Ի՞նչ է «անշարժ գույք» հասկացությունը։ Անշարժ գույքի տեսակները

2024 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 10:30

Քչերին է հայտնի, որ «անշարժ գույք» հասկացությունն առաջին անգամ ձևակերպվել է հռոմեական իրավունքում այն բանից հետո, երբ բոլոր տեսակի հողատարածքները և այլ բնական օբյեկտները մտցվել են քաղաքացիական շրջանառության մեջ։ Չնայած այսօր այն ընդհանուր առմամբ ընդունված է աշխարհի ցանկացած երկրում։

Հարկ է նշել, որ նախահեղափոխական Ռուսաստանում այն սկսեց օգտագործվել միայն Պետրոս Առաջինի 1714 թվականի համապատասխան հրամանագրի կատարումից հետո, որը տրվել էր անշարժ գույքի շրջանառությունը և դրա հետագա սահմանափակման նպատակով։ Ժառանգություն. Խորհրդային տարիներին հողի մասնավոր սեփականության ամբողջական վերացումից հետո «անշարժ գույք» հասկացությունն աստիճանաբար վերածվեց հիմնական և շրջանառու միջոցների կատեգորիայի (հայտնվեց նաև «շարժական գույք» հասկացությունը)։ Միաժամանակ հողատարածքները հաշվի են առնվել առանձին՝ ըստ իրենց տեսակի և միայն ըստ տարածքի։

Ժամանակակից Ռուսաստանում «առևտրային անշարժ գույք» հասկացությունը կրկին օգտագործվում է ներկայիս իրավական և տնտեսական շրջանառության մեջ, ինչը տեղի է ունեցել հողի մասնավոր սեփականության կարգավիճակի հաստատման պատճառով:Այն վերջնականապես ամրագրվել է օրենսդրությամբ Ռուսաստանի Դաշնության Նախագահի հրամանագրով, որն ուժի մեջ է մտել 1993 թվականի հոկտեմբերի 27-ին։

Հայեցակարգ և նշաններ

Առօրյա կյանքում «անշարժ գույք» հասկացությունը բավականին տարածված է։ Սակայն իրականում քչերն են հասկանում, որ արտաքին տեսանելիությունը միշտ չէ, որ համապատասխանում է անշարժ գույքի իրավական էությանը, որը շատ դեպքերում պայմանավորված է երկրի տնտեսական զարգացման առանձնահատկություններով, պատմական ավանդույթներով և այլ պայմաններով։։

«Առևտրային անշարժ գույք» հասկացությունը, ինչպես ցանկացած այլ, ներառում է մի քանի հիմնական տարրեր.

• Անուն - հատուկ նշան կամ տերմին, որը վերագրված է այս օբյեկտին:
• Բովանդակությունը տարբերակիչ հատկանիշների և բնութագրերի ամբողջություն է, որի առանցքը կարելի է անվանել որոշակի էական հատկություն (այս դեպքում դա տարածության մեջ անշարժունակությունն է, դիմացկունությունը, անսպառելիությունը և այլն):
• Volume - այս կատեգորիայում ցուցադրվող տարրերի հատուկ ցանկ:

Ի՞նչ է ներառված?

Այսօր քաղաքային և ծայրամասային անշարժ գույքը հասկացություններ են, որոնք չեն սահմանափակվում որոշ կարևոր հատկանիշների որոշ հակիրճ ցուցումներով: Նրանք ներկայացնում են որոշակի առարկայի վերաբերյալ գիտելիքների ամբողջական սինթեզ կամ գումար: Ինչպես մյուս քաղաքակիրթ երկրներում, Ռուսաստանում էլ ընդունված է անշարժ գույքը սահմանել հիմնականում հայեցակարգի շրջանակով, այսինքն՝ իրերի և իրավունքների ցանկով,որոնք ներառված են դրանում։ Մասնավորապես, քաղաքային և ծայրամասային անշարժ գույքը ներառում է հետևյալ օբյեկտները՝

• հողամասեր և ընդերքի ֆոնդեր;
• հողամասեր;
• ամեն ինչ, որն անմիջական կապ ունի հողի հետ, այսինքն՝ տարբեր կառույցներ, շինություններ կամ անավարտ շինարարության օբյեկտներ;
• անշարժ գույքին հավասարեցված օբյեկտներ, որոնք նախատեսում են համապատասխան պետական գրանցման անհրաժեշտություն (ներառյալ ներքին նավիգացիոն նավերը, ինքնաթիռները, ինչպես նաև տիեզերական օբյեկտները);
• այլ օբյեկտներ, որոնք գործող օրենսդրության առանձնահատկություններին համապատասխան անշարժ գույքի կարգավիճակ ունեն։

Ընդհանուր դեպքում, եթե նկատի ունենանք, թե ինչ է իրենից ներկայացնում անշարժ գույքը, կարելի է առանձնացնել հողատարածքները և այն ամենը, ինչ ուղղակիորեն կապված է դրանց հետ, սակայն հնարավոր չէ տեղափոխել՝ առանց դրա նպատակին անհամաչափ վնաս պատճառելու։ Միևնույն ժամանակ, պետք է անմիջապես նշել, որ 2007 թվականից անտառներն ու բազմամյա տնկարկները լիովին բացառվել են նման գույքի կազմից, ինչը իրականում չի համապատասխանում նման օբյեկտների էությանը և ներկայիս համաշխարհային պրակտիկային։

Միևնույն ժամանակ, ժամանակակից օրենսդրությունը, հաշվի առնելով, թե ինչ է անշարժ գույքը, դրան հավասարեցնում է մի շարք ամբողջովին շարժական առարկաներ, ինչպիսիք են նավերը, ինքնաթիռները կամ որևէ այլ, և ոչ ըստ տեսակների կամ ընդհանուր բնութագրերի, որոնք կարող են դա անվանել: հասկանալի է, բայց այն պատճառով, որ նպատակահարմար է նրանց նկատմամբ կիրառել անշարժ գույքի համար սահմանված իրավական ռեժիմ, որը ներկայումս չի ներառում բոլոր տեսակի ճանապարհները.երկրներ։

Ինչ է սա?

Անշարժ գույքի էությունը որոշելը միայն նյութական տեսանկյունից կարևոր է գիտելիքի գրեթե բոլոր ճյուղերում, բայց միևնույն ժամանակ ակնհայտորեն բավարար չէ և թույլ չի տալիս ամբողջությամբ սպառել բնորոշ հատկանիշների ամբողջությունը. իր բովանդակությամբ։ Գործնականում և տեսականորեն անհրաժեշտ է ճիշտ հասկանալ, թե որոնք են տարբերությունները մասնավոր կամ պետական անշարժ գույքը որպես նյութական ֆիզիկական օբյեկտ և որպես սոցիալական, տնտեսական և իրավական հարաբերությունների համալիր, որն ապահովում է այդպիսի տնօրինման հատուկ կարգը: օբյեկտները, ինչպես նաև դրանց հետ կապված իրավունքների հատուկ կայունությունը։

Շուկայի առանձնահատկությունները

Ցանկացած անշարժ գույք իրականում գոյություն ունի սոցիալական, տնտեսական, ֆիզիկական և իրավական հատկությունների միասնության մեջ, որոնցից յուրաքանչյուրը, համապատասխան դեպքերում, կարող է լինել հիմնականը՝ կախված ցանկացած նպատակներից, կյանքի իրավիճակներից կամ վերլուծության փուլերից։. Շուկայում, որտեղ անշարժ գույքը վաճառվում և վարձակալվում է, այն համարվում է ապրանք երեք ձևերով, որոնք սերտորեն փոխկապակցված են՝

• որպես որոշակի հատկանիշներով ֆիզիկական օբյեկտ;
• որոշակի ծառայություն, որը թույլ է տալիս օգտագործել անշարժ գույք որոշակի նպատակներով;
• անշարժ իրավունք ցանկացած անշարժ գույքի նկատմամբ:

Այս հայեցակարգի աշխարհագրական հայեցակարգը թույլ է տալիս ամբողջությամբ արտացոլել անշարժ գույքի ֆիզիկական բնութագրերը, այդ թվում՝

• նյութ և կառույցների կառուցում;
• գտնվելու վայրը և չափերը;
• հողի բերրիություն;
• կլիմա;
• բարելավումներ;
• միջավայր;
• այլ տարբերակներ։

Շուկան, որտեղ իրականացվում է անշարժ գույքի առուվաճառք և վարձակալություն, միասնական համակարգը դիտարկում է որպես առանձին անկախ օբյեկտ, որը կազմված է կայանքների, կառույցների, օբյեկտների, սարքավորումների և այլ գույքի մի ամբողջ համալիրի տեսքով, որը. համակցված է ֆունկցիոնալ նպատակով: Այն ներառում է տեխնիկական անձնագրում նշված ցանկացած գույք, ինչպես նաև օգտագործման ընթացքում լրացուցիչ կառուցված՝ միաժամանակ գործառնական կապ ունենալով կոնկրետ շենքի հետ այնպես, որ այն հնարավոր չլինի տեղափոխել՝ առանց նպատակին անհամաչափ վնաս պատճառելու։

Հարկ է նշել. Ֆինանսների նախարարությունը հատուկ ընդգծել է, որ որոշակի անշարժ գույքի օբյեկտը պետք է անպայման ներառի հիմնական միջոցների տարբեր աղբյուրներ, այդ թվում՝ վերելակներ, տեղական ցանցեր, ներկառուցված օդափոխության համակարգեր, ինչպես նաև այլ հաղորդակցություններ: Միևնույն ժամանակ, անշարժ գույքը (երկրորդային բնակարան կամ առաջնային) չի ներառում հիմնական միջոցները, որոնք հաշվառվում են որպես առանձին գույքագրման օբյեկտներ և տեղադրում չեն պահանջում, և կարող են օգտագործվել նաև այս օբյեկտից դուրս, եթե դրանց ապամոնտաժումը անհամաչափ վնաս չի հասցնում դրանց: հիմնական նպատակը.

Նաև չպետք է մոռանալ, որ քիմիական, կենսաբանական, ֆիզիկական, տեխնածին և այլ գործընթացներն անմիջական ազդեցություն ունեն անշարժ գույքի վրա։ Անշարժ գույքի հայեցակարգը ապահովում էսպառողական որակների և ֆունկցիոնալ պիտանիության մշտական փոփոխություն, և դա հաշվի է առնվում բոլոր տեսակի ֆինանսական գործարքների կատարման, ինչպես նաև այն ունենալու և օգտագործելու գործընթացում։

Տնտեսություն

Տնտեսական հայեցակարգը դիտարկում է անշարժ գույքի հայեցակարգը որպես արդյունավետ նյութական ակտիվ, եկամուտ ստեղծելու հուսալի գործիք, ինչպես նաև եզակի ներդրումային օբյեկտ: Հիմնական տնտեսական տարրերը, որոնք նախատեսված է անշարժ գույքի դասակարգման մեջ, հետևյալն են.

• դրա գինը և արժեքը հիմնականում բխում է դրա օգտակարությունից;
• մարդկանց տարբեր հետաքրքրություններն ու կարիքները բավարարելու ունակություն:

Գույքի սեփականատերերի հարկման գործող համակարգը ապահովում է համայնքային բյուջեների ձևավորումը, ինչպես նաև մի շարք մասնագիտացված սոցիալական ծրագրերի իրականացում։

Իրավական կողմ

Իրավական իմաստով անշարժ գույքն իրենից ներկայացնում է մասնավոր և հանրային իրավունքների որոշակի ամբողջություն, որոնք սահմանվում են պետության կողմից՝ հաշվի առնելով ներպետական բնութագրերը, ինչպես նաև միջազգային բոլոր նորմերը։ Առաջնային և երկրորդային անշարժ գույքը կարող է ներառել անբաժանելի կամ մասնակի մասնավոր իրավունքներ, ինչպես նաև ստորգետնյա ռեսուրսներ, շենքեր և օդային տարածքներ, որոնք բաժանված են ֆիզիկական ուղղահայաց և հորիզոնական սահմանազատման հիման վրա հողամասերի մակերեսին:

Ինչպես աշխարհի ժամանակակից քաղաքակիրթ երկրների ճնշող մեծամասնությունում, Ռուսաստանում էլ օրենսդրությունը երաշխավորված է.յուրաքանչյուր անհատ ունի գույք գնելու, վաճառելու, վարձակալելու կամ փոխանցելու իրավունք, ինչպես նաև այն այլ քաղաքացիների և ձեռնարկությունների կողմից տիրապետելու և օգտագործելու իրավունք, այսինքն՝ իր գույքը բացարձակապես ազատ տնօրինելու հնարավորություն: Բայց միևնույն ժամանակ հարկ է նշել, որ որոշ դեպքերում անշարժ գույքի (բնակարանների կամ առանձնատների, այսինքն.) սեփականությունը հակասում է հանրության շահերին, ինչի հետևանքով դադարում է գործել մասնավոր իրավունքի իրավասությունը. դրան։

Գործող օրենսդրությունը նախատեսում է նման օբյեկտները սեփականատիրոջից հետ կանչելու հնարավորություն՝ ցանկացած մունիցիպալ կամ պետական կարիքների համար գնման միջոցով, մինչդեռ դրա վրա գտնվող բոլոր կառույցներով և շինություններով հողամասը կարող է մարվել այս կերպ: Գոյություն ունեն նաև անշարժ գույքի սեփականության և օգտագործման պետական կարգավորման մի շարք այլ ձևեր՝.

• գոտիավորման համակարգ;
• շինարարական սահմանափակումներ;
• բնապահպանական պահանջներ;
• տեղափոխում տնտեսական կառավարման;
• գույքի և դրանով տարբեր գործարքների հարկում;
• անտեր անշարժ գույքի իրավունք և այլք։

Սոցիալական ոլորտ

Տարբեր անշարժ գույքի (դաշաներ, բնակարաններ և մասնավոր շենքեր) ունեցած սոցիալական դերն այն է, որ այն պետք է բավարարի մարդու հոգեբանական, ֆիզիոլոգիական, ինտելեկտուալ և այլ կարիքները: Այն ամենը, ինչ մարդկանց կարող է անհրաժեշտ լինել գոյատևման և արժանապատիվ կյանքի ապահովման համար,նրանք ի վերջո դա ստանում են երկրից: Այսօր սեփականության իրավունքը հեղինակավոր է հանրային գիտակցության մեջ և պահանջվում է քաղաքակիրթ միջին խավ ձևավորելու համար:

Համաշխարհային պրակտիկա

Համաշխարհային պրակտիկան անշարժ գույքը համարում է որոշակի հողատարածք և այն ամենը, ինչ գտնվում է դրա տակ (և դեպի Երկրի կենտրոն ելուստ ունեցող), ինչպես նաև դրա վերևում՝ անորոշ ժամանակով երկարաձգված, ներառյալ ցանկացած մշտական օբյեկտ, որը կցված էր։ դրան բնության կամ մարդու կողմից:

Ընդհանուր առմամբ, որոշակի հողի ցանկացած սեփականատեր հանդիսանում է նաև դրա բաղկացուցիչ մասերից որևէ մեկի, ներառյալ դրա տակ գտնվող օգտակար հանածոների հանքավայրերի, ինչպես նաև համապատասխան օդային տարածքի սեփականատերը: Այնուամենայնիվ, նա բոլոր իրավունքներն ունի վերահսկելու միայն այնքան օդային տարածք, որը կարող է ողջամտորեն օգտագործել՝ կիրառելի իրավական սահմանափակումներին համապատասխան, և, մասնավորապես, դա վերաբերում է պետության օդային տարածքի նավարկության նկատմամբ կառավարության ամբողջական ինքնիշխանությանը։ ։

Հարկ է նաև նշել, որ տեղակայված ընդերքի նկատմամբ սեփականատիրոջ իրավունքները հեռու են բացարձակ լինելուց, և Միացյալ Նահանգների բավականին մեծ թվով տարածքներում այնպիսի իրավիճակ է, որ ցանկացած ստորգետնյա հանքային ռեսուրսների նկատմամբ իրավունքներն ամբողջությամբ բացարձակ են. պետական գործչի ձեռքում, այլ ոչ թե սեփականության սեփականատերը։ Միաժամանակ անշարժ օբյեկտի սեփականատերը նույնպես ստանալու անվերապահ իրավունք ունիմուտք դեպի արևի լույս։

Պրակտիկա Ռուսաստանում

Հողամասի սեփականության սուբյեկտները, որոնք կապված չեն պետության հետ Ռուսաստանում, իրավունք ունեն տնօրինելու իրենց հողամասին համապատասխանող ոչ ամբողջ ընդերքը, այլ միայն այն, որ ընդհանուր օգտակար հանածոներ են, այսինքն՝ ավազ, կավ և այլն։. Այսպիսով, նավթի, հանքաքարի, ածխի և այլ օգտակար հանածոների հանքավայրերը ոչ մի կերպ կապված չեն որոշակի մասնավոր սեփականատիրոջ անշարժ գույքի հետ, ով ունի, օրինակ, ամառանոց կամ այլ անշարժ գույք։ Այս հայեցակարգի սահմանումը հուշում է, որ վերը նշված բնական ռեսուրսները ամբողջությամբ պատկանում են պետությանը:

Հարկ է նշել նաև այն փաստը, որ անձին պատկանող անշարժ գույքի ֆիզիկատնտեսական և իրավական կազմը չի ներառում հողի մակերևույթից վեր գտնվող օդային տարածքը, քանի որ այն ինքնին ունի հասարակական բնույթ և ամբողջությամբ պատկանում է պետությանը։ Միայն պետական հիմնադրամներին պատկանող հողերի վրա անշարժ գույքի հայեցակարգը նախատեսում է ուղղահայաց նախագծման մեջ գտնվող բոլոր բաղադրիչների ընդգրկումը։

Հատկություններ

«Անշարժ գույք» հասկացությունը բնութագրող հիմնական հիմնական հատկությունները դրա նյութականությունն են, անշարժությունը և սպառման ենթակա չլինելը, իսկ մնացած հատուկ և ընդհանուր հատկանիշները հիմնված են դրանց վրա:

Կարևոր է նաև նշել, որ գոյություն ունի անշարժ և շարժական առարկաների միջև սահմանային հասկացությունների մի ամբողջ ցանկ։ ATՌուսաստանում ընդունված է դրանք նշելու համար օգտագործել «էական անբաժանելի մասեր» և «անշարժ իրերի աքսեսուարներ» տերմինները։ Այս դեպքում էական են կոչվում անշարժ գույքի անբաժանելի բաղադրիչները, որոնք հնարավոր չէ առանձնացնել առանց անհամաչափ վնաս պատճառելու ոչ միայն առարկային, այլև իրենց։

Աքսեսուարը շարժական իր է, որն անմիջական կապ ունի ընդհանուր նշանակության անշարժ գույքի հետ, սպասարկում է այն և կարող է առանձնացվել սեփականատիրոջ համապատասխան որոշման առկայության դեպքում (ներկառուցված կահույք, ջահ և այլն):