Ինչ պետք է իմանաք բնակարան գնելիս՝ իրավաբանական խորհրդատվություն

2024 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 10:30

Ցանկացած գույքի գնումը պետք է լինի իրավասու և մանրակրկիտ ընթացակարգ, որը ներառում է գործարքի իրավական մաքրության ստուգում և բուն գույքի ճիշտ ընտրությունը: Շուկայում առկա օբյեկտները ներկայացված են տարբեր տեսակների, այնպես որ կարող եք ընտրել բնակարան նոր շենքում կամ վերավաճառք: Պայմանագիրը կազմելուց առաջ կարևոր է հասկանալ, թե ինչ պետք է իմանաք բնակարան գնելիս, որպեսզի ընտրեք գույքի իսկապես օպտիմալ տեսակ, որն իդեալականորեն համապատասխանում է գնորդի պահանջներին:

Ինչի՞ց պետք է ուշադրություն դարձնել

Դուք պետք է հասկանաք, թե ինչ պետք է իմանաք բնակարան գնելուց առաջ՝ այս գործընթացի հնարավոր բացասական հետևանքները կանխելու համար։ Այս հարցում գրագետ մոտեցման շնորհիվ է, որ հնարավոր է երաշխավորել բազմաթիվ խնդիրների բացակայությունը։

Ինչ պետք է իմանաք բնակարան գնելիս. Դա անելու համար կարևոր է հաշվի առնել մի քանի կարևոր կետ.

• գործարքի իրավական մաքրությունը պետք է ստուգվի, հետևաբար, վաճառողին հասանելի բոլոր փաստաթղթերը մանրակրկիտ ուսումնասիրված են, և դա ցանկալի է անել փաստաբանի, ինչպես նաև.խորհուրդ է տրվում ստուգել բազմաթիվ վկայականներ և վկայագրեր անմիջապես Rosreestr-ի և պետական այլ մարմինների հետ;
• փաստաթղթերից ստացված տեղեկատվությունը ստուգվում է օբյեկտի իրական վիճակի համեմատ, այնպես որ, եթե դասավորության մեջ կան անհամապատասխանություններ տեխնիկական պլանում պարունակվող տվյալների հետ, ապա կարող ենք խոսել անօրինական պլանավորման կամ կեղծ փաստաթղթերի մասին, ուստի խորհուրդ է տրվում հրաժարվել նման գնումից;
• Ձեռքբերման ողջ ընթացակարգը պետք է իրավաբանորեն իրավասու լինի, հետևաբար, գնման բազմաթիվ փուլեր պետք է ավարտվեն, ինչպես նաև ցանկալի է հրավիրել փաստաբաններին;
• գնորդն ինքը պարտավոր է համոզվել, որ ընտրված օբյեկտն իսկապես համապատասխանում է իր պահանջներին և ցանկություններին։

Եթե հասկանում եք, թե ինչ է կարևոր իմանալ բնակարան գնելիս, կարող եք երաշխավորել, որ իսկապես կընտրվի կյանքի համար օպտիմալ գույքը:

Ի՞նչն է տագնապալի։

Կան որոշակի կետեր, որոնք պետք է զգուշացնեն յուրաքանչյուր գնորդի՝ անկախ նրանից՝ ընտրված օբյեկտը գտնվում է առաջնային կամ երկրորդային շուկայում:

Եթե գնորդը կասկածներ ունի տարբեր գործոնների վերաբերյալ, ապա դուք պետք է համոզվեք, որ նման գործարքի կնքումը օրինական է և նպատակահարմար։

Լիազորագրի առկայություն

Եթե գույքը վաճառվում է ոչ թե սեփականատիրոջ, այլ լիազորագրով վստահված անձի կողմից, ապա կարելի է ասել, որ նման գործարքը կարող է անօրինական լինել։

Կարևոր է համոզվել, որ լիազորագիրը կեղծ կամ չեղարկված չէ, և ոչժամկետը լրացել է. Դուք նաև պետք է ստուգեք՝ արդյոք նման փաստաթուղթ արդեն կազմված է մահացած անձի կողմից։

Հազվադեպ չէ բախվում այն փաստի հետ, որ խարդախները կեղծ փաստաթղթեր են կազմում, որոնց հիման վրա ներկայացնում են տարեց կամ անգործունակ քաղաքացիների շահերը։ Նման գործարքը հեշտությամբ անվավեր է ճանաչվում, ուստի գնորդը կորցնում է գումար և անշարժ գույք։

Սեփականաշնորհված բնակարան

Եթե սեփականաշնորհման արդյունքում բնակարանը վերջերս պատկանել է վաճառողին, ապա կարևոր է համոզվել, որ բոլոր փաստաթղթերը ճիշտ են կազմված: Բացի այդ, եթե կան մի քանի վարձակալներ, ապա նրանք բոլորը պետք է համաձայնվեին այս գործընթացին:

Վերավաճառքի բնակարան գնելիս ի՞նչ պետք է իմանաք: Նախ պետք է համոզվեք, որ գույքում գրանցված չեն չարտոնված անձինք, ովքեր հետագայում կարող են պահանջել այս օբյեկտը:

Հատկապես անհրաժեշտ է ստուգել հաստատությունում գրանցված անչափահասների բացակայությունը, քանի որ նրանց դուրս գրելը դժվար կլինի նույնիսկ դատարանի միջոցով:

Բնակարանի կասկածելի պատմություն

Ի՞նչ է պետք իմանալ բնակարան գնելիս՝ գործարքի գրագիտությունն ու պաշտոնականությունը երաշխավորելու համար: Անհրաժեշտ է նախապես ստուգել գոյություն ունեցող օբյեկտի պատմությունը։

Եթե կան ապացույցներ, որ նախկինում օտարման ընթացակարգ է իրականացվել, որը կարելի է կասկածելի համարել, իսկ սեփականատերերը եղել են տարբեր ֆիրմաներ կամ պետական կառույցներ, ապա ավելի լավ է հրաժարվել նման գնումից։

Փոխանցումժառանգություն

Եթե պատրաստվում եք բնակարան գնել, ի՞նչ պետք է իմանա վերավաճառքի գնորդը՝ հնարավոր բացասական հետևանքները կանխելու համար: Դա անելու համար ուսումնասիրվում է, թե ինչպես է վաճառողը ստացել այս օբյեկտի սեփականությունը:

Հաճախ բնակարանները ժառանգվում են: Եթե ժառանգը փորձում է շտապ ազատվել գույքից, ապա կա հնարավորություն՝

• ապօրինի բնակարան;
• օբյեկտը պահանջում են այլ քաղաքացիներ, ովքեր ունեն այն օտարելու բոլոր իրավունքները;
• Օգտագործվել են տարբեր անօրինական մեթոդներ, որոնցում վաճառողը յուրացրել է առարկան։

Վերոնշյալ գործոնների առկայության դեպքում առկա է գնված բնակարանը հետագայում կորցնելու հնարավորություն։

Բեռի առկայություն

Եթե նախատեսում եք գրավադրված բնակարան գնել, ի՞նչ պետք է իմանաք հետագայում նման գույքը չկորցնելու համար։ Օբյեկտը կարող է գրավադրվել բանկում, կարգադրիչներին կամ այլ կազմակերպություններին: Նախ, դուք պետք է ստուգեք այս տեղեկատվությունը: Այնուհետև դուք պետք է համոզվեք, որ անշարժ գույքի վաճառքի գործընթացն իրականացվում է գրավառուի լիակատար համաձայնությամբ:

Եթե դատավարություն է ընթանում բնակարանի սեփականատիրոջ դեմ, ապա նման ձեռքբերումից պետք է հրաժարվել։

Նոր շենքում գնելու նրբությունները

Եթե Ձեզ անհրաժեշտ է բնակարան գնել նոր շենքում, ի՞նչ պետք է իմանաք գրագետ և պաշտոնական գնումն ապահովելու համար: Սկզբում դրա համար վերլուծվում են որոշ կարևոր միավորներ յուրաքանչյուր գնորդի համար՝

• գտնվելու վայրը, հասանելի ենթակառուցվածքը և գտնվելու վայրի հարմարավետությունը՝ կապված աշխատանքի վայրի կամայլ օբյեկտներ;
• արժեքը 1 քառ. մ., և այն պետք է ցածր լինի երկրորդային շուկայում անշարժ գույքի արժեքից;
• իրավաբանական պատմության առկայությունը կամ բացակայությունը, և ամենալավը օբյեկտ գնելն է անմիջապես կառուցապատողից, ինչը գործնականում նվազեցնում է խարդախության հնարավորությունը և այն փաստը, որ երրորդ անձինք կարող են պահանջել բնակարանը;
• ապառիկ պլան կամ հիփոթեք ստանալու հնարավորություն, եթե գնորդը չունի անհրաժեշտ միջոցներ նման ձեռքբերման համար:

Գնել բնակարան նորակառույց շենքում, ի՞նչ պետք է իմանաք. Ընթացիկ գործարքն ավարտելու համար գնահատվում են հետևյալ պարամետրերը՝

• սկզբում մանրակրկիտ ուսումնասիրվում են պայմանագրային ընկերության կողմից տրամադրված բոլոր տվյալները, որոնք անմիջականորեն մասնակցում են այս օբյեկտի կառուցմանը, և դա ներառում է տարբեր լիցենզիաներ և ֆինանսական փաստաթղթեր.
• Մշակողի մասինտեղեկատվությունը ստուգվում է, ուստի կարևոր է տվյալներ ստանալ այն մասին, թե որքան ժամանակ է կազմակերպությունը գործում շուկայում, ինչ օբյեկտներ են կառուցվել, քանի բաց դատական գործ կա գնորդների հետ, ինչպես նաև ակնարկներ: ուսումնասիրվում են այն մարդիկ, ովքեր արդեն գնել են այս ընկերությունից բնակարաններ;
• դուք պետք է անձամբ այցելեք շինհրապարակ՝ ստուգելու, թե շինարարության որ փուլում է գտնվում տունը, ինչպես նաև կարող եք շփվել անմիջական շինարարների հետ, ինչը հաճախ թույլ է տալիս պարզել կառուցվածքի վերաբերյալ նշանակալի նրբերանգներ.
• եթե DDU կազմված է, կարևոր է համոզվել, որ մշակողի պարտականություններում և պարտականություններում կան բոլոր անհրաժեշտ կետերը, և եթե դրանք բացակայում են, ապաՑանկալի է վերանայել փաստաթուղթը կամ նույնիսկ դիմել Ռոսպոտրեբնադզորին։

Հասկանալով, թե ինչ պետք է իմանաք առաջնային շուկայում բնակարան գնելիս՝ յուրաքանչյուր մարդ կարող է իրեն պաշտպանել անորակ ձեռքբերումից, որն ուղեկցվում է սեփականության գրանցման բարդությամբ։

Հիփոթեքով տուն գնելու առանձնահատկությունները

Հաճախ մարդիկ պարզապես չունեն անհրաժեշտ միջոցներ անշարժ գույք գնելու համար։ Այս դեպքում նպատակահարմար է դիմել բանկ՝ հիփոթեքային վարկ ստանալու համար։ Եթե դուք նախատեսում եք հիփոթեքով բնակարան գնել, ի՞նչ պետք է իմանաք, որպեսզի կանխատեսեք նման ձեռքբերման բոլոր հնարավոր ռիսկերն ու թերությունները: Դրա համար հաշվի են առնվում որոշ կետեր՝

• բնակարանը, անշուշտ, տրված է բանկին որպես գրավ, ուստի մինչև վարկի ժամկետի ավարտը հնարավոր չի լինի բնակարան վաճառել կամ սեփականատիրոջը փոխել այլ կերպ՝ առանց բանկի թույլտվության և մասնակցության;
• ստիպված կլինի ամեն տարի ապահովագրել բնակարանը;
• վարկի համար դիմելուց առաջ անհրաժեշտ կլինի գույքի գնահատում;
• արգելվում է օբյեկտի հետ վերամշակում կամ այլ նշանակալի գործընթացներ իրականացնել։

Հիփոթեքով բնակարան գնելու համար կարևոր է ընտրել ճիշտ վարկատուին, ինչպես նաև գնել ապահովագրական պոլիս հավատարմագրված ընկերությունից:

Հիփոթեք գնելու առավելությունները

Եթե նախատեսում եք բնակարան գնել, ի՞նչ պետք է իմանա գնորդը փոխառու միջոցներն օգտագործելիս: Այս ձեռքբերման առավելությունները ներառում են՝

• բանկն ինքը ստուգում է պայմանագիրը կնքելուց առաջվաճառողը, որի համար գնահատվում են նրա վարկային պատմությունը, ֆինանսական վիճակը, աշխատանքի հուսալիությունը, բաց պահանջները և այլ հատկանիշներ, այնպես որ, եթե բանկը հրաժարվի վարկ տալուց, կարող եք վստահ լինել, որ մշակողի աշխատանքում կան հսկայական թվով մինուսներ:;
• բոլոր փաստաթղթերը ստուգվում են բանկի իրավաբանական բաժնի կողմից, այնպես որ, եթե հիփոթեք է տրամադրվում, գնորդը կարող է վստահ լինել, որ վաճառողի բոլոր փաստաթղթերը օրինական են, անհրաժեշտ տեղեկություններով և վստահելի;
• բանկային միջոցները փոխանցվում են ուղղակիորեն ծրագրավորողին, ինչը կանխում է երրորդ անձանց կողմից այդ միջոցները պահանջելու հնարավորությունը;
• Անհրաժեշտ լիազորություններով բանկի աշխատակիցները լրացուցիչ գնահատում են բնակարանի վիճակը և որոշում նրա արժեքի վրա ազդող բոլոր գործոնները, ինչը բացառում է խարդախության կամ գերթանկման հնարավորությունը։

Այսպիսով, բանկի մասնակցության շնորհիվ հնարավոր է երաշխավորել գործարքի օրինականությունը։

Վերավաճառք գնելու նրբությունները

Ի՞նչ պետք է իմանաք երկրորդական շուկայում գտնվող բնակարան գնելիս. Նման գործարքը համարվում է առավել կոնկրետ և բարդ: Դա պայմանավորված է բազմաթիվ ռիսկերով, որոնք բաղկացած են նրանից, որ երրորդ անձինք կարող են պահանջել անշարժ գույք:

Նման գնման ամենակարևոր նրբերանգներն են՝

• իրավական ռիսկեր, քանի որ կան բազմաչափ իրավահարաբերություններ, ինչպես նաև պահանջվում է ստուգել գործարքի մաքրությունը և վաճառողի բոլոր փաստաթղթերի համապատասխանությունը բազմաթիվ իրավական պահանջներին;
• տեխնիկական ռիսկեր. Դրանք պայմանավորված են նրանով, որ բնակարանն ինքնին կարող է ունենալ տարբեր թաքնված խնդիրներ, որոնք ներկայացված են կոմունալ ծառայությունների ոչ պատշաճ շահագործմամբ, օբյեկտի սանիտարական պահանջներին չհամապատասխանելու կամ գույքի շահագործման ընթացքում արդեն իսկ որոշված այլ դժվարություններով:

Ռիսկերը նվազեցնելու համար խորհուրդ է տրվում օգտվել ռիելթորի կամ իրավաբանի օգնությունից: Նաև վաճառողի բոլոր փաստաթղթերը պետք է վավերացվեն նոտարական կարգով: Պատճենները պետք է պատրաստվեն թղթերից, և կարևոր է նաև պնդել օբյեկտի փոխանցման ակտի ձևավորումը։

Ռիելթորից գնելու առանձնահատկությունները

Լավագույն գույքը գտնելու գործընթացում շատերն են դիմում մասնագետի օգնությանը։ Ուստի քաղաքացիները որոշում են, որ բնակարանի գնումը ռիելթորի միջոցով կիրականացվի։ Ի՞նչ է պետք իմանալ դրա համար:

Դուք պետք է ընտրեք միայն վստահելի ընկերություններ, որոնք մատուցում են որակյալ ծառայություններ: Ռիելթորն ինքը պետք է մշտապես ուղեկցի գործարքին: Բացի այդ, ընկերությունը պետք է ստուգի գործարքի օրինականությունը:

Անշարժ գույքի որակի ուսումնասիրություն

Իսկապես բարձրորակ և հարմարավետ բնակարան գնելու համար պետք է ուշադրություն դարձնել մի քանի կետերի, որոնք ներառում են՝

• ստուգում կոմունալ ծառայությունների կարգավիճակը;
• դուք պետք է համոզվեք, որ ներկայիս սեփականատերերը չեն իրականացրել ապօրինի վերակառուցում, այնպես որ տեխնիկական պլանի տվյալները ստուգվում են գույքի փաստացի վիճակի հետ;
• գնահատել վերանորոգման վիճակը, առկա պատուհանների և դռների որակը, ինչպես նաև այլ կարևոր տարրեր։

Եթե բնակարանը լիովին հարմար էգնորդի պահանջներին, ապա կարող եք իրավական ստուգում սկսել:

Ինչպե՞ս ստուգել բնակարանը?

Որևէ ընտրված տարբերակ ձեռք բերելուց առաջ անհրաժեշտ է դրա համար ստանալ քաղվածք USRN-ից, որը պարունակում է հետևյալ տեղեկատվությունը.

• ծանրաբեռնվածության առկայություն կամ բացակայություն;
• նախկին սեփականատերերի թիվը;
• գրանցվածների թիվը, և եթե նրանց մեջ կան անչափահասներ, ապա ցանկալի է հրաժարվել նման ձեռքբերումից;
• նշում է, թե ինչպես է վաճառողը ստացել այս օբյեկտը:

Դուք կարող եք նույնիսկ ինքներդ ձեռք բերել այս փաստաթուղթը՝ օգտագործելով Դաշնային հարկային ծառայության կայքը:

Ինչպե՞ս ստուգել վաճառողին:

Վաճառողը ստուգվում է տարբեր ձևերով.

• Դաշնային հարկային ծառայությունում դուք պետք է համոզվեք, որ քաղաքացու անձնագիրը իսկական է;
• նպատակահարմար է պահանջել վկայագիր, որը հաստատում է վաճառողի իրավունակությունը և մտավոր արատների բացակայությունը;
• եթե կա լիազորագիր, ուրեմն ստուգվում է օրինականությունը։

Օբյեկտի սեփականատիրոջը ստուգելը դժվար չէ տարբեր պետական կազմակերպությունների օգնությամբ:

Այսպիսով, եթե յուրաքանչյուր մարդ գիտի, թե ինչ տեղեկատվություն պետք է ձեռք բերել բնակարան գնելիս, ապա կարող եք հույս դնել իսկապես բարձրորակ և օպտիմալ անշարժ գույք գնելու վրա: Այն ոչ միայն կհամապատասխանի քաղաքացու պահանջներին, այլեւ գործարքը կլինի իրավական առումով մաքուր։ Անշարժ գույքի գնահատման գործընթացը կախված է նրանից, թե արդյոք բնակարանը գտնվում էառաջնային կամ երկրորդային շուկա. Այն նաև հաշվի է առնում, թե արդյոք հիփոթեք է տրվում նման ձեռքբերման համար, և արդյոք օգտագործվում են ռիելթորի ծառայությունները: Միևնույն ժամանակ, կարևոր է գնահատել օբյեկտի որակը և գործարքի մաքրությունը տարբեր ձևերով։