Պե՞տք է արդյոք հիփոթեք վերցնել հիմա: Արժե՞ արդյոք հիփոթեք վերցնել հիմա:

2024 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 10:30

Տնտեսական իրավիճակը Ռուսաստանում այժմ բավականին բարդ է, և շատ քաղաքացիներ մտածում են, թե ինչպես ապահովել խնայողությունների անվտանգությունը՝ դրանք ներդնելով բնակարան գնելու համար։ Ոմանք մտադիր են անշարժ գույք ներդնել անձնական միջոցների հաշվին, մյուսները հույս ունեն բանկային վարկի վրա։ Բայց հիմա արժե՞ հիփոթեք վերցնել։ Միգուցե ներդրումներ անելու ավելի լավ եղանակներ կան:

Հիփոթեքը ճգնաժամի մեջ. ցուցանիշների երկու խումբ

Հիփոթեք վերցնելու հարցին պատասխանելու համար, երբ Ռուսաստանում ստեղծվել է ծանր տնտեսական իրավիճակը, օգտակար կլինի սկսել վերլուծելով, թե որոնք են բանկային ճգնաժամի հիմնական բաղադրիչները, որոնց մասին խոսում են վերլուծաբանները։ շատ. Այնուհետև մենք կփորձենք պարզել, թե որքանով են մեղավոր Ռուսաստանի դեմ ԵՄ-ի և ԱՄՆ-ի պատժամիջոցները ստեղծված իրավիճակի համար.

Այսպիսով, ի՞նչ խնդիրներ կան Ռուսաստանի ազգային բանկային համակարգում։ Փորձագետները առանձնացնում են ճգնաժամային ցուցանիշների երկու հիմնական խումբ, որոնք, իրենց հերթին, ձևավորվում են մեծ թվով տարբեր գործոնների ազդեցության տակ.գործոններ.

Վճարունակության ճգնաժամ

Առաջին ճգնաժամային ցուցանիշը՝ բնակչության վճարունակությունը նվազում է. Մարդիկ պարզապես չեն կարող իրենց թույլ տալ նոր վարկեր վերցնել։ Սա իր հերթին պայմանավորված է հետևյալ հիմնական գործոններով.

Առաջին, աճող գնաճով, սպառողական ապրանքների մեծ մասի, հատկապես ներմուծվող ապրանքների գների աճով: Կենցաղային տեխնիկայի արժեքի ամենանկատելի աճը. Եվ դա չնայած այն հանգամանքին, որ իրական աշխատավարձերը, եթե աճում են, համաչափ չեն։ Նաև անշեղորեն աճում են բնակարանային և կոմունալ ծառայությունների, տրանսպորտի գները։ Արդյունք. քաղաքացիները վարկերի սպասարկման անվճար միջոցներ չունեն։

Երկրորդ՝ սա քաղաքացիների զգալի մասի պարտքային բեռն է. Շատերը ոչ այնքան մտածում են, թե արդյոք արժե հիփոթեք վերցնել հիմա, այլ այն մասին, թե ինչպես փակել նախկին վարկերը։ Շատ ռուսներ դժվարությամբ են մարում ընթացիկ պարտքը:

Այժմ փորձենք պարզել, թե ինչպես են ազդել Ռուսաստանի դեմ տնտեսական պատժամիջոցները առաջին ճգնաժամային ցուցանիշի առաջացման վրա։ Առաջին գործոնի մասով, հավանաբար, ազդեցություն կա։ Փորձագետները ապրանքների ինքնարժեքի բարձրացումը կապում են եվրոպական մատակարարների նկատմամբ Ռուսաստանի Դաշնության պարենային էմբարգոյի հետ, և դա ինչ-որ կերպ կապված է պատժամիջոցների հետ։ Սա ռուսական պատասխանն է նրանց։ Երկրորդ գործոնի մասով, ամենայն հավանականությամբ, պատժամիջոցների մեղքն այստեղ հարաբերական է։ Փաստն այն է, որ վարկերի հիմնական մասը ռուսները տվել են քաղաքական իրավիճակի վատթարացումից շատ առաջ։

Հավանաբար, մենք նաև իրավունք կունենանք նշել, որ երկու գործոններն էլհամապատասխան ցուցանիշը կապված է: Ապրանքների և ծառայությունների ինքնարժեքի աճն ակնհայտորեն ավելի է սահմանափակում պոտենցիալ վարկառուի վճարունակությունը՝ պայմանով, որ նա ունի վարկեր։

Ճգնաժամ բանկերում

Երկրորդ ճգնաժամային ցուցիչ. բանկերում իրավիճակի վատթարացում, արդյունքում՝ ֆինանսական հաստատությունների անկարողությունը վարկեր տրամադրել, այդ թվում՝ հիփոթեք, ինչպես նաև առաջարկել դրանք սպառողի համար հարմարավետ պայմաններով։ Ստեղծված իրավիճակի գործոններն իրենց հերթին հետևյալն են..

Նախ, բանկերն ունեն ծայրահեղ սահմանափակ ազատ կապիտալ: Վարկառուներին ինչ-որ բան տալու համար բանկերը պետք է ինչ-որ բան ունենան։ Ռուսական վարկային հաստատությունների իրացվելիությունը շատ փորձագետների կողմից գնահատվում է ցածր։

Երկրորդ, բանկերը, տարօրինակ կերպով, նույն վիճակում են վարկառուների հետ՝ պարտքի ծանրաբեռնվածության առումով։ Փաստն այն է, որ իրենք իրենք ում են շատ բան պարտական՝ օտարերկրյա վարկատուներին՝ Ռուսաստանի Կենտրոնական բանկին։

Իր հերթին փորձենք պարզել՝ արդյոք պատժամիջոցներն են մեղավոր ստեղծված իրավիճակի համար։ Շատ փորձագետներ կարծում են, որ դա այդպես է: Ինչո՞ւ։ Այս տեսակետի կողմնակիցները կենտրոնանում են այն փաստի վրա, որ ռուսական ֆինանսական հաստատությունների զգալի մասը հանդիսանում են օտարերկրյա վարկատուների պարտապանները։ Պատժամիջոցներին նախորդող տարիներին նրանք ակտիվորեն արտաքին վարկեր էին իրականացնում՝ օգտվելով տոկոսային պայմանների գրավչությունից։ Պարտքերի վերադարձը մեծապես սպասվում էր վերաֆինանսավորման մեխանիզմներով՝ նոր արտաքին վարկերի միջոցով։ Հիմա, երբ պատժամիջոցների պայմաններում ռուսական բանկերը գործնականում պարտվել ենարտասահմանում գումար վերցնելու հնարավորությունը, ֆինանսիստները պետք է որոնեն վճարումների նոր աղբյուրներ: Շատ վարկային հաստատություններ, վերլուծաբանների կարծիքով, դրա համար սեփական պահուստներ չունեն։ Եվ առավել եւս, նրանք կապիտալ չունեն այն որպես փոխառություն տրամադրելու համար։

Արդյո՞ք իրավիճակը բանկերում առաջնային է

Կանխատեսումներն այն մասին, թե ինչպես կզարգանան հիփոթեքը, ինչ սպասել շուկայից, մեծ մասամբ, վերլուծաբանների կարծիքով, դեռևս կախված են բանկերի գործերի իրական վիճակից։ Պոտենցիալ վարկառուների ակտիվությունն արտացոլող ասպեկտն այս փուլում երկրորդական է։ Նույնիսկ եթե ռուսները վճարունակության հետ կապված խնդիրներ չունեին, որոնք թելադրված էին գների աճով (հատկապես էլեկտրոնիկայի և այլ ներմուծվող ապրանքների) և աշխատավարձի իրական աճի բացակայությամբ, բանկային ոլորտում իրերի վիճակը շատ հեռու է օպտիմալ լինելուց: Հիփոթեքային շուկան կզարգանա նույնքան ակտիվ, որքան վերջին մի քանի տարիներին, կարծում են տնտեսագետները։

Հետաքրքրությամբ

Ամենայն հավանականությամբ, վերլուծաբանները կարծում են, որ բանկերը, եթե ցանկանում են ակտիվորեն վարկավորել ճգնաժամի պայմաններում գտնվող քաղաքացիներին, դա կանեն՝ զգալիորեն բարձրացնելով տոկոսադրույքները։ Կամ վարկի հաստատման չափանիշները հնարավորինս խստացնելով։ Այսպիսով, միանգամայն հնարավոր է մի սցենար, երբ մարդը նույնիսկ ստիպված չի լինի մտածել այն մասին, թե արդյոք արժե հիփոթեք վերցնել հիմա։ Ամենայն հավանականությամբ, բանկը պարզապես չի կարողանա հարմարավետ պայմաններով վարկ տրամադրել։ Կամ նույնիսկ մերժել դիմումը ներքին ճգնաժամի պատճառով։ Հիմա իմաստ ունի՞ հիփոթեքային վարկ վերցնել, երբ բանկերում իրավիճակը հեռու է օպտիմալ լինելուց։ Շատ փորձագետներ կարծում են, որ նմանորոշումները դեռ այնքան էլ արդարացված չեն։

Եթե հայտը հաստատված է

Դիտարկենք հաջողված սցենար. ասենք ռուսաստանցին գոյություն ունեցող վարկերի հետ կապված խնդիրներ չունի, ունի բարձր աշխատավարձ, և բանկը, սկզբունքորեն, պատրաստ է նրան վարկ տրամադրել տուն գնելու համար։ Արժե՞ հիմա այս քաղաքացու համար հիփոթեք վերցնել։ Այս հարցի պատասխանը կարելի է տալ՝ ելնելով առաջիկա գործարքի առանցքային ասպեկտի ուսումնասիրությունից՝ չի՞ ստացվի, որ բնակարան գնելուց հետո որոշ ժամանակ անց այն կէժանանա, որ հիփոթեքը անշահավետ լինի մարդու համար։

Այս առումով, երբ որոշել եք հիփոթեք վերցնել հիմա, ավելի լավ է շուկան ուսումնասիրել ոչ այնքան բանկերի ճգնաժամային իրավիճակի և պատժամիջոցների, որքան միտումների վերլուծության առումով, որոնք արտացոլում են դինամիկան: անշարժ գույքի առք ու վաճառք. Այստեղ, իհարկե, իր դերն ունի քաղաքական իրավիճակը։ Սակայն բնակարանային ներդրումների հեռանկարների առանցքային գործոնը, փորձագետների կարծիքով, համապատասխան շուկայում իրերի վիճակն է։

Անշարժ գույքի իրավիճակը

Ինչպե՞ս են գործերը անշարժ գույքի հատվածում: Հիմա ձեռնտու է հիփոթեք վերցնելը բնակարանների գների սպասվող շարժի առումով։ Փորձագետները բացահայտում են շուկայի զարգացման հեռանկարների հետ կապված երեք հավանական սցենար:

Առաջինի համաձայն՝ առաջիկա տարիներին անշարժ գույքի գները կմնան ներկայիսին քիչ թե շատ համապատասխան մակարդակում։ Այս տեսակետի կողմնակիցները կարծում են, որ անշարժ գույքի այսօրվա շուկան գնագոյացման, առաջարկի և պահանջարկի հարաբերակցության առումով բավականաչափ հավասարակշռված է։ Ներքին գնման ակտիվության պոտենցիալ նվազումԲանկերի կողմից վարկավորման սահմանափակման և վարկառուների ցածր վճարունակության պատճառով, տնտեսագետները կարծում են, որ դա կուղեկցվի առաջարկի համապատասխան նվազմամբ, ինչը մեծապես պայմանավորված է նրանով, որ տների սեփականատերերը նախընտրում են սպասել ճգնաժամին և բնակարանները շատ էժան չվաճառել: Արդյո՞ք այժմ ձեռնտու է հիփոթեք վերցնել այս սցենարի հետ կապված: Հավանաբար ոչ շատ։ Գները կմնան նույնը, իսկ բանկային տոկոսները, որոնք, ընդ որում՝ ճգնաժամի պատճառով, ամենայն հավանականությամբ, մեծ կլինեն։

Այնուամենայնիվ, իմաստ ունի ապառիկով բնակարան վերցնել, եթե անձը ներկայումս տուն է վարձակալում, և վճարումների գնահատված գումարը համարժեք կլինի վարձակալության գներին: Այնուամենայնիվ, այս տարբերակը ենթադրում է, որ քաղաքացին ունի զգալի գումար հիփոթեքի կանխավճարի համար: Եվ այս դեպքում, հավանաբար, ավելի ձեռնտու կլինի այն թողարկել որպես ավանդ, ստանալ տոկոսներ, որոնց միջոցով, իր հերթին, վճարել վարձակալած բնակարանի համար։ Որոշ բանկեր այժմ առաջարկում են ավանդ դնել տարեկան 20% և ավելի: Դա պայմանավորված է, ըստ վերլուծաբանների, Կենտրոնական բանկի վերաֆինանսավորման տոկոսադրույքի բարձրացմամբ, որը դեկտեմբերին աճել է մինչև 17%: Եթե հիմք ընդունենք վերևում քննարկված սցենարը, ապա ներդրումային տեսանկյունից ավանդը ավելի շահավետ կթվա, քան բնակարանում ներդրումներ կատարելը. քիչ հավանական է, որ այս դեպքում այն թանկանա տարեկան 20%-ով։, այնուհետև նույն չափով, մինչդեռ ավանդի դեպքում տոկոսները բանկի կողմից հաշվարկվում են պրոգրեսիվ։

Երկրորդ սցենարը ենթադրում է, որ անշարժ գույքի գները դեռ կբարձրանան։ Սա կամքառաջին հերթին գնաճի պատճառով: Ակնկալվում է, որ, օրինակ, 2014 թվականի տնտեսական զարգացման արդյունքներն ամփոփելով՝ համապատասխան ցուցանիշը կգերազանցի 11 տոկոսը։ Նույնիսկ եթե անշարժ գույքի շուկայում պահանջարկը բավականաչափ դինամիկ չէ, փորձագետները կարծում են, որ ընդհանուր առմամբ բնակարանների գների աճ կարելի է ակնկալել գնաճին համաչափ։ Արժե՞ արդյոք հիփոթեք վերցնել հիմա՝ հաշվի առնելով այս սցենարը:

Ամենայն հավանականությամբ, այս դեպքում պոտենցիալ գնորդի ուղեցույցները մոտավորապես նույնն են լինելու, ինչ առաջին տարբերակի դեպքում: Այսինքն՝ դուք կարող եք վարկ վերցնել բնակարանի համար, եթե տվյալ պահին բնակարանը վարձակալվում է, և տոկոսավճարները կլինեն նույնը կամ ոչ շատ ավելի, քան վարձակալությունը։ Կամ մուտքագրեք ավանդ այն գումարի համար, որը հավաքագրվել է նախնական վճարման համար, ստացեք տոկոսներ և վճարեք դրա համար վարձավճար:

Երրորդ սցենարը ներառում է բնակարանների գների անկում. Դա, իր հերթին, պայմանավորված կլինի շուկայում առաջարկի և պահանջարկի միջև հնարավոր անհավասարակշռությամբ, ինչը կարող է առաջանալ այն փաստով, որ վերջին տարիներին Ռուսաստանը նոր շենքերի զգալի պաշար է ներկայացրել: Թեև նման նախագծերի շրջանակներում կառուցված բնակարանների զգալի մասը կիսվում է, սակայն դրանց մի զգալի տոկոսը հետագայում կվաճառվի շուկայական գներով կամ, օրինակ, կվերավաճառվի։ Սա կարող է առաջացնել այն, ինչ որոշ տնտեսագետներ կարծում են, որ բնակարանների շուկայում ավելցուկ է:

Հավանաբար, եթե այս սցենարը կատարվի, ապա նույնիսկ իմաստ չունի մտածել, թե արդյոքՀիմա պետք է հիփոթեք վերցնե՞մ: Իհարկե, սա լավագույն տարբերակը չի լինի։ Եթե մենք խոսում ենք շահավետ ներդրումներ գտնելու մասին, ապա կարող եք ուշադրություն դարձնել ավանդներին։ Եթե բնակարանի կարիք կա, ապա ավելի լավ է առայժմ այն վարձակալել, մանավանդ որ համապատասխան գները, որպես կանոն, իջեցվում են վաճառքի սեգմենտից հետո։

Գործոնները փոխկապակցված են

Իհարկե, անշարժ գույքի շուկայում յուրաքանչյուր սցենար մեծապես կախված է բանկային ոլորտում տիրող իրավիճակից և քաղաքացիների վճարունակության մակարդակից։ Ուստի, կարելի է ասել, որ վերը քննարկված ճգնաժամային գործոններն ուղղակիորեն ազդում են բնակարանային շուկայի վրա, ինչպես նաև ցանկացած այլ: Միևնույն ժամանակ, փորձագետները դեռևս կարծում են, որ շուկայական օբյեկտիվ մեխանիզմները՝ առաջարկն ու պահանջարկը, ձևավորվում են վերը նշված գործոնների ազդեցության տակ սահմանափակ չափով։ Չափանիշները, որոնք արտացոլում են ռուսների իրական կարիքը բնակարանների որոշակի տեսակների նկատմամբ, շատ կարևոր են՝ հաշվի առնելով միգրացիոն գործընթացների ազդեցությունը, բնակարանաշինության տեխնոլոգիաների փոփոխությունները և այլն:

ԱՄՆ դոլարի փոխարժեքի գործոն

Որոշ փորձագետներ, միաժամանակ, ընդունելի են համարում առանձնացնել չորրորդ սցենարը, որը ենթադրում է անշարժ գույքի գների զգալի աճ՝ եզակի, ինչ-որ իմաստով գործոնի ազդեցությամբ։ Ինչպես գիտեք, դոլարի փոխարժեքը ռուբլու նկատմամբ 2014 թվականին գրեթե կրկնապատկվել է։ Սակայն մյուս զարգացող երկրների, այդ թվում՝ ԱՊՀ երկրների արժույթների մեծ մասը ամերիկյանի նկատմամբ այդքան էլ չի էժանացել։ Արդյունքում միջին աշխատավարձը դոլարով Ռուսաստանում եւ, ասենք, քՂազախստանը գործնականում հավասարվել է, կամ նույնիսկ, գուցե, զիջել է հարեւան երկրում տեղադրվածին։ Արդյունքում Ռուսաստանի Դաշնությունում բնակարանները, ասենք, ղազախական տենգեի առումով, մի շարք հատվածներում նկատելիորեն էժանացել են, քան իրենց հարեւաններինը։ Ղազախստանի քաղաքացիները ի վերջո գալիս են Ռուսաստան և այստեղ բնակարաններ են գնում։ Այս միտումը, ինչպես առաջարկում են որոշ տնտեսագետներ, կարող է շարունակվել, ինչպես նաև ուժեղանալ հարևան այլ երկրների՝ Բելառուսի, Ադրբեջանի, Բալթյան երկրների և, հնարավոր է, Չինաստանի բնակիչների նմանատիպ ակտիվության պատճառով։ Սա կարող է որոշ չափով տաքացնել անշարժ գույքի նկատմամբ պահանջարկը և հանգեցնել գների աճի դինամիկայով, որը գերազանցում է գնաճը:

Գուցե մարդը հիփոթեք վերցնել-չվերցնելու որոշում կայացնելիս պետք է ուսումնասիրի մասնագետների կարծիքը չորրորդ սցենարի վերաբերյալ, բայց միայն այն դեպքում, եթե նա ապրում է սահմանամերձ քաղաքում։ Այսինքն՝ այս տարբերակը կարելի է դասակարգել որպես տեղայնացված։

Եզրակացություններ

Այսպիսով, մենք առանձնացրել ենք անշարժ գույքի շուկայում ճգնաժամային միտումները պայմանավորող հիմնական գործոնները և դիտարկել այն հիմնական սցենարները, որոնց ուսումնասիրությունը թույլ կտա մեզ որոշել՝ արժե՞ արդյոք հիփոթեքային վարկ վերցնել ք. ներկայիս շուկայական իրավիճակը։

Փորձենք ամփոփել. Այսպիսով, բանկային վարկավորման շուկայում ճգնաժամ է։ Բանկերը, ամենայն հավանականությամբ, չեն կարողանա վարկեր տրամադրել այն դինամիկայով, ինչ անում էին նախորդ տարիներին և նույն տոկոսադրույքով։ Վարկառուներն իրենց հերթին միշտ չէ, որ հիփոթեքը վճարելու օբյեկտիվ հնարավորություն կունենան։ Արդյունքը պահանջարկի նվազում է։ Բանկային ճգնաժամի պատճառը քաղաքական իրավիճակն է. Ահա թե ինչու,Հիմա որոշելով հիփոթեք վերցնել-չվերցնել, երբ Ռուսաստանի դեմ ԵՄ-ի և ԱՄՆ-ի պատժամիջոցներն են, հավանաբար ասում ենք՝ ոչ։ Պետք է սպասել, մինչև բանկերում իրավիճակը կայունանա, նրանք վարկերի նոր աղբյուրներ կգտնեն իրենց ունեցած պարտավորությունները մարելու համար, կամ կառավարությունը կօգնի նրանց այդ հարցում։

Երկրորդ գործոնը, որը կարող է ազդել հիփոթեքային վարկ վերցնելու որոշման վրա հենց հիմա, դա Ռուսաստանի անշարժ գույքի շուկայում տիրող իրավիճակն է: Տնտեսագետները առանձնացնում են երեք հիմնական սցենար. Սա գների կայունացում է, դրանց չնչին աճ՝ գնաճին համարժեք, թե նվազում։ Կամ եթե մարդն ապրում է սահմանամերձ քաղաքում, ապա բնակարանների արժեքը որոշ չափով թանկանում է։

Պե՞տք է հիփոթեք վերցնել: Այս որոշման դրական և բացասական կողմերը՝ կապված ներկայիս շուկայական իրավիճակի հետ, միանգամայն ակնհայտ են։ Դրական կողմերի թվում է շահութաբեր ներդրումներ կատարելու հնարավորությունը, եթե մոտ ապագայում պահանջարկը աճի: Տնտեսագետները, թեև գիտակցում են ներկայիս ճգնաժամի զգալի խորությունը, կարծում են, որ տեսանելի ապագայում իրավիճակը կբարելավվի՝ պայմանավորված նավթի գների հնարավոր վերադարձով, ներմուծման փոխարինմամբ և երկրի տնտեսության դիվերսիֆիկացմամբ։ Նաև անշարժ գույքում ներդրումներ կատարելը գոնե կապահովի դրամական ներդրումների անվտանգությունը գնաճի հետ կապված։ Բնակարան գնելու որոշման բացասական կողմերի թվում գների անկման հավանականությունը կամ դրանց աճի բացակայությունը բավականին մեծ է։ Բնակարանի գնորդի համար ոչ մեկը, ոչ մյուսը ձեռնտու չեն լինի. Նաև, ամենայն հավանականությամբ, այս փուլում բանկերը չեն կարողանա հարմարավետ պայմաններ առաջարկել վարկառուինտոկոս։