2024 Հեղինակ: Howard Calhoun | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2023-12-17 10:30
Բնակարանի կամ տան գնահատումը կարող է անհրաժեշտ լինել շատ դեպքերում: Այո, և շատ կարևոր է իմանալ, թե որքան եկամուտ կարող եք ստանալ անշարժ գույքի վաճառքից: Ի վերջո, սա ակտիվ է, որը պետք է խելամտորեն օգտագործել, ինչը նշանակում է, որ դուք պետք է ամեն ինչ իմանաք դրա մասին: Բնակարանի շուկայական արժեքը գնահատելու մասին ավելին կարող եք կարդալ այս հոդվածում։
Որքա՞ն է շուկայական արժեքը:
Այժմ ամբողջ աշխարհում գերիշխում է տնտեսության շուկայական մոդելը, որը ներառում է տարբեր ապրանքների առքուվաճառք այն գումարով, որի դիմաց մարդիկ պատրաստ են գնել դրանք: Օրինակ, եթե դուք արտադրում եք էժան մեկանգամյա օգտագործման ափսեներ, ապա դրանց գինը դժվար թե շատ բարձր լինի։ Հակառակ դեպքում դուք պարզապես գնորդներ չեք ունենա։ Նույն սկզբունքը կարելի է վերագրել անշարժ գույքին՝ բնակարաններին և տներին: Բայց այս դեպքում շատ ավելի դժվար է սահմանել օբյեկտիվ գին, որը չկրճատի սեփականատերերի ներդրումները և միևնույն ժամանակ չլինի չափից ավելի։ Իրավիճակը հաճախ բարդանում է նրանով, որ գույքի վաճառքի ժամանակ սեփականատերերը հազվադեպ են օբյեկտիվ լինում։ Եթե լավ հիշողությունները կապված են տան հետ, կամԴուք դրա մեջ եք անցկացրել ձեր մանկությունը, դժվար է շուկայական պայմաններից ելնելով ճիշտ գին սահմանել:
Հենց այդ պատճառով էլ գնահատողների ծառայություններն այդքան տարածված են, որոնք օգնում են սթափ կերպով ճիշտ արժեք նշանակել։ Բնակարանի շուկայական արժեքը գնահատելը կարող է բարդ լինել, եթե բնակարանի սեփականատերերը գույքը արագ վաճառելու հրատապ կարիք ունեն կամ եթե գույքը գտնվում է անբարենպաստ տարածքում:
Ըստ տեսակի տարբերում են ընթացիկ, անցյալ և ապագա շուկայական արժեքը: Ինչպես կարող եք կռահել, դա կախված է այն ժամանակից, որի համար այն հաշվարկվում է: Ամենից հաճախ իրականացվում է շարունակական գնահատում, բայց եթե դուք պատրաստվում եք ներդրումներ կատարել բնակարանում որպես ներդրում, ապա ապագայում բնակարանների արժեքը կարող է օգտակար լինել:
Պետք է իմանալ գինը?
Ինչու՞ հարցնել սեփականության արժեքը: Գույքի շուկայական արժեքը գնահատելու նպատակները կարող են տարբեր լինել։ Բայց ամենից հաճախ օբյեկտը գնահատվում է հետևյալ դեպքերում՝
- Եթե նրանք ցանկանում են գրավադրել կամ վարձակալել անշարժ գույք: Առաջին դեպքում ծախսը անհրաժեշտ է տրամադրված միջոցների չափը հաշվարկելու համար (օրինակ՝ հիփոթեքի կամ վարկի համար):
- Եթե գույքը նվիրաբերվել է, և դուք պետք է շտկեք դրա իրական արժեքը:
- Սնանկության մեջ.
- Կադաստրային արժեքը վիճարկելու համար. Գույք վաճառելիս պետությունը հարկ է վերցնում գանձարան, որը դրվում է շուկայական և կադաստրային արժեքների տարբերության վրա։ Ձեզ հաճախ կարող է անհրաժեշտ լինել գնահատողի օգնությունը՝ դրա արժեքը վիճարկելու համար:
- Վաճառելիս կամ գնելիս.
- Ցանկացած այլ իրավիճակներում, երբ դուք պետք է պարզեք օբյեկտի իրական գինը:
Գնահատման մեթոդներ
Շուկայական արժեքը գնահատելու երեք եղանակ կա:
Ամենատարածվածը թանկարժեքն է: Այն հաշվի է առնում, թե ձեր սեփական գումարից որքան եք ներդրել գնումների և տան բարեկարգման համար: Այս մեթոդի չափանիշները բավականին լավ սահմանված են: Հաշվարկներ կատարելու համար պետք է իմանալ, թե տվյալ պահին որքան կարժենա հենց նույն տունը կամ բնակարանը կառուցելը։ Միևնույն ժամանակ, հաշվի են առնվում բացարձակապես բոլոր մանրուքները՝ սկսած դռների արժեքից մինչև տեղադրման ծառայությունների գինը։ Իհարկե, հաշվարկվում են նաև բնակարանի մաշվածությունն ու թերությունները, ինչի արդյունքում կարելի է արագ ստանալ գույքի ճշգրիտ գինը։ Մեկ այլ սահմանում, որը պետք է տեղյակ լինի ծախսերի մոտեցման մեջ, փոխարինման արժեքն է: Որքա՞ն կարժենա նույն մակերեսով և մոտավորապես նույն դիրքով, բայց տարբեր նյութերով կառուցված բնակարանը։ Արդյունքում սեփականատերը կարող է հստակ պատկերացում կազմել, թե իրականում որքան արժե իր ունեցվածքը: Ի վերջո, գնորդը դժվար թե վճարի նշված պահանջներին չբավարարող օբյեկտի համար։
Մյուս մեթոդը համեմատական է: Այն բաղկացած է նմանատիպ գործարքների վերաբերյալ հետազոտությունների անցկացումից: Օրինակ՝ անցյալ ամիս Վասիլիից 1 սենյականոց բնակարան են գնել մոտավորապես նույն տարածքում՝ նույն սոցիալական հարմարություններով։ Որքա՞ն է նա ստացել դրա համար: Որոշակի վիճակագրություն հավաքելով նման մի քանի դեպքերից՝ կարող ենք եզրակացություններ անել այս հատվածում գույքի միջին գնի վերաբերյալ։ Այս պահին համեմատական գնահատման համար նույնիսկ կարիք չկա օգնության դիմելմասնագետներ. շատ կայքեր հավաքում են տեղեկատվություն և ցուցադրում արդյունքը։
Գույքի գնահատման եկամտի մեթոդը հաշվի է առնում, թե որքան կարող եք ստանալ անշարժ գույք գնելուց հետո: Այս մեթոդը կիրառվում է, օրինակ, բնակարան գնելիս՝ այն հետագայում վարձով տալու համար։ Իսկապես, այս դեպքում բոլորովին այլ գործոններ են կարևոր՝ մետրոյի մոտիկությունը, դիզայնը, տարածքը և այլն։ Եկամուտի մեթոդը թույլ է տալիս ենթադրել, թե ներդրումը որքան շահավետ կամ անշահավետ կլինի ապագայում։
Չափանիշ
Յուրաքանչյուր մոտեցման ժամանակ օգտագործվում են տարբեր չափանիշներ՝ տարածքների շուկայական արժեքը գնահատելու համար: Բայց ընդհանուր առմամբ, դրանք բոլորը հիմնված են հետևյալ գործոնների վրա.
- Տրանսպորտի մատչելիություն (մետրո, կանգառներ, մայրուղիներ):
- Բնակելի տարածք.
- Դասավորություն.
- Տարբեր սոցիալական հարմարությունների առկայություն՝ առևտրի կենտրոններ, դպրոցներ, մանկապարտեզներ։
- Օդի որակ.
- Մոտակա այգիների և այլ բնական օբյեկտների առկայություն։
- Հարկ.
- Նյութը, որից կառուցված է բնակարանը։
- Հարդարման և վերանորոգման առկայություն.
Գնահատում
Գնահատման ամենահաճախակի օբյեկտը սովորաբար բնակարաններն են: Հաճախորդը պարզապես պետք է պատասխանի այն հարցին, թե ինչու էր իրեն անհրաժեշտ գնահատում: Արձագանքից ելնելով` կատարողն ընտրում է համապատասխան մեթոդը: Բայց ամենից հաճախ բնակարանի շուկայական արժեքի գնահատումը հաշվի է առնում բոլոր երեք մոտեցումները. Եթե դրանք բոլորը կիրառվում են, ապա շուկայական արժեքը համարվում է ողջամիտ։ Յուրաքանչյուր մոտեցում ունի նաև գործակից, որն արտացոլում է այն:վավերականություն. Օրինակ, համեմատական մեթոդն ունի բավականին ցածր հուսալիության գործակից, քանի որ ռուսական շուկայում շատ գործարքներ թափանցիկ չեն, և օբյեկտները հաճախ չունեն բավարար անալոգներ: Ինչպե՞ս է ընթանում գույքի գնահատման գործընթացը:
- Գնահատողն ընտրում է գնահատման մեթոդը, որն առավել հարմար է որոշակի բնակարանի կամ տան համար:
- Հաճախորդը կարող է ընտրել իր պատվերի ժամկետը։ Նա նաև պետք է նշի ուսման նպատակը և պարգևատրման չափը։
- Եթե երկու կողմերն էլ համաձայնության են գալիս, ապա նրանց միջև կնքվում է պայմանագիր։ Հաճախ գնահատողի ծառայությունները էժան չեն լինում, ուստի պայմանագիրը պարտավորությունների կատարման լրացուցիչ երաշխիք է։
- Որքան շատ մեթոդներ օգտագործի ուսումնասիրությունը, այնքան ավելի թանկ կլինի այն: Ուստի գնահատողը յուրաքանչյուրի գինը կարող է առանձին հայտարարել՝ հասկանալու համար, թե որքան է այն։
- Այնուհետև կատարողն ինքն է կատարում գնահատումը, հաշվարկում է հուսալիության գործակիցները և տալիս վերջնական արժեքը:
- Օբյեկտի ընթացիկ շուկայական արժեքի մասին հաշվետվությունը լրացվում է վերջինը։
Տան գնահատում
Տան շուկայական արժեքը գնահատելը առանձնապես չի տարբերվում բնակարանի նմանատիպ ընթացակարգից: Սկզբից գնահատողը որոշում է ոչ թե բուն տնակի, այլ կայքի արժեքը: Այս գումարին մասնագետը ավելացնում է աշխատանքի արժեքը և նյութերը, որոնք անհրաժեշտ են նույն տունը կառուցելու համար։ Ամենից հաճախ կայքի շուկայական արժեքի գնահատումն իրականացվում է ինքնարժեքի մեթոդով: Եթե հաճախորդն ընտրել է համեմատության մեթոդը, ապա կապալառուն կփնտրի նմանատիպ օբյեկտներհարևան տարածքներում՝ տան հետ հողամասի միջին արժեքը հաշվարկելու համար։ Արդյունքը միջին կշռված գին է, որի վրա կարող եք ապավինել վաճառքի ժամանակ։
Անշարժ գույք գնելը կամ վաճառելը շատ կարևոր քայլ է: Արժեքի սխալ գնահատմամբ սեփականատերը կարող է մեծապես զղջալ, որ չի օգտվել պրոֆեսիոնալ գնահատողի ծառայություններից: Ի վերջո, արդյունքում դուք կարող եք կորցնել շատ ավելի մեծ գումար:
Արժեքային փաստաթուղթ կազմելու կարգ
Զեկույցը անշարժ գույքի գնահատման արդյունք է, որը ներառում է բոլոր անհրաժեշտ տեղեկությունները։ Այն պարունակում է մեթոդներ, որոնք կիրառվել են գնահատման, բնութագրերի վերլուծության, շուկայի իրավիճակի նկարագրության և շատ ավելին: Պարզ ասած, հաշվետվությունը ծառայում է որպես նշանակված շուկայական արժեքի պաշտոնական հաստատում և կարող է օգտագործվել գործարքների կամ վարկեր ստանալու համար: Որպեսզի զեկույցը վավեր լինի, այն պետք է պարունակի հետևյալ բաժինները՝
- Վերնագրի էջ (համար, տեղեկություններ կապալառուի և գույքի սեփականատիրոջ մասին):
- Բովանդակություն. Չնայած զեկույցը շատ երկար չէ, բովանդակության աղյուսակը թույլ է տալիս արագ հասկանալ առկա բաժինները:
- ուղեկցող նամակ, որը պարունակում է անվճար ձևաչափով ներկայացված բոլոր հիմնական տեղեկությունները: Դա սովորաբար վերաբերում է ընդունված մոտեցումներին։
- Գտածոները ցույց են տալիս գնահատման արդյունքները։
Շուկայական արժեքի հաշվետվության հարմար ձևաչափի շնորհիվ յուրաքանչյուր մարդ կարող է հեշտությամբ գտնել իրեն անհրաժեշտ տեղեկատվությունը, իսկ ընթացակարգի արդյունքը կարելի է գտնել՝ պարզապես նայելով վերջին էջը:
Միջև տարբերությունըշուկայական և կադաստրային արժեքը
Անշարժ գույքի առքուվաճառքի կամ գնման ժամանակ դուք հավանաբար ստիպված կլինեք գործ ունենալ այնպիսի բանի հետ, ինչպիսին է կադաստրային արժեքը: Սա բնակարանի գինն է, որը սահմանում է պետությունը՝ իր գնահատմամբ։ Կադաստրային արժեքը միշտ չէ, որ ճիշտ է, ուստի դրա և շուկայական գնի միջև կարող է առաջանալ մի քանի հարյուր հազար ռուբլու ճեղք: Ի՞նչ քայլեր պետք է ձեռնարկվեն այս դեպքում։
- Պատվիրեք երրորդ կողմի գույքի գնահատում:
- Եթե պարզվեց, որ տարբերությունն իսկապես նշանակալի է, ապա անհրաժեշտ է դիմում ներկայացնել Rosreestr-ին՝ առկա փաստաթղթերի հիման վրա կադաստրային արժեքի արժեքը վերանայելու խնդրանքով: Այս դեպքում լավ գրված զեկույցը կարող է մեծ դեր խաղալ։
- Եթե մերժեք, կարող եք որոշումը վիճարկել դատարանում։ Հիմնական բանը գնահատման օրվանից 6 ամսվա ընթացքում ժամանակ ունենալն է դա անելու համար։
Փորձագետների խորհուրդներ
Բնակելի գույքի շուկայական արժեքը գնահատելը շատ բարդ ընթացակարգ է, որն ունի բազմաթիվ նրբերանգներ.
- Եթե կադաստրային արժեքը շուկայականից ցածր է, դա կարող է զգալիորեն նվազեցնել հարկերը: Բայց եթե պատրաստվում եք անշարժ գույք վաճառել, ապա ավելի լավ կլինի վերանայեք:
- Օգտվե՛ք անվճար խորհրդատվությունից։ Որոշ ընկերություններ դրանք տրամադրում են անվճար գովազդային նպատակներով: Նաև ինտերնետում կարող եք խորհուրդներ ստանալ փորձագետներից վիճելի հարցերի վերաբերյալ:
- Գնահատեք վաղ. Գործընթացը կարող է երկար տեւել։ Ինքնագնահատականինքդ քեզ արագ չի հաջողվում, և ճանապարհին կարող են առաջանալ չնախատեսված դժվարություններ:
- Ընտրեք ընկերությունները, որոնք գտնվում են օբյեկտի նույն տարածքում: Այս դեպքում դուք ստիպված չեք լինի վճարել լրացուցիչ տրանսպորտային ծախսեր և մասնագետների ժամանակը։
Ո՞ւմ հետ կապվեմ?
Եթե որոշել եք օգտվել գնահատողի ծառայություններից, ապա ձեզ անհրաժեշտ կլինի մասնագետ, ով հատուկ կզբաղվի ձեր անշարժ գույքի սեգմենտով: Մեծ քաղաքներում սովորաբար շատ տարբերակներ կան։ Ճիշտ ընկերության ընտրությունը հիմնված է ընկերների ակնարկների կամ առաջարկությունների վրա: Եթե ձեր միջավայրից ոչ ոք չի կարող կիսվել ստուգված անձի կոնտակտներով, ապա կատարող ընտրելիս պետք է առաջնորդվեք հետևյալ չափանիշներով.
- Ընկերությունը պետք է շուկայում լինի մի քանի տարի և լավ համբավ ունենա։
- Կայքը պետք է ներկայացնի լիցենզիաներ և վկայագրեր, որոնք կհաստատեն ընկերության գործունեության իրավունքը:
- Համացանցում դրական արձագանքները կարող են նաև համագործակցության գործոն լինել:
Գնահատողի ծառայությունների արժեքը
Շատերը կարծում են, որ գնահատողի ծառայությունները խելահեղ գումարներ են արժենում, քանի որ նա պետք է այցելի կայք և մեծ աշխատանք կատարի։ Բայց իրականում բնակարանի գնահատման համար ձեզ հարկավոր է վճարել 3500-ից 5000 ռուբլի: Արժեքը կախված է ընկերությունից, բնակարանի չափերից և քաղաքից հեռավորությունից։ Սովորաբար տարածաշրջան ուղեւորությունները վճարվում են առանձին։ Շտապ պատվերների համար գործում է նաև հավելավճար, սովորաբար գինը բարձրանում է 20%-ով։
Արդյունքներ
Եթե պարզել եք, թե ինչ է շուկայական արժեքի գնահատումը, ինչ մեթոդներ կան, ապա դուք ավելի կոմպետենտ եք դարձել անշարժ գույքի առք ու վաճառքի հարցում: Օբյեկտը գնահատելուց և հաշվետվություն կազմելուց հետո դուք հստակ կիմանաք, թե որքան արժե ձեր բնակարանը, տունը կամ հողատարածքը:
Խորհուրդ ենք տալիս:
ԿԲ սպառողական վարկի ընդհանուր արժեքի միջին շուկայական արժեքը. որտեղ պարզել, թե ինչպես հաշվարկել
Որքա՞ն է Կենտրոնական բանկի սպառողական վարկի ընդհանուր արժեքի միջին շուկայական արժեքը. Ինչ օրենքներ են կարգավորում, թե ով պետք է հավատարիմ մնա դրա չափին։ Ի՞նչ է նշանակում Ռուսաստանի Կենտրոնական բանկի կողմից ներդրված այս միջոցը վարկառուի համար
Հողամասի շուկայական արժեքը. Կադաստրային և շուկայական արժեքը
Հողամասի կադաստրային և շուկայական արժեքը երկու հասկացություններ են, որոնց մասին կարևոր է իմանալ՝ վաճառելիս կողմնորոշվելու համար:
Հողատարածք՝ կադաստրային արժեք. Հողամաս՝ գնահատում և կադաստրային արժեքի փոփոխություն
Հողամասը մակերես է, որը բնութագրվում է ֆիքսված տարածքով, սահմաններով, իրավական կարգավիճակով, դիրքով և այլ հատկանիշներով, որոնք արտացոլված են որպես հողային իրավունքների գրանցող փաստաթղթերում, ինչպես նաև հողային պետական կադաստրում: Այստեղ կարելի է խոսել բնակավայրերի հողերի, գյուղատնտեսական նշանակության հողամասերի, էներգետիկ և արդյունաբերական նշանակության հողերի, ջրին պատկանող հատուկ պահպանվող տարածքների, անտառային ֆոնդերի և այլնի մասին։
Ո՞րն է տարբերությունը կադաստրային արժեքի և գույքագրման արժեքի միջև: Կադաստրային արժեքի որոշում
Վերջերս անշարժ գույքը գնահատվել է նորովի. Ներդրվեց կադաստրային արժեքը՝ նախատեսելով օբյեկտների արժեքի հաշվարկման այլ սկզբունքներ և հնարավորինս մոտ շուկայական գնին։ Միաժամանակ, նորամուծությունը հանգեցրեց հարկային բեռի ավելացման։ Հոդվածում նկարագրվում է, թե ինչպես է կադաստրային արժեքը տարբերվում գույքագրման արժեքից և ինչպես է այն հաշվարկվում
Նախագծի իրականացման մեթոդներ. Ծրագրի իրականացման մեթոդներ և գործիքներ
«Նախագիծ» տերմինն ունի կոնկրետ գործնական նշանակություն: Դրա տակ հասկացվում է մեկ անգամ բեղմնավորված մի բան: Նախագիծը որոշակի նախնական տվյալներով և նպատակներով առաջադրանք է (պահանջվող արդյունքներ)
