նրանք սովորաբար վախենում են խառնաշփոթ անել կանխիկի հետ: Այնուամենայնիվ, եթե կողմերից մեկը նախընտրում է վճարման այս կոնկրետ եղանակը, փողը կարող է լինելփոխանցումը` վարձակալելով չհրկիզվող պահարան, որտեղից իրավունք ունեն վերցնելու բնակարան գնելիս տրված որոշակի փաստաթղթեր ներկայացնողին: Նրանց ցուցակը ստուգվում է հաստատության մասնագետի կողմից։ Այն նաև երաշխավորում է դրանց իսկությունը: Ե՛վ այս տեսակի հաշվարկների, և՛ անկանխիկ բոլոր նրբությունները կարելի է գտնել բանկում։

Էլ ինչ կարևոր է հիշել բնակարանի արժեքի վերջնական վճարման փուլում՝ չշփոթել ավանդի չափն ու կանխավճարը, քանի որ դրանք ունեն տարբեր նպատակներ և վերադարձի տարբերակներ, եթե գործարքը չի կատարվում: ինչ-ինչ պատճառներով անցնել: Վերջնական հաշվարկում հաշվի է առնվում կանխավճարի չափը, իսկ ավանդը՝ ոչ։ Այն կամ վերադարձվում է գնորդին, եթե գնումը հաջող է եղել, կամ մնում է վաճառողի մոտ, եթե գործողությունը ձախողվել է առանց պատճառի: Ամեն դեպքում, գործարքի խափանման դեպքում ավանդը մնում է տուժող կողմի մոտ։