2024 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 10:30
«Հիփոթեք» հասկացությունը ռուսերենում հայտնվել է ոչ այնքան վաղուց։ Այնուամենայնիվ, քչերը գիտեն, որ բնակարանների գնման համար երկրի բնակիչներին կանխիկ վարկ տրամադրելու ծառայությունները գործում են 1917 թվականից: Հարկ է նշել, որ այդ օրերին նման գործողությունները շատ տարածված էին, քանի որ նման գործարքները խստորեն կարգավորվում էին։ Այնուամենայնիվ, երբ բնակարանները սկսեցին բաշխվել, այս պրակտիկան կորավ, և այն վերսկսվեց համեմատաբար վերջերս:
Այսօր, ցավոք, նման գործարքները քաղաքացիների շրջանում ասոցացվում են ամենատհաճ բաների հետ։ Սա զարմանալի չէ, քանի որ այժմ Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկավորման հարցերը և այս տեսակի ծառայությունների զարգացման հեռանկարները բավականին սուր են: Ինչ է տեղի ունենում վարկերի հետ. Ինչո՞ւ են նրանք այժմ ավելի քիչ տարածված և այդքան շատ քննադատության արժանանում:
Քաղաքացիների սեփական անշարժ գույք և սուբսիդիաներ
Առաջին հերթին հիփոթեքային վարկավորման խնդիրները սկսվում են նրանից, որ այսօր քաղաքացիների միայն 10%-ն ունի սեփական բնակելի տարածք, որն ընդհանուր մակերեսով գերազանցում է 18 մ²-ը մեկ անձի համար։ Ելնելով դրանից՝ մարդկանց միայն 1%-ը կարող է անշարժ գույք գնելվաստակած գումար։
Քաղաքացիները, ի վերջո, այլ ելք չեն տեսնում՝ ինչպես ստանալ հիփոթեք, թեկուզ ամենաանբարենպաստ պայմաններում։ Միաժամանակ, ելնելով տնտեսական իրավիճակից, վարկառուների մեծ մասը պետք է ստանա պետական աջակցություն։ Սակայն դա միշտ չէ, որ հնարավոր է լինում երկրում այն մարդկանց հսկայական թվի պատճառով, ովքեր ցանկանում են ստանալ պետական սուբսիդիաներ։ Մինչ օրս Ռուսաստանի Դաշնության ավելի քան 20 միլիոն քաղաքացի ցանկանում է հիփոթեքային վարկ ստանալ: Ելնելով այս խելահեղ թվերից՝ ակնհայտ է դառնում, որ ծրագրավորողները պետք է անընդհատ տներ կառուցեն, ինչը նույնպես գրեթե անհնար է անել այդքան կարճ ժամանակում։
Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկավորման հիմնական խնդիրն այն է, որ այս իրավիճակում պետությունը սոցիալական ծրագրերի շրջանակներում բոլոր կարիքավորներին կկարողանա բնակարանով ապահովել միայն 26 տարի։։
Հարկ է նաև հաշվի առնել, որ երկրում հիփոթեքային վարկավորման օրենսդրական դաշտը դեռևս բավական հում է։ Ուստի լրացուցիչ խնդիրներ են առաջանում ինչպես բնակարանային վարկերի, այնպես էլ սուբսիդիաների տրամադրման հետ կապված։
Գնաճ
Կարծես թե ինչպիսի՞ն է կապը երկրում բարելավված տնտեսական վիճակի և հիփոթեքային վարկավորման զարգացման խնդիրների միջև։ Այո, փաստորեն, մոտ 15 տարի առաջ պետության վիճակը շատ ծանր էր, իսկ գնաճի մակարդակը բառիս բուն իմաստով դուրս եկավ մասշտաբներից։ Այսօր իրավիճակը շատ ավելի դրական է թվում, բայց այն դեռ հեռու է լիարժեք կայունությունից։ Դա առաջին հերթին վերաբերում է կրեդիտային համակարգին։
Անկայուն իրավիճակի պատճառովՔաղաքացիները պարզապես չեն ցանկանում իրենց գումարները պահել բանկերում. Ըստ այդմ, պետական վարկային կազմակերպությունները ուղղակի տեղ չունեն գումար վերցնելու բնակչությանը վարկ տրամադրելու համար։ Սա նաև հանգեցնում է ավելի բարձր տարեկան տոկոսադրույքների և վարկավորման այլ անբարենպաստ պայմանների:
Ի վերջո, հիփոթեքը դառնում է ոչ թե զանգվածային ապրանք, այլ ծառայություն, որը ոչ բոլորը կարող են իրեն թույլ տալ:
Ընդհանուր տնտեսական վիճակ
Բոլորը գիտեն, որ հիփոթեքը վարկ է, որը մարվում է բավականին երկար ժամանակ անց: Որպես կանոն, նման վարկը տրամադրվում է մինչև 20-30 տարի ժամկետով։ Այստեղից էլ առաջանում են Ռուսաստանի Դաշնությունում հիփոթեքային վարկավորման խնդիրները։
Փաստն այն է, որ նման երկարաժամկետ վարկեր տրամադրող բանկերը պետք է ունենան վճարումների գոնե որոշակի երաշխիք, որպեսզի չկորցնեն իրենց տնտեսական կայունությունը։ Իր հերթին, իրենք՝ վարկառուները, նույնպես ցանկանում են վստահ լինել, որ կկարողանան մարել այն բնակարանը, որի դիմաց արդեն բավականին տպավորիչ կանխավճար են կատարել։ Բայց ինչպե՞ս կարելի է երաշխիքներ ստանալ, եթե բնակչության եկամուտները պարբերաբար փոխվում են։ Սա հանգեցնում է ֆինանսական վերելքների և անկումների, որոնք, իրենց հերթին, սերտորեն կապված են ամբողջ աշխարհում ընդհանուր տնտեսական իրավիճակի հետ։
Սրանից ելնելով վարկային կազմակերպությունները ստիպված են հաշվի առնել ռիսկերը և վարկը չվճարելու դեպքում վարկառուից գանձել տույժեր։ Այդ իսկ պատճառով այսօր ոչ բոլորը կարող են հիփոթեք ստանալ, քանի որ վերցված վարկը ուշացնելու կամ չկարողանալու դեպքում անձը պետք է տրամադրի այլ միջոցներ, որոնք բանկը կարող է հաշվի առնել։չվճարված պարտք։
Քաղաքացիների ցածր վճարունակություն
Եթե խոսենք հիփոթեքային վարկավորման զարգացման խնդիրների և հեռանկարների մասին, ապա պետք է հասկանալ, որ այս արդյունաբերությունը ուղղակիորեն կախված է հենց երկրի բնակիչներից, ավելի ճիշտ՝ նրանց եկամուտների մակարդակից: Այսօր բնակչության 60%-ից ավելին բնակարանային պայմանների բարելավման կարիք ունի։ Թվում է, թե հիփոթեքը կարող է իսկական փրկություն լինել այս մարդկանց համար։ Սակայն, ցավոք, ոչ բոլորը կարող են բանկին տրամադրել եկամուտի մակարդակը հաստատող անհրաժեշտ փաստաթղթերը։
Հիփոթեքային վարկավորման պայմանների համաձայն՝ վարկ տրամադրվում է անձին, եթե ամսական վճարը կազմում է քաղաքացու և նրա հարազատների պաշտոնական եկամտի 40%-ից ոչ ավելի։ Այսպիսով, եթե ամեն ամիս վարկառուն վճարում է մոտ 30 հազար ռուբլի, ապա նա պետք է վաստակի առնվազն 75 հազար ռուբլի։
Ցավոք, այսօր միջին աշխատավարձն այս մակարդակին չի հասնում. Սա հանգեցնում է տնային հիփոթեքային վարկավորման լրացուցիչ խնդիրների: Բազմաթիվ քաղաքացիներ, ձգտելով ստանալ բաղձալի վարկ, վկայականներում նշում են ուռճացված աշխատավարձերը, ապա չեն կարողանում կատարել վարկային պարտավորությունները։
Շուկայի մենաշնորհացում
Ռուսաստանի բնակարանների առաջնային շուկան շարունակում է մնալ «անթափանց». Տների կառուցմամբ զբաղվող ընկերություններն այնքան էլ շատ չեն, և, հետևաբար, ընկերությունների միջև գործնականում մրցակցություն չկա։ Դրա պատճառով ծրագրավորողները կարող են իրենց թույլ տալ անշարժ գույքի գները պահել բավականին բարձր մակարդակի վրա, ինչըհանգեցնում է վիրտուալ մոնոպոլիզացիայի և վարկերի սկզբնական և հետագա վճարումների ավելի բարձր տոկոսադրույքների:
Համապատասխանաբար, հիփոթեքային վարկավորման խնդիրների միակ լուծումը նորակառույցների գների իջեցումն է։ Որպեսզի դա տեղի ունենա, անհրաժեշտ է շինարարության շուկայի զարգացում։ Եթե երկրում հայտնվեն նոր կառուցապատող ընկերություններ, դա ոչ միայն կնվազեցնի բնակարանների արժեքը, այլեւ օգուտ կբերի բնակչությանը։ Միայն այդ դեպքում հիփոթեքը կդառնա հանրային ապրանք:
Ներդրումների մեթոդներ
Շարունակելով դիտարկել հիփոթեքային վարկավորման խնդիրները, հարկ է հաշվի առնել, որ ֆիզիկական անձանց կողմից բանկ եկող գումարները սովորաբար պահվում են այնտեղ ոչ ավելի, քան 1 տարի:
Պետբյուջեն և ֆինանսական կառույցները պարզապես բավարար գումար չունեն արտոնյալ սուբսիդիաներ տրամադրելու համար. Հիփոթեքային վարկերով բնակչությանն աջակցելու պետական ծրագրերի ստեղծման համար անհրաժեշտ է կայունացնել արժեթղթերի շուկաները։ Սա նշանակում է, որ Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկավորման խնդիրները մասամբ կլուծվեն այն բանից հետո, երբ կսկսեն ակտիվորեն վաճառել և գնել արժեքավոր բաժնետոմսեր և թղթեր։
Սա կարող է լավ «սնուցում» լինել ֆինանսական հաստատությունների համար, որոնք վարկեր են տրամադրում տուն գնելու համար: Քանի որ այս դեպքում բանկերը գումարներ կստանան ոչ թե ֆիզիկական, այլ իրավաբանական անձանցից, ապա միջոցները կպահպանվեն (համապատասխանաբար և կփոխանցվեն) ավելի երկար ժամկետով։
Միգրացիոն քաղաքականություն
Բոլորը գիտեն դա Ռուսաստանի մայրաքաղաքում և խոշոր քաղաքներումկյանքը շատ ավելի լավ է, քան մարզերում։ Ուստի զարմանալի չէ, որ մարդիկ նախընտրում են տեղափոխվել ավելի բարեկեցիկ ու կայուն վիճակ ունեցող վայրեր։ Ամեն տարի մեծ թվով միգրանտներ ամբողջ երկրից շտապում են Մոսկվա, Սանկտ Պետերբուրգ և այլ մեգապոլիսներ։ Այս առումով աճում է նաև բնակարանների պահանջարկը, ինչը հանգեցնում է բնակարանների էլ ավելի արժեւորման։ Ըստ այդմ՝ բարձրանում են նաև վարկերի տոկոսադրույքները, իսկ բնակչությունը բախվում է հիփոթեքային վարկավորման նոր խնդիրների։
Դրանք լուծելու համար պետք է ձեռնարկվեն համալիր միջոցառումներ, որոնք կազդեն ոչ միայն շինարարական և վարկային կազմակերպությունների վրա, այլև միտված կլինեն երկրի միկրոտնտեսության բարելավմանը։ Իհարկե, նման գլոբալ հարցերը չեն կարող լուծվել մեկ գիշերում։
Սոցիալական ծրագրերի քանակը
Բնակարանային վարկերը այն գործիքներից են, որոնք նախատեսված են լուծելու հիփոթեքային վարկավորման խնդիրը։ Մինչ օրս կան մի շարք միջոցառումներ, որոնք ուղղված են երիտասարդ ընտանիքների, ուսուցիչների, զինվորականների և բնակչության այլ խավերի պայմանների բարելավմանը: Այնուամենայնիվ, ըստ վիճակագրության, այս ծրագրերի մեծ մասը լուրջ բարելավումների կարիք ունի:
Լրացուցիչ սուբսիդիաներ արդեն մշակվում են երիտասարդ բժիշկների և բազմազավակ ընտանիքների համար։ Բայց վատ նորությունն այն է, որ ֆինանսական հաստատությունների մեծ մասին պարզապես չեն հետաքրքրում նման ծրագրերը, քանի որ այս դեպքում նրանց եկամուտները կնվազեն։ Միակ իրավիճակը, երբ բանկը գնում է սոցիալական հիփոթեքային վարկավորման, այն է, երբ ֆինանսական կորուստները փոխհատուցվում են հենց պետության կողմից:
Այսպիսով, Ռուսաստանում հիփոթեքային վարկավորման զարգացման խնդիրներն իսկապես գլոբալ բնույթ են կրում, և դրանք ակնթարթորեն լուծելն ուղղակի անհնար է։ Այնուամենայնիվ, պետությունը ակտիվ միջոցներ է ձեռնարկում բնակարանային վարկերի տոկոսադրույքները նվազեցնելու ուղղությամբ։
Վերջին մի քանի տարիների ընթացքում հսկայական թվով բանկեր ընդգրկվել են բնակչությանը նման ծառայություններ մատուցողների ցանկում։ Նրանցից շատերն ավելի բարենպաստ պայմաններ են առաջարկում, իսկ մարդիկ ընտրության հնարավորություն ունեն։ Սա խոսում է այն մասին, որ պետությունը գնահատել է հիփոթեքային վարկավորման բոլոր առկա խնդիրները, որոնց լուծման ուղիներն արդեն նախանշվել են։ Ուստի շուտով բնակարաններն ավելի մատչելի կլինեն Ռուսաստանի քաղաքացիների համար։ Սոցիալական ծրագրերի մշակման և նոր շինարարական ընկերությունների ի հայտ գալու հետ մեկտեղ անշարժ գույքի գնման հետ կապված իրավիճակը աստիճանաբար կայունանում է։
Հիփոթեքային վարկերի զարգացման հեռանկարներ
Եթե խոսենք բնակարանային վարկավորման ապագայի մասին, ապա ամեն ինչ ուղղակիորեն կախված է պահանջարկից։ Քանի որ այսօր այլընտրանք չկա, որը կարող է փոխարինել հիփոթեքին, հեշտ է եզրակացնել, որ ժամանակի ընթացքում այս ուղղության ժողովրդականությունը միայն կաճի։
Խոսելով հիփոթեքային վարկավորման խնդիրների և զարգացման հեռանկարների մասին՝ փորձագետների մեծ մասը բավականին լավատեսական կանխատեսումներ է անում։ Այնուամենայնիվ, առայժմ ուշադրության կենտրոնում են հիմնականում միջին մենեջերները, որոնց աշխատավարձերն ավելի կայուն են։
Եթե խոսենք փոխարժեքի տատանումների մասին, ապա այսօր դրանք 5%-ով բարձր են գնաճի ցուցանիշից։ Իրենց կտրուկ անկմամբ բանկերը կունենան ֆինանսական խնդիրներ, որոնք կարող են հանգեցնելհիփոթեքային ծրագրերի պակաս.
Հարկ է նաև հաշվի առնել, որ այժմ, հիփոթեքային վարկավորման դեպքում, ֆինանսական հաստատությունները ապահովագրված են հնարավոր ռիսկերից՝ գույքի գրավադրմամբ։ Սակայն դա նրանց չի պաշտպանում վարկառուի հնարավոր սնանկացումից։ Եթե դեֆոլտ է տեղի ունենում, ապա վարկ վերցրած անձի ապահովագրության գումարը ծածկելու է մայր վարկի միայն մի մասը։ Սրանից ելնելով ֆինանսական կառուցվածքն ավելի շատ է վտանգում, քան ինքը՝ քաղաքացին։ Ուստի կարևոր է հաշվի առնել բոլոր վարկային ռիսկերը և մշակել համապատասխան ծրագրեր։
Խնդիրները լուծելու ուղիներ
Եթե բանկերը վստահ են հնարավոր կորուստների 100%-անոց փոխհատուցման մեջ, ապա վարկառուներին հիփոթեք ձեռք բերելու համար նման խիստ պահանջներ չեն դրվի, իսկ կանխավճարը կարող է զգալիորեն կրճատվել։
Այսօր ֆինանսական հաստատությունները իրենց ակտիվներն ապահովելու համար վարկառուներից պահանջում են մասնակի վճարում բնակարանների համար, որը վճարվում է վարկի համար դիմելիս և կազմում է ամբողջ բնակարանի արժեքի մոտ 30%-ը։ Իհարկե, ոչ բոլորը կարող են միաժամանակ մուտքագրել նման գումար: Սա ստիպում է քաղաքացիներին երկարաժամկետ բանկային վարկեր վերցնելու փոխարեն բնակարաններ վարձել։
ԱՄՆ-ում այս խնդիրն արդեն լուծված է, և այսօր ամերիկյան բանկերը վարկեր են տրամադրում առանց կանխավճարների, այսինքն՝ բնակարանների արժեքի 100%-ի։ Դա հնարավոր դարձավ հենց հիփոթեքային ռիսկերի համակարգի զարգացումից հետո։ Եթե այս պրակտիկան սկսի գործել Ռուսաստանում, ապա որոշ ժամանակ անց ներքին բանկերը նույնպես կսկսեն ավելի մեծ վարկեր տրամադրել։
Սակայն ամեն ինչ այդքան էլ պարզ չէ։ Խոսելով հիփոթեքային վարկավորման, խնդիրների ու դրանց լուծման հեռանկարների մասին՝ չպետք է մոռանալ շուկայական ռիսկերի մասին։ Բանն այն է, որ բնակարանների արժեքի կտրուկ նվազման հավանականություն կա։ Այս իրավիճակը բացասաբար կանդրադառնա ինչպես վարկառուի, այնպես էլ վարկային հաստատության վրա։
Բնակելի տարածք գնելիս բոլորը ցանկանում են վստահ լինել, որ ժամանակի ընթացքում դրա արժեքը ոչ միայն չի ընկնի, այլ նկատելիորեն կբարձրանա։ Սրա շնորհիվ 10 տարի հետո կարելի է բավականին լավ գործարք կնքել՝ վաճառելով բնակարան։ Նման իրավիճակը ձեռնտու է նաև բանկին, քանի որ այս դեպքում հարկադրված կլինի նվազեցնել տարեկան տոկոսադրույքը։ Ուստի, քանի դեռ անշարժ գույքի շուկայում կայունություն չկա, դժվար կլինի հասնել վարկավորման օպտիմալ պայմանների այս ոլորտում։
Բացի այդ, արժե ուշադրություն դարձնել այնպիսի բանի վրա, ինչպիսին է իրացվելիության ռիսկը։ Դա նշանակում է հավանականություն, որ բանկը չկարողանա կատարել իր պարտավորությունները նշված ժամկետում՝ առկա ակտիվների անհավասարակշռության պատճառով։ Այս դեպքում պարտավորությունները չեն բավարարի անհրաժեշտ վճարումների համար։
Նման իրավիճակներ են լինում, քանի որ հիփոթեքային վարկերը ձևավորվում են կարճաժամկետ վարկերով և ավանդներով։ Իսկ նրանք էլ իրենց հերթին չեն ցանկանում քաղաքացիներ հավաքել։
Այսպիսով, հիփոթեքային վարկավորման ոլորտում կայունության հասնել հնարավոր կլինի միայն այն դեպքում, երբ այս խնդիրը լուծվի վերը նկարագրված բոլոր ուղղություններով։ Որքան շատ քաղաքացիներ վերցնեն հիփոթեքային վարկեր, ավանդներ և փոքր վարկեր, այնքան ֆինանսական կառույցները կունենան ռեսուրսներ։կազմակերպություններ։ Նույնը վերաբերում է շինարարական ընկերություններին, ինչպես նաև պետական ծրագրերին, որոնք կամաց-կամաց սկսում են զարգանալ:
Խորհուրդ ենք տալիս:
Ո՞ր բանկը հիփոթեք է տալիս սենյակի համար՝ բանկերի ցուցակներ, հիփոթեքային պայմաններ, փաստաթղթերի փաթեթ, քննարկման պայմաններ, վճարում և հիփոթեքային վարկի տոկոսադրույքի չափը:
Ձեր սեփական բնակարանն անհրաժեշտություն է, բայց ոչ բոլորն ունեն այն: Քանի որ բնակարանների գները բարձր են, հեղինակավոր տարածք ընտրելիս մեծ տարածքն ու արժեքը զգալիորեն ավելանում են։ Երբեմն ավելի լավ է գնել սենյակ, որը որոշ չափով ավելի էժան կլինի։ Այս ընթացակարգը ունի իր առանձնահատկությունները. Որ բանկերը հիփոթեք են տալիս սենյակի վրա, նկարագրված է հոդվածում
Վերաֆինանսավորման հիփոթեքային վարկեր. բանկեր. Հիփոթեքային վարկերի վերաֆինանսավորում Սբերբանկում. ակնարկներ
Բանկային վարկերի ապրանքների նկատմամբ տոկոսների ավելացումը մղում է վարկառուներին շահավետ առաջարկներ փնտրելու: Արդյունքում հիփոթեքային վարկավորումն ավելի ու ավելի տարածված է դառնում:
Ինչպե՞ս իջեցնել հիփոթեքային տոկոսադրույքը Սբերբանկում: Սբերբանկում հիփոթեքային վարկ ստանալու պայմանները
Հիփոթեքի վերաֆինանսավորման անհրաժեշտությունը կարող է առաջանալ մի քանի դեպքերում: Նախ, նման պատճառ կարող է լինել այն, որ Սբերբանկում հիփոթեքային վարկերի տոկոսադրույքը նվազել է: Երկրորդ՝ կապված վճարումների կշռի փոփոխության հետ, երբ փոխարժեքը տատանվում է։ Եվ չնայած Սբերբանկը հիփոթեք է տրամադրում ռուբլով, դա չի փոխում այն փաստը, որ արտարժույթի փոխարժեքի փոփոխությունները ազդում են բնակչության վճարունակության վրա:
Հիփոթեքային վարկավորման պայմաններ՝ փաստաթղթեր, կանխավճար, տոկոսադրույքներ, պայմաններ
Այսօր յուրաքանչյուր հեղինակավոր բանկ տրամադրում է հիփոթեքային վարկավորման ծառայություններ: Եվ, պետք է ասեմ, որ դրանք ամենահայտնին են։ Որովհետև այդ վարկերը տրվում են բնակարան ձեռք բերելու համար, ինչը մեզանից յուրաքանչյուրի համար անհրաժեշտություն է։ Լավ, այսօր ի՞նչ պայմաններ են առաջարկվում մեզ և ի՞նչ նրբերանգների մասին է պետք իմանալ՝ ավելի շահավետ պայմաններով հիփոթեքային վարկ ստանալու համար։
Հիփոթեքային վարկավորման տեսակները. Հիփոթեքային վարկավորման ծրագրեր
Հիփոթեքային վարկավորումն այժմ շատ տարածված է: Շատերը սա համարում են սեփական բնակարան ձեռք բերելու գրեթե միակ հույսը: Հիփոթեքային վարկավորման բազմաթիվ տեսակներ կան, որոնցից յուրաքանչյուրն ունի իր առանձնահատկությունները:
