Շահութաբեր տուն է Շահութաբեր տներ Մոսկվայում

2024 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 10:30

Բազմաթիվ ճշգրտումներ, որոնք համաշխարհային ճգնաժամն արել է շատ երկրների տնտեսության մեջ, չեն փոխում անշարժ գույքում ներդրումների արդիականությունը: Փողոցում հասարակ մարդը, իր խնայողությունները ներդնելով բնակելի օբյեկտների կառուցման մեջ, հմտորեն խնայում է իր խնայողությունները։ Միտումների փոփոխության պատճառով անշարժ գույքի վերավաճառքը դադարել է շոշափելի եկամուտ ստեղծել, ինչը հանգեցրել է խոշոր ներդրողների շահույթի բոլորովին նոր աղբյուրների առաջացմանը։ Բազմաբնակարան շենքը անշարժ գույք գնելու պահանջված այլընտրանք է: Այս բնակելի օբյեկտների շինարարությունն իրականացվել է ավելի վաղ և պաշտոնապես կրճատվել է 1917 թվականին։

Եկեք նայենք անցյալին

Շահութաբեր տունը անշարժ գույքի առանձին սեգմենտի օբյեկտ է, որն օգտագործվում է իր սեփականատիրոջ կողմից որպես երկարաժամկետ ներդրումային ծրագիր։ Այս տեսակի առաջին շենքերը կառուցվել են Եվրոպայում 17-րդ դարի սկզբին։ Հենց Անգլիայում, Գերմանիայում և Ֆրանսիայում նրանք առաջին անգամ սկսեցին խթանել սեփական բնակարանները ժամանակավոր օգտագործման համար երրորդ անձանց տրամադրելու գաղափարը: Նախկինում տունը արագ վաճառելու տարբերակ չկար, այդ պատճառով էլ միտում կար շքեղ առանձնատներ կառուցելու։ Շինարարության գործընթացումներգրավված էին ամենահայտնի ճարտարապետները, իսկ կառույցները տեղակայված էին ամենագեղատեսիլ վայրերում։ Ավարտված շենքերը բաժանվեցին առանձին տեսակի անշարժ գույքի, որը համարվում էր աշխարհի ամենամեծ քաղաքների զարդը։

Ինչպիսի՞ն էին նախկինում բնակելի տները:

Առաջին բազմաբնակարան շենքը բազմաբնակարան շենք էր, որի հարկերից մեկում բնակվում էր գույքի սեփականատերն իր ընտանիքի հետ։ Հատակին կարող է տեղավորվել տան սեփականատիրոջ գրասենյակը, խանութը կամ պահեստը: Կառույցների բնորոշ առանձնահատկությունն էր ճակատին սվաղային հարդարանքի, գեղեցիկ արձանների, խորաքանդակների և սյուների առկայությունը։ Արտաքինը կարելի էր ոսկեզօծել։ Զարդարանք կար միայն շենքի այն հատվածում, որը նայում էր դեպի փողոց։ Դեպի բակի ներքին հատված ուղղված ճակատները նախագծված էին շատ պարզ և չունեին որևէ երեսպատում։ Նույն դասավորությունը ունեին Մոսկվայում և այլ քաղաքներում բնակելի տների մաս կազմող բնակարանները։ Նրանք գրեթե միշտ հավաքվել էին պատկերասրահների, միջանցքների և աստիճանահարթակների շուրջ: Շենքը զբաղեցրել է տեղանքի գրեթե ողջ տարածքը, որը հատկացվել է դրա համար։ Միակ ազատ տարածքը բակն է, որն օգտագործվում էր երեխաների հետ վարձակալների կարճ զբոսանքի և հագուստ չորացնելու համար։

Ինչպե՞ս է ձևավորվել տների պատմությունը Ռուսական կայսրությունում:

Առաջին բազմաբնակարան շենքը մի շինություն է, որը բացարձակապես բնորոշ չէ անցյալի ճարտարապետությանը։ Նման կառույց կայսրության խոշորագույն քաղաքների տարածքում հայտնվել է միայն 17-րդ դարում։ Ընդամենը 50 տարի պահանջվեց, որպեսզի շենքերը մեծ ժողովրդականություն վայելեն ևպահանջարկ. Նախկինում ավանդույթ կար՝ յուրաքանչյուր վաճառական, գործարար կամ ցանկացած այլ մեծահարուստ, ով իրեն հարգում է, պետք է գոնե մեկ այդպիսի կառույց կառուցեր, որի ցուցանակի վրա նշվի տիրոջ անունը։ Հեղափոխության սկզբում Ռուսաստանում կար առնվազն 600 նման կառույց։ Նրանք զարդարել են Մոսկվայի և Օդեսայի, Կիևի և Գոմելի փողոցները։

Բնակելի տների կառուցում օրենսդրության փոփոխությունների հիման վրա

19-րդ դարում Ռուսական կայսրության օրենսդրության զգալի փոփոխությունների արդյունքում կառույցների առաջին հարկերը կարող էին վարձակալվել որպես ստուդիա, լուսանկարչական ստուդիա, խանութներ և հրուշակեղեն։ Երկրորդ հարկը նախատեսված էր գրասենյակային տարածքի համար։ Կառույցի երրորդ հարկում կային ազնվականների, արդյունաբերողների, վաճառականների վարձակալած բնակարաններ։ Ձեղնահարկի հարկերում ապրում էին դերասանուհիներ և արվեստագետներ, պաշտոնաթող զինվորականներ և ուսանողներ։ Փոքր սենյակը վարձակալին արժեցել է ամսական 15-30 ռուբլի, իսկ բազմասենյակները՝ 500-ից 1000 ռուբլի: Այս կատեգորիայի բնակարանների վարձակալության հասանելիությունը բաց էր բոլորի համար:

Գաղափարի առաջացումը

Բազմաբնակարան շենքը վերջին շրջանում բավականին հաճախ քննարկվող թեմա է, որն ուղղակիորեն կապված է անշարժ գույքի ներքին շուկայի ակտիվ զարգացման հետ։ Կառույցները, ըստ էության, բազմաբնակարան շենքեր են, որոնցում բոլոր բնակարանները ուղղված են վարձակալության։ Առաջին անգամ այս կարգի կառույցների կառուցման գաղափարը ի հայտ եկավ Սանկտ Պետերբուրգի պետական այրերի մոտ, ովքեր այս կերպ ձգտում են ընդմիշտ.լուծել բնակարանային խնդիրը. Նրանց խոսքով, երկրի ցածր եկամուտ ունեցող բնակիչները, ովքեր չեն կարողանում սեփական տուն գնել, ոչ միայն կկարողանան վարձակալել բնակարաններ, որոնք առաջարկվում են Նևսկի թաղամասում գտնվող բնակելի տների կողմից: Նրանք կկարողանան այնտեղ երջանիկ ու հարմարավետ ապրել։ Այս գաղափարը չի մտնում նորարարության կատեգորիայի մեջ, ինչը միանգամայն ակնհայտ է վերը ներկայացված պատմությունից:

Նախագծերի համապատասխանությունը 2015թ

Նախագծերի արդիականությունն ու շահութաբերությունը հիմնավորվում է նրանով, որ 20-րդ դարի Ռուսաստանի բնակարանային ֆոնդը զգալի տարբերություններ ունի այսօրվա պաշարներից: Նախկինում մեծ քաղաքները ձևավորվել են մեծ տնային տնտեսություններից և ազնվական առանձնատներից, որոնք կենտրոնացած էին միայն մեկ ընտանիքի վրա։ Սովորական աշխատակիցները, ովքեր ակտիվորեն գաղթում էին մեծ քաղաքներ, չէին կարող իրենց համար ոչ բնակարան գնել, ոչ վարձակալել, քանի որ առաջարկները հիմնականում սահմանափակվում էին մեկուկես հազար քառակուսի պալատներով: Բազմաբնակարան շենքը միայն բնակարանային հրատապ խնդիրների լուծում չէ, այն նաև արձագանք է շուկայի պահանջարկին և պարզապես բարձր եկամտաբեր բիզնես:

Կա՞ Ռուսաստանում բնակարանների վարձակալության պահանջարկ։

Ռուսաստանում բնակարանների վարձակալության պահանջարկը զգալիորեն աճել է վերջին մի քանի տարիների ընթացքում: Հսկայական թվով մարդիկ փնտրում են մատչելի բնակարաններ։ Շատերը, պահանջարկը բավարարելով շահույթ ստանալու նպատակով, վարձակալում են սենյակներ իրենց բնակարաններում կամ իրենց ժառանգած ամբողջ բնակարաններում: Կա նաև ներդրողների ավելի լուրջ խումբ, որը հատուկ վերանորոգում է բնակարանները՝ դրանք վարձով տրամադրելու համար։ Այդպիսինմոտեցումը և կայուն եկամուտը ապահովում է, իսկ միջոցներն օգնում են տնտեսել տնտեսության անկայունության ժամանակ։ Վերլուծաբանները նշում են, որ մարդկանց ավելի շատ հետաքրքրում են Սանկտ Պետերբուրգում բնակելի տները, քան մասնավոր առևտրականների առաջարկները: Դա ապահովվում է գործընկերության կայունությամբ։ Ամբողջովին բացառվում է այն իրավիճակը, երբ սեփականատերը կարող է խնդրել ազատել բնակարանը իր կյանքի հանգամանքների պատճառով։ Կարելի է խոսել պարզ և թափանցիկ գործընկերության սխեմայի և ապագայի նկատմամբ վստահության մասին։ Բազմաբնակարան շենքից (գրության մեջ կա նման շենքերի լուսանկար) շահում են ոչ միայն դրա սեփականատերերը, այլև պետությունը, որը հնարավորություն է ստանում օրինականացնել անշարժ գույքի շուկան։

Շինարարությունը դիտել որպես բիզնես

Այսօր Մոսկվայում բազմաբնակարան տներն իրենց տերերի վրա արժեն այնքան, որքան սովորական տները, բնակարաններ, որոնցում նախատեսվում է պարզապես վաճառել։ Տիպիկ տան կառուցման ժամանակ դրա սեփականատերը վերականգնում է շինարարության մեջ ներդրված միջոցները ընդամենը 5 տարվա ընթացքում։ Նմանապես, շահույթը ստացվում է նույն ժամանակահատվածում: Միաժամանակ կառույցի կառուցման վարկը մարվում է հնարավորինս արագ՝ ապագա բնակիչների շենքերի կառուցման գործընթացում ներդրումներ կատարելով։ Ինչ վերաբերում է բազմաբնակարան շենքերին, ապա դրանց մարումը կազմում է 13 տարի և ավելի, ինչը ինքնաբերաբար հանգեցնում է վարկի տոկոսների ավելացմանը՝ տոկոսների իրականացման ընթացքում։ Ի վերջո, նախագիծը մեծ չափի կայուն պասիվ եկամուտ կապահովի, սակայն ժամանակակից ձեռներեցներից քչերն են պատրաստ աշխատել այդքան հեռավոր ապագայի համար:

Ինչը կարող է օգնելկառավարություն?

Քանի որ Ռուսաստանում բազմաբնակարան շենքերի հատվածը այնքան էլ զարգացած չէ, այն համարվում է ոչ գրավիչ գործարարների և ներդրողների համար։ Կառավարությունն իր հերթին չի կարող արդյունավետ միջոցներ ձեռնարկել, քանի որ շինարարության խրախուսման կամ սուբսիդիաների տրամադրումը, հողի հարկերի մեղմացումը կամ արտոնյալ գները, ի վերջո, պետական խնդիր չեն լուծում։ Վարձակալության դրույքաչափը, նույնիսկ բնակարանների կառուցման ավելի ցածր ծախսերի դեպքում, մնում է նույնը: Չնայած այս թեմայի շուրջ կառավարության մակարդակով ակտիվ քննարկմանը, գործնականում ակտիվ գործողություններ չեն իրականացվում։ Պետական մակարդակով բնակարանային խնդրի զուգահեռ լուծմամբ բիզնեսի այլընտրանքը հասանելի կդառնա միայն այն ժամանակ, երբ անշարժ գույքի այս հատվածի շուկան աճի և առաջարկի առատության շնորհիվ ավելի մատչելի դառնա ցածր եկամուտ ունեցող քաղաքացիների համար։ Որպես տարբերակ, բազմաբնակարան շենքը, կենսամակարդակի վերանայումները, որտեղ միայն խնդրում եմ, կարող են ամբողջությամբ ֆինանսավորվել բյուջեից, սակայն այդ ծրագրերի համար դեռ միջոցներ չեն տրամադրվել:

Ե՞րբ կվերածվեն բնակելի տները

Շուկայական հարաբերությունների կառուցվածքն ասում է, որ առաջարկը կձևավորվի այնքան ժամանակ, քանի դեռ պահանջարկն ամբողջությամբ չի սպառվել։ Սկսենք նրանից, որ ռուսական անշարժ գույքի շուկայի ակտիվ զարգացումը կարելի է նկատել միայն վերջին տասը տարիների ընթացքում: Այն ժամանակ, երբ վարձով բնակարանները արժանի հատված են զբաղեցնում զարգացած երկրների շուկաներում, Ռուսաստանում այն նոր է սկսում հայտնվել կազմակերպված շենքերի տեսքով։ Այսօր կառուցապատողները հակված են սովորական բնակարանների կառուցմանը, որն ավելի արագ և եկամուտ է տալիսբերում է առաջիկա տարիներին։ Քանի դեռ կա պահանջարկ, այս միտումը չի փոխվի։ Բնակելի տունը, որի աշխատակիցների ակնարկները ուշադրություն են հրավիրում նախագծի դրական կողմերի վրա, պահանջարկ կունենա, երբ անշարժ գույքի գնորդները սպառեն իրենց, և շուկան կգերիշխի ցածր եկամուտ ունեցող բնակչության կողմից վարձակալության առումով մատչելի բնակարանների պահանջարկը: Միաժամանակ բնակարաններ գնելու նկատմամբ հետաքրքրությունը կնվազի, ինչը կստեղծի կատաղի մրցակցություն այս հատվածի կառուցապատողների միջև և կմեծացնի ռիսկերը։ Սա շրջադարձային կլինի, երբ մշակողները կսկսեն նախապատվությունը տալ այնպիսի նախագծերին, ինչպիսիք են, ասենք, Նևսկի թաղամասի բնակելի տները:

2015 Շինարարական ուղեցույց

Մոսկվայում վարձով բնակարանների կառուցման և զարգացման հիմնական սկզբունքները պետք է հայտնվեին քաղաքի Գլխավոր հատակագծում, որի հաստատումը նախատեսված էր 2015 թվականին: Բազմաբնակարան շենքը, որը միշտ դրական արձագանքներ է ստանում աշխատակիցներից, ապագայում կարող է դառնալ բարձր եկամտաբեր նախագիծ։ Հետագայում նախատեսվում է փոխել շինարարության առանձնահատկությունները։ Խնդրի քննարկման ժամանակ դիտարկվել և մերժվել են հետևյալ խնդիրները՝ լուսավորության նորմատիվների նվազեցում, սանիտարահամաճարակային նորմատիվների փոփոխություն, անվտանգության չափանիշներ։ Նախնական պլանների համաձայն՝ վերակազմակերպված արտադրական գոտիների վրա է հայտնվելու առաջին բազմաբնակարան շենքը։ Պուշկինոն չի դառնա նրա գտնվելու վայրը, բայց Նոր Մոսկվայի, Զելենոգրադի և Հյուսիսային վարչական շրջանի տարածքը միանգամայն հնարավոր է։ Ինչ վերաբերում է հենց մշակողներին, ապա նրանք այնքան էլ գոհ չենկառավարության ցանկությունը՝ զարգացնելու վարձակալության բնակարանների շուկան։ Նրանց կարծիքով՝ բնակարանային տունը (Պուշկինո) այս պահին շահույթի առումով հեռանկարային չի թվում։ Դա պայմանավորված է ոչ միայն վարկերի բարձր տոկոսադրույքներով, այլեւ կապված է ծրագրի երկար վերադարձի ժամկետի հետ։ Ռուսական անշարժ գույքի շուկայում ավելի շահավետ հատվածների առկայությունը մեծ դեր է խաղում։