Հիփոթեքի որոգայթները. հիփոթեքային վարկի նրբությունները, ռիսկերը, պայմանագրի կնքման բարդությունները, փաստաբանների խորհուրդներն ու առաջարկությունները

2024 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 10:30

Հիփոթեքային վարկերը հանրային և անհատ տնային տնտեսությունների կյանքի անբաժանելի մասն են, որոնք ունեն հողի, բնակարանի և կենսապայմանների բարելավման կարիք: Հիփոթեք հասկացությունն աշխարհում գոյություն է ունեցել դեռևս հնագույն ժամանակներից, երբ պարտքերի դիմաց գրավադրվում էր հենց պարտապանի անձը, ում ստրուկ էին դարձնում։ Ք.ա. 6-րդ դարում անձի գրավը փոխարինվել է ամբողջ գույքի գրավով, որն ուներ պարտապանը, մասնավորապես, հողը։ Մինչ պարտապանի գույքը գրավադրված է եղել պարտատիրոջ մոտ, նրա հողի սեփականության տարածքում տեղադրվել է հիփոթեքային հենասյուն՝ գրավադրված գույքի ապացույց։ Գրառման վրա գրանցվել է պարտքի մասին գրառում:

Պատմական փաստեր հիփոթեքի ծագման մասին

Ելիզավետա Պետրովնայի օրոք (250 տարի առաջ) Ռուսաստանի ազնվականությունը սուբսիդավորվում էր հիփոթեքային վարկերով։ Միևնույն ժամանակ, նույն գույքը մի քանի անգամ վերագրավվել է առանցմիայն ազնվական բանկերում, բայց նաև մասնավոր վաշխառուներից։ Պարտապան-պարտատիրոջ հետադարձ կապի վերահսկման բացակայությունը, 18-րդ դարի հիփոթեքի հետաձգումը և վերաֆինանսավորումը (վերաֆինանսավորումը) հանգեցրին պետական գանձարանի հանդեպ հսկայական պարտքի և բանկերի բնական սնանկացման::

Հիփոթեքային վարկի զարգացման նոր փուլի խթան հանդիսացավ ճորտատիրության վերացման բարեփոխումը, երբ միլիոնավոր գյուղացիներ հող գնելու համար վարկի կարիք ունեին: Հիփոթեքային վարկը տրվել է 49 տարի ժամկետով` տարեկան 6 տոկոսով: Հենց այդ ժամանակ էլ ձևավորվեց քաղաքային վարկային ընկերությունների կանոնադրությունը, որում սահմանվեցին հիփոթեքային վարկի կանոնները։ Հողի մասնավոր սեփականության բարեփոխումը նպաստեց ամբողջ Ռուսաստանում գյուղատնտեսության վարկային հարաբերությունների տարածմանը։ Այն ժամանակ հողային գրավով ապահովված վարկերը կոչվում էին հողային փոխառություններ։ Հիփոթեքային պարտատոմսերը խստորեն գրանցվում էին նոտարի կողմից, իսկ բորսայում դրանց նկատմամբ թողարկվում էին արժեթղթեր, որոնց 35%-ը 1913 թվականին կազմում էր օտարերկրյա կապիտալը։ Բանկային վարկերի համակարգը զարգացավ երկրի նոր տնտեսության ձևավորման շնորհիվ։

Հոկտեմբերյան հեղափոխությունից հետո, որի ժամանակ բանկերը ազգայնացվեցին և վարկային հարաբերությունները կենտրոնացվեցին, հիփոթեք հասկացությունը մոռացվեց 70 տարի շարունակ։

Հիփոթեքային վարկերի վերածնունդը Ռուսաստանում սկսվեց միայն 1990-ականներին, իսկ օրենսդրական աջակցություն ստացավ 1998 թվականին։ Ճգնաժամերի ալիքից հետո հիփոթեքային վարկավորումը ենթարկվել է մի շարք փոփոխությունների՝ խստացվել են վարկավորման պայմանները, հիփոթեքային պարտադիր ապահովագրությունը, պարտադիր կանխավճարը և տույժերի համակարգ՝ հիփոթեքային որոգայթներ։:

Հիփոթեքվիճակագրություն այսօր

Այսօր Ռուսաստանի հիփոթեքային վարկավորման շուկայում գործում է մոտ 400 վարկային կազմակերպություն։ Այն բանից հետո, երբ Ռուսաստանի Դաշնության Կենտրոնական բանկը սահմանեց վարկային հաստատությունների գործունեությունը կարգավորող խիստ կանոններ, հիփոթեքային շուկայում մնացին միայն հուսալի, ապացուցված և արդյունավետ հիփոթեքային վարկատուները: Կենտրոնական բանկի տվյալներով՝ հիփոթեքային վարկի միջին ժամկետը 15 տարի է, իսկ Ռուսաստանում հիփոթեքի միջին տոկոսադրույքը կազմում է տարեկան 9,8%։ Ռուսաստանցիների տոկոսը, ովքեր ցանկանում են բնակարան գնել առաջիկա 5 տարում, կազմում է 70%: Փաստորեն, հիփոթեքային վարկն այժմ հասանելի է աշխատունակ բնակչության միայն 33%-ին, համեմատության համար՝ մինչև 2000 թվականը՝ աշխատունակ բնակչության միայն 5%-ին: Հիփոթեք ձեռք բերելու համար բնակչության շրջանում ամենատարածված բանկերն են Սբերբանկը և ՎՏԲ-ն, որոնց հետ հիփոթեքով բնակարան գնելը նույնպես կարող է ավելի դժվար լինել, եթե չգիտեք դրանց մասին:

Հիփոթեքի համար փաստաթղթեր տրամադրելու առանձնահատկությունները

Հիփոթեքային պայմանագիր կնքելուց առաջ խորհուրդ է տրվում ծանոթանալ ոչ միայն առաջարկվող տոկոսադրույքին և վճարման ժամկետին, այլ նաև բանկային համակարգի մի շարք պայմաններին և հնարավոր թերություններին, այսպես կոչված, հիփոթեքային ծուղակներին..

Կարևոր է հիշել, որ որքան ավելի համոզիչ փաստաթղթեր ներկայացվեն վարկառուի հուսալիության վերաբերյալ, այնքան ավելի կայուն կլինեն հարաբերությունները բանկի հետ։ Բանկ գնալուց առաջ անհրաժեշտ է պատրաստել ստանդարտ փաստաթղթեր՝ ռուսական անձնագիր՝ բանկի գտնվելու վայրում գրանցմամբ, ինչպես նաև եկամտի վկայական։

Բանկը կարող է համաձայնել վարկ տրամադրել առանց եկամտի վկայականի, սակայնԲալային հարցաշարում պետք է նշվի աշխատանքի վայրը և ամսական աշխատավարձի չափը։ Պետական անվտանգության աշխատակիցն անպայման կստուգի այս ամենը և եթե դիմորդը ստել է աշխատանքի վայրի կամ աշխատավարձի մասին, նրան կմերժեն հիփոթեքի տրամադրումը։

Հիմք ընդունելով ֆինանսական արդյունքների մասին հաշվետվությունը՝ բանկը հաշվարկում է հիփոթեքային վարկի ժամկետը։ Կանոնների համաձայն՝ վարկի միջին վճարումը չպետք է գերազանցի վարկառուի ամսական վաստակի 40%-ը, հակառակ դեպքում վարկի ժամկետը կերկարացվի՝ համաձայն սույն կանոնի։ Եվ որքան երկար է վարկի ժամկետը, այնքան վարկառուն ավելի շատ է վճարում հիփոթեքի ողջ ժամանակահատվածի համար:

Բանկային վճարներ

Հիփոթեքային պայմանագիր գրանցելիս հնարավոր են հետևյալ լրացուցիչ միջնորդավճարները՝

• Պայմանագրի կատարման համար՝ բացելով հաշիվ։
• Վճարը տրամադրվում է հիփոթեքային վարկի անկախ գնահատողի համար:
• Պարտադիր հիփոթեքային ապահովագրություն, ինչպես նաև վարկառուի առողջությունն ու կյանքը, գրավի սեփականությունը։
• Լրացուցիչ պահանջներ, որոնք բանկը կարող է առաջադրել վարկառուին՝ կառուցապատողի նկատմամբ անվստահություն հայտնելու դեպքում՝ նոր շենքում հիփոթեքային վարկ ստանալու համար։ Սա կարող է հանգեցնել հիփոթեքի ավելի բարձր տոկոսադրույքների:
• Բանկը կարող է պարտադրել վարկառուին ընտրել գրավադրված բնակարան միայն վստահելի ռիելթորի միջոցով, որը կարող է լինել բանկի գործընկերը (ռիելթորի ծառայությունները սովորաբար կազմում են բնակարանի արժեքի 5%-ից ոչ պակաս):

Տուգանքներ և տուգանքներ

Հիփոթեքային վարկի ուշ վճարումների համար տույժերը կարող են զգալիորեն մեծացնել վարկի ընդհանուր գումարը, ուստի պետք է նախքան պայմանագիրը կնքելը պարզել՝ մինչև որ ամսաթվին է անհրաժեշտ վճարումը կատարել, ինչպես։Ավանդի ավելի լավ միջոց՝ կանխիկ, բանկոմատներ, էլեկտրոնային վճարումներ: Օգտակար է իմանալ, թե որքան ժամանակ է պահանջվում, որպեսզի միջոցները մուտքագրվեն բանկային հաշվին, օրինակ՝ հաշվից հաշիվ 1-3 բանկային օր:

Բանկերի գրասենյակներում կամ բանկոմատներում հերթերի պատճառով կարող են առաջանալ իրավիճակներ, որոնք դանդաղեցնում են ժամանակին ամսական վճարումները: Պետք է ճշտել, թե կոնկրետ ինչ տույժեր են կիրառվելու մեկ կամ երկու ուշացումների դեպքում, և որոնք՝ համակարգված չվճարելու դեպքում (կրճատումների կամ հիվանդության պատճառով) և ինչ կարելի է նախօրոք անել այս կապակցությամբ։ Ծայրահեղ դեպքում բանկը կարող է միակողմանի խզել պայմանագիրը, վաճառել գրավը և մարել հիփոթեքային պարտքը, իսկ մնացածը վերադարձնել վարկառուին։

Հիփոթեքային վարկի նրբություններն ու ռիսկերը

Պայմանագիրը ստորագրելուց առաջ պետք է ուշադիր կարդալ և հնարավորության դեպքում խորհրդակցել փաստաբանի հետ վիճելի և անհասկանալի կետերի շուրջ։ Այսպիսով, ի՞նչ որոգայթներ կան հիփոթեքային վարկի համար դիմելիս, որոնք դուք պետք է լուծեք:

1. Ուսումնասիրեք բոլոր վճարների չափը և ինչպես են դրանք վճարվում:
2. Ծանոթացեք տույժերի ցանկին, դրանց չափին և դրանց վերագրման պատճառներին: Պայմանագիրը չպետք է պարունակի հիփոթեքի վաղաժամկետ մարման տույժ:
3. Ուսումնասիրեք վճարումների ժամանակացույցը. ներդրման գումարները և ժամկետները:
4. Կարևոր է կարդալ այն իրավիճակների ցանկը, որոնք ենթադրում են հիփոթեքային վարկի տոկոսադրույքի բարձրացում: Բանկի մենեջերի հետ քննարկեք ցանկացած անհասկանալի լեզու, օրինակ՝ «տոկոսադրույքի բարձրացում շուկայական պայմանների փոփոխության արդյունքում»:
5. Իմացեք, թե որքան ապահովագրություն է անհրաժեշտ և արդյոք դա հնարավոր է առանցյոլա գնալ դրա հետ: Բանկն իրավունք չունի հիփոթեքով ստիպել ապահովագրել վարկը կամ վարկառուի կյանքը, սակայն իրավունք ունի ապահովագրությունից հրաժարվելու դեպքում տոկոսադրույքը բարձրացնել 1-1,5%-ով։։

Հիփոթեքային պայմանագիրը կնքվում է երկու հավասար կողմերի կողմից, ուստի վարկառուն իրավունք ունի անվերապահորեն չհամաձայնվել բանկի պայմանների հետ՝ իր վրա վերցնելով հիփոթեքի որոգայթները և ռիսկերը: Վեճերի դեպքում անհրաժեշտ է դրանք լուծել նախքան պայմանագիրը կնքելը։ Հաճախորդը կարող է պահանջել, որ պայմանագրում ներառվի հիփոթեքի վերաֆինանսավորման իրավունքի մասին կետ, ինչը մեծապես կհեշտացնի ապագայում հնարավոր ֆորսմաժորային հանգամանքները:

Հիփոթեքային պայմանագրի կնքման նրբությունները

Հիփոթեքի թակարդներն ուսումնասիրելիս կարևոր է հաշվի առնել վարկային և բանկի հետ հիփոթեքային հարաբերությունների որոշ նրբերանգներ: Օրինակ՝ պայմանագրի գործողության ողջ ընթացքում գույքը պատկանում է վարկառուն, սակայն նա չի կարող ամբողջությամբ տնօրինել այն մինչև պայմանագրի ավարտը։ Նաև վարկառուն չի կարող՝

• Վարձակալության հանձնել գրավադրված գույքը առանց բանկի նախնական համաձայնության: Որպես կանոն, վարկային կազմակերպությունները դժկամությամբ են թույլատրում անշարժ գույքի հետ նման գործարքները որպես գրավ, քանի որ օբյեկտի վիճակը կարող է վատթարանալ, ինչը կհանգեցնի շուկայական գնի նվազմանը, եթե անհրաժեշտ լինի այն վաճառել: Այնուամենայնիվ, վարկատուն իրավունք չունի խոչընդոտելու գրավի վարձակալությունը մեկ տարին չգերազանցող ժամկետով։
• Կատարել վերանորոգման աշխատանքներ, այդ թվում՝ բնակարանի ապօրինի վերակառուցում։ Կատարել անհրաժեշտ վերանորոգման և շինարարական փոփոխություններդուք պետք է նախագիծ պատրաստեք, այնուհետև բնակարանային տեսչությունից թույլտվություն ստանաք, այնուհետև տեղեկացնեք վարկատուին:
• Հիփոթեքային պայմանագրի գործողության ողջ ընթացքում օրենքով արգելվում է գրավադրված գույքը վերագրանցել ոչ բնակելի տարածքներում:
• Անհնար է գրավադրված անշարժ գույքով փոխանակման կամ նվիրատվության գործարքներ կատարել, ինչպես նաև վաճառել առանց պարտատիրոջ թույլտվության։ Վաճառքը հնարավոր կլինի միայն այն դեպքում, եթե վարկառուն պարտք է պարտատեր բանկին, և վաճառքից ստացված հասույթը կուղղվի պարտքը մարելու և բանկի հանդեպ պարտավորությունները փակելու համար։

Հիփոթեքային վարկերի որոգայթները Սբերբանկում

Սբերբանկը ունի ստանդարտ հիփոթեքային վարկի պայմանագիր, որի նմուշը կարելի է գտնել կայքում՝ նախնական դիտարկման համար:

Սբերբանկի հետ հիփոթեքային պայմանագիր կնքելիս հիմնական որոգայթները լրացուցիչ ծախսերն են գրավի գնահատողի, բանկային բջիջի վարձակալման, ռիելթորի կամ փաստաբանի ծառայությունների, ապահովագրության և, իհարկե, վճարման համար: պետական տուրք.

Հիփոթեքային պայմանագրի պայմանները նախատեսում են գնահատողի վարկառուի կողմից ինքնուրույն ընտրության հնարավորությունը, սակայն նա պետք է համապատասխանի Սբերբանկի պահանջներին: Ուստի չարժե ռիսկի դիմել և նախապես գնահատել գրավի առարկան, Սբերբանկը կարող է հրաժարվել տրամադրված գնահատման փաստաթղթերից՝ մերժումը բացատրելով որպես սահմանված գործընթացի կանոններին չհամապատասխանող, և գումարը վատնվելու է::

Տուգանքներ Սբերբանկում ուշացումների համար

Սբերբանկում քննարկվող հիփոթեքի թակարդների ամենատհաճ մասը տույժերն ու տուգանքներն են:Բայց կարևոր է հասկանալ պայմանագրի հետևյալ կետերը.

հատված ուշ վճարների վերաբերյալ: Տույժի չափն ուղղակիորեն կախված է տուգանքի օրվա դրությամբ Կենտրոնական բանկի վերաֆինանսավորման տոկոսադրույքից: Սա կարող է զգալիորեն մեծացնել ընթացիկ տուգանքի չափը։ Ուստի օգտակար է նախապես իմանալ վճարումների ուշացման համար հնարավոր տույժերի պայմանների մասին։

Հիփոթեքային պայմանագրի լուծման պայմանները. Սբերբանկը իրավունք ունի չեղյալ համարել պայմանագիրը որոշ անօրինական իրավիճակներում, օրինակ՝ համակարգված ուշացումների դեպքում, երբ գրավն օգտագործվում է այլ նպատակներով, այն դեպքերում, երբ պարտատեր բանկը հրաժարվում է ստուգել գույքի վիճակը, ինչպես նաև դադարեցնելը։ ապահովագրության պայմանագիրը.

Հիփոթեքային վարկի պայմանագրի գործողության ընթացքում վարկառուն իրավունք չունի վաճառել գրավադրված բնակարանը, այնտեղ գրանցել այլ անձանց, վարձակալել այն, վերակառուցել առանց վարկատուի համաձայնության։

Հիփոթեք «ՎՏԲ»-ում. որոգայթներ

Պայմանագիր կնքելիս սուր ծուղակներից պետք է ուշադրություն դարձնել հետևյալին..

ՎՏԲ Բանկը խստորեն խորհուրդ է տալիս միայն ձեր գործընկեր ՎՏԲ Ինշուրանսի հետ կնքել սեփականության (անվանման), առողջության, կյանքի ապահովագրության քաղաքականություն: Ապահովագրությունից հրաժարվելու դեպքում հիփոթեքային վարկի տոկոսադրույքը հաստատ կավելանա 1%-ով..

Հիփոթեքային վարկի նվազագույն գումարը 2 միլիոն ռուբլուց է: Ավելի փոքր գումարը ենթադրում է կանխավճարի սահմանափակումներ կամ լրացուցիչ ծախսեր վարկ ստանալու համար: Բանկի համար ձեռնտու չէ երկարաժամկետ փոքր վարկեր տալը։

Երբուշացումների դեպքում բանկը նախաձեռնություն չի ցուցաբերում վերակազմավորել պարտքը կամ կազմակերպել վարկային արձակուրդ: Բանկի համար ավելի ձեռնտու է պահպանել նախկին պայմանագրի պայմանները և ժամանակին վերադարձնել փոխառված գումարը։ Վճարումների ուշացման հետ կապված խնդիրները լուծելու համար վարկառուն ինքն է դիմում բանկ։

Բանկ «ՎՏԲ»-ն հուսալի արդյունավետ վարկային կազմակերպություն է և հետևաբար պահանջում է պայմանագրով ստանձնած պարտավորությունների հստակ կատարում: Ուստի ձեր բյուջեի ֆինանսական հզորության վերաբերյալ կասկածների դեպքում ավելի լավ է որոշ ժամանակով հետաձգեք հիփոթեքային վարկ վերցնելու որոշումը։

Խորհուրդ և խորհուրդ փաստաբաններից

Գործող իրավաբանները խորհուրդ են տալիս վարկային պայմանագիր կնքելուց առաջ խուսափել հիփոթեքային որոգայթներից:

• Հիփոթեքային վճարումները հաշվարկեք այնպես, որ դրանք չգերազանցեն ընտանիքի եկամտի 30%-ը։
• Հիփոթեք վերցրեք միայն այն արժույթով, որով գնում է ամսական եկամուտը։ Եթե նույնիսկ իմաստ ունի գումար խնայել, ռիսկի դիմել պետք չէ։ Հիփոթեքային վարկը երկարաժամկետ վարկ է, և երբ փոխարժեքը տատանվում է, դուք ստիպված կլինեք բազմապատիկ գերավճար վճարել ռուբլու փոխարժեքով պայմանագրային արժույթով:
• Հիփոթեքի համար ընտրեք վարկատու միայն երկար տարիների փորձ և բարի համբավ ունեցող խոշոր բանկերից՝ ապահովելով առավել բարենպաստ պայմաններ։
• Մի շտապեք ընտրել հիփոթեքային ծրագիր։ Հարկավոր է ուշադիր գտնել ամենահարմարը հնարավոր բարենպաստ, արտոնյալ պայմաններով։
• Կարիք չկա անհապաղ հիփոթեք վերցնել մեծ բնակելի տարածքի վրա: Խորհուրդ է տրվում աստիճանաբար բարելավել ձեր կենսապայմանները։ Օրինակ, odnushki-ից հետո չպետք է նպատակադրել երեք կամ չորս սենյականոց բնակարաններ:բնակարաններ. Նախ գնեք երկու սենյականոց բնակարան, իսկ ամբողջ գումարը վճարելուց հետո արդեն կարող եք մտածել երեք սենյականոց ավելի հարմարավետ բնակարանի մասին։
• Ուշադիր ուսումնասիրեք պայմանագիրը՝ ուշադրություն դարձնելով լրացուցիչ միջնորդավճարներին և ծախսերին հիփոթեքի համար դիմելիս։ Դրանք հիփոթեքային պայմանագրի որոգայթներն են։
• Որքան երկար է հիփոթեքի ժամկետը, այնքան բարձր է տոկոսադրույքը: Ցանկալի է ավելի կարճ ժամկետով հիփոթեք վերցնել։ Ի վերջո, որքան երկար է հիփոթեքի ժամկետը, այնքան մեծ է ընդհանուր գերավճարը։
• Ընտրեք ֆիքսված տոկոսադրույք՝ նախընտրելով այն լողացողից, որն, ըստ էության, ավելի շահավետ է, բայց ոչ շուկայական բարձր տատանողականության պայմաններում, ինչը կարող է վարկառուին ահռելի պարտքերի մեջ գցել։ Ֆիքսված տոկոսադրույքը թույլ չի տալիս խնայել, բայց նաև թույլ չի տալիս կորցնել:
• Հիփոթեքային օբյեկտ ընտրելիս կապվեք միայն անկախ գնահատողների հետ, քանի որ ռիելթորները միշտ զարդարում են գույքի վիճակը՝ ավելի շահավետ վաճառելու համար:
• Պայմանագիրը կնքելուց առաջ ցանկալի է նախապես ստեղծել ֆինանսական պահուստ։ Սա, այսպես կոչված, ֆինանսական բարձիկն է, որը բաղկացած է 3 ամսական հիփոթեքային վճարումներից՝ պայմանագրի ողջ ընթացքում վստահ զգալու համար:

Վերավաճառքի հիփոթեք

Հիփոթեքը երկրորդային շուկայում ավելի հեշտ է կազմակերպվում, քանի որ տունը շահագործման է հանձնվել և շինարարական ռիսկեր չկան։

Հիփոթեքով երկրորդական գույք գնելիս պետք է ստուգել թակարդները՝ ով է սեփականատերը և ով է գրանցված ընտրված բնակարանում: Կարող է առաջանալ իրավիճակ, երբ բնակելի տարածքի մասերի սեփականատերերից մեկը չի անումհամաձայնել վաճառել։

Հաջորդաբար, պարտադիր է ստուգել, թե արդյոք բնակարանում առկա բոլոր վերակառուցումները օրինական են, արդյոք կան պարտքեր հաշիվների վրա և համոզվեք, որ բնակարանն արդեն գրավ չէ այլ վարկային հաստատությունում:

Ստուգեք կապի վիճակը, արդյո՞ք իրականացվել են վերանորոգումներ և ինչ մակարդակով, համոզվեք, որ պատուհանները, առաստաղները և բնակարանի այլ տարրերը լավ վիճակում են:

Հիփոթեքի վերաֆինանսավորում

Վերաֆինանսավորումը այլ բանկում գործող հիփոթեքային վարկի վերաֆինանսավորումն է: Որոգայթներով հիփոթեքի վերաֆինանսավորման նման տարողունակ ընթացակարգը իմաստ ունի, եթե ձեզ հարկավոր է մարել երկու տարուց ավելի ժամկետով հիփոթեքը:

Խնդրում ենք նկատի ունենալ, որ բանկից բանկ գրավի փոխանցման ժամանակահատվածում տոկոսադրույքը մի փոքր ավելի բարձր կլինի, քանի որ նոր բանկը ժամանակավորապես կունենա գրավի պակաս, և դա մեծ ռիսկ է։

Վերաֆինանսավորման ժամանակ պարտադիր ծախսեր կլինեն գրավի, նոտարական և այլնի գնահատման համար: